نحوه محاسبه نرخ واقعی مسکن در ایران

هرساله سازمان نظام‌مهندسی، به‌عنوان متولی اصلی بخش ساختمان در کشور، اقدام به عرضه برآورد هزینه ساخت مسکن در کشور و آن را به‌صورت رسمی منتشر می‌کند. کمابیش هر روز در جراید و نشریات ده‌ها و صدها مناقصه در بخش ساخت مسکن منتشر می‌شود و پیمانکارانی که در این مناقصات برنده می‌شوند، تمام هزینه‌های خود و پروژه را محاسبه و بعد اقدام به اعلام نرخ می‌کنند. این یکی از راه‌های کشف نرخ واقعی ساخت مسکن در کشور است. مشارکت در ساخت یکی دیگر از راه‌های تشخیص نرخ واقعی مسکن در ایران است. اکنون در یک عرف معمول در بازار مشارکت در ساخت به‌طور میانگین، واحدهای احداثی به‌صورت 50 درصدی بین مالک زمین و سازنده تقسیم می‌شوند و برای مثال، اگر هزینه ساخت، متری 8 میلیون محاسبه شود، هزینه زمین هم همین مقدار خواهد بود و در کل، نرخ هر مترمربع آپارتمان در نهایت متری 16 میلیون تومان می‌شود. اگر زمین در طرح‌هایی مثل طرح نهضت ملی مسکن و مسکن مهر حذف شود، هزینه نهایی همان هزینه ساخت خواهد بود.

بسته به مرغوبیت و موقعیت زمین و نوع مصالح به‌کار رفته، درصد مشارکت متفاوت است؛ برای مثال در مناطق بالای شهر تهران عموما درصد مشارکت بین 40 تا 30 درصد سهم سازنده و بین 60 تا 70 درصد سهم مالک زمین متفاوت است. هرچه مصالح گران‌تر و مرغوب‌تر باشد، سهم سازنده بیشتر و سهم مالک زمین کمتر می‌شود. بیش از 90 درصد زمین‌های ایران سهم 10 به 90 هم برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد. اگر مشارکت 10 به 90 به‌نفع سازنده باشد، هزینه نهایی ساخت با هزینه متری 8 میلیون تومان، متری 8 میلیون و 800 هزار تومان می‌شود و اگر مشارکت 50 به 50 باشد، بهای تمام‌شده متری 16 میلیون می‌شود و اگر مشارکت 30 به 70 باشد، در همان برآورد، هزینه 8 میلیونی برای هر مترمربع بهای تمام‌شده، متری 19 میلیون و 498 هزار تومان می‌شود.

حال اگر سهم مالک زمین به‌علت نامرغوبی زمین 30 درصد در نظر گرفته شود، با همان هزینه‌کرد متری 8 میلیون تومان بهای تمام‌شده هر متر آپارتمان، متری 10 میلیون و 400 تومان می‌شود. ما بارها خواستار قانونی کردن بهای تمام‌شده برای قیمت‌گذاری عادلانه مسکن شده‌ایم و معتقدیم با اجرای این طرح در کشورمان برای همیشه چالشی به نام مسکن نخواهیم داشت. قانون‌گذاران ایرانی در 115 سال گذشته حتی یک بند قانونی هم برای ساماندهی بازار مسکن تصویب نکرده‌اند. این در حالی است که مسکن و نوسانات قیمتی آن، پیوست جدایی‌ناپذیر عملکرد تمام دولت‌ها در جهان است. به‌علت ضروری و کم‌کشش بودن نرخ مسکن، کمابیش تمام کشورها، بازار مسکن را به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم کنترل می‌کنند، اما در ایران یکی از نابسامان‌ترین بازارها، بازار مسکن است. طرح‌های مختلفی تاکنون درباره مهار این چالش ملی ارائه‌شده است، اما تاکنون هیچ‌کدام به قانون تبدیل نشده و بازار مسکن همچنان در حال نابود کردن اقتصاد است. اکنون بخش مهمی از تورم در ایران مربوط به مسکن است و این بازار در بهای تمام‌شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد. قابل‌توجه است طرحی که بتواند منافع تمام طرف‌های این بازار را تامین کند، کمتر دیده شده است؛ اما طرح بهای تمام‌شده می‌تواند منافع همه را تامین و این بحران را برای همیشه مهار کند.