ضعف قانون‌گذاری در بازار مسکن
مجید گودرزی - کارشناس اقتصاد مسکن
در بیشتر کشورهای پیشرفته، این دولت‌ها و شهرداری‌ها هستند که میزان افزایش اجاره‌بها را تعیین و اعلام می‌کنند، در ایران شوراهای حل اختلاف هم مصوبه سران قوا را رعایت نمی‌کنند. هنوز در ایران ارزش زمانی ودیعه مستاجران صفر در نظر گرفته می‌شود؛ اما در آلمان ودیعه حداکثر به اندازه 3 ماه اجاره است که باید در پایان قرارداد با سود متعلقه به مستاجر عودت داده شود.
در ایران پفک هم قیمت‌گذاری و تعزیر دارد، اما مسکن را اگر مالک و موجر متری یک میلیارد دلار هم اعلام کند، نه گرانفروشی به حساب می‌آید و نه خریدار و مستاجر می‌توانند به جایی شکایت کنند. حتی استهلاک هم در ساختمان‌های ایران صفر در نظر گرفته می‌شود و هر تجهیزی، حتی اگر 10 سال از عمر مفید آن گذشته باشد، باید توسط مستاجر فعلی تمام و کمال تعمیر و جایگزین شود. سهم املاکی‌ها در تعیین نرخ ملک و اجاره از نمایندگان مجلس بیشتر است و املاکی‌ها فراتر از نمایندگان قانون‌گذاری می‌کنند و از کمیسیون قراردادهای اجاره مستاجران حقیقی مالیات بر ارزش‌افزوده می‌گیرند! باید میزان افزایش اجاره‌بها تنها به‌وسیله دولت با شهرداری‌ها صورت پذیرد نه برپایه قسط و هزینه مالکان و بی‌اخلاقی املاکی‌ها که باعث رشد سوداگری در این بازار مهم می‌شوند، دقیقا مانند بسیاری از کشورهای اروپایی و به‌ویژه اسکاندیناوی که تابع این قانون هستند. اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به قول شهردار تهران به 69 سال رسیده است. این یعنی با 2 بار بازنشسته شدن هم امکان خرید خانه در ایران وجود ندارد. این موضوع اهمیت دارد که ساخت مسکن به‌جای دپوی، مشمول ارزان‌ترین وام‌ها و تسهیلات باشد. کمک به خانه‌دار شدن مردم از درمان مشکلات اجتماعی مستاجران به‌مراتب کمتر است. همچنین باید مقابل تصویب قوانین بی‌هدف و پوچ نظیر قانون مالیات بر خانه‌های لوکس و قانون مالیات بر خانه‌های خالی را گرفت. تمامی قراردادهای اجاره مثل ایتالیا و استرالیا باید حداقل 5ساله باشد، اجاره نباید بیش از 30 درصد درآمد مستاجران را شامل شود.
در ایران رهن یا ودیعه مستاجر، در یک ظلم آشکار به‌صورت قرض‌الحسنه و با ارزش زمانی صفر در نظر گرفته می‌شود؛ اما نرخ ملک جاری است. در یک نامعادله و از 5 سال پیش تاکنون، ودیعه مستاجران 92 درصد قدرت خرید خود را از دست داده و مستاجران در این نامعادله، مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی در نظر گرفته شده‌اند. بخش دیگر ماجرا به تورم افسارگسیخته مسکن برمی‌گردد که باز هم مستاجر مجبور به جبران کم‌کاری مسئولان هستند و وجه سوم ماجرا وام‌های ودیعه‌ای است که برای جلوگیری از کاهش قیمت‌ها در این بازار تصویب، اما به‌ندرت پرداخت می‌شود. طرح‌هایی مثل مالیات بر خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی، یک توهین به قانون‌گذاری و یک اشتباه حقوقی بود، چرا که تا زمانی که قیمت‌گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به‌راحتی به قیمت‌ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می‌شود؛ باید مسکن سرمایه‌ای و مسکن مصرفی تفکیک شود. رهن مستاجر تنها باید به‌اندازه 3 ماه اجاره باشد و برای جبران خسارت‌های احتمالی به ملک یا عدم‌پرداخت اجاره باشد و در پایان دوره اجاره با سود متعلقه به مستاجر بازگردانده شود (مثل کشور آلمان). اکنون ارزش زمانی ودیعه مستاجران در یک عرف غلط صفر منظور شده چرا که ودیعه قرض‌الحسنه، یک اقدام نادرست است.
