چشم‌انداز مسکن در 1402/ فرنام: بازار مسکن پیش‌بینی ناپذیر شد / سازندگان برای برخی مناطق تهران سرودست می‌شکنند

علی فرنام در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1402، اظهار کرد: در سال‌های اخیر بازار مسکن به‌گونه‌ای شده که کسی نبوده پیش‌بینی از این بخش داشته باشد و درست از آب درآمده باشد.

وی افزود: البته این اتفاق به دلیل ناکاربلدی نبوده است؛ همه انتظار داشتند موج تورمی و افزایشی به پایان خودش برسد. 5 پیک و قُله قیمت مسکن در کشور داشته‌ایم که یکی دو ساله بوده است. این در حالی است که از سال 97 تا امروز 5 پیک دیگر را دیده‌ایم.

وی توضیح داد: ابتدای سال 97 متوسط قیمت مسکن 6 میلیون تومان بود، اما امروز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 60 میلیون تومان عبور کرده یعنی طی 5 سال 10 برابر افزایش.

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با یادآوری این‌که در گذشته پس از هر پیک قیمتی بلافاصله تولید مسکن افزایش می‌یافت، اضافه کرد: افزایش قیمت اگرچه تبعات منفی خیلی زیادی داشت اما اثرات مثبتی هم به‌دنبال داشت.

فرنام گفت: به‌عنوان مثال شاخصی به‌عنوان QB داریم که بر اساس آن ارزش اقتصادی ساخت‌وساز چه میزانی مشخص می‌شود. بر اساس این شاخص قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌و ساز، قیمت فروش و سود مشخص می‌شود.

وی با اشاره به این‌که در سال 97 تا 1402 تولید مسکن افزایش نیفتاده است به مثالی اشاره کرد و افزود: در نیمه نخست سال 1401 حدود 188 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده و برآورد ما این است در سال گذشته حداکثر 500 هزار پروانه صادر شده باشد. عدد مناطق روستایی را نمی دانیم که احتمالاً 40 تا 50 هزار واحد باشد برآورد ما این است که در سال 1401 حداکثر 500 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.

وی بیان کرد: شاخص دوم نیز اطلاعات مربوط به تکمیل بنا بوده که در اختیار بانک مرکزی است. تکمیل از این جهت مهم است که متقاضی می تواند در آن ساکن شود. پروانه ساختمانی هم از نظر چشم انداز 2 تا 3 سال آینده می‌تواند امید ایجاد کند. این‌که تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش و التهاب این بخش کاهش می یابد. به همین دلایل نیز پیش بینی بازار مسکن واقعاً سخت است.

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در واکنش به این موضوع که به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده و تولیدکنندگان به‌واسطه ناامیدی در فروش واحد ساخته شده رغبت چندانی به ساخت‌وساز ندارند، گفت: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف کنندگان برمی‌گردد. در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است.

فرنام توضیح داد: از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است. این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع آوری است متاسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم.

وی افزود: دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان می‌گویند من سازنده به چه دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته شده را به بازار عرضه کنم؟ یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز 60 درصد. می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند؟

وی اضافه کرد: سازنده 2 تا 3 سال درگیر پروسه ساخت و ساز مسکن می‌شود؛ یکسال آن که عملا صرف صدور جواز می شود. از سوی دیگر با ریسک‌های افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و... درگیر می‌شود. با خود می‌گوید به‌جای تولید پولم را به سکه و ارز تبدیل می کنم. یا هر چیز دیگری که سودی معادل بازار مسکن را می‌دهد اما در کوتاه مدت.

وی با بیان این‌که بازارهای رقیب مسکن با افزایش قیمتی که دارد بر انگیزه سودآوری رایج ساخت‌و ساز مسکن غلبه کرده است، تصریح کرد: همچنین این ریسک وجود دارد که با وجود تحمیل افزایش قیمت به سازنده و خواب سرمایه 2 تا 3 ساله، در روزی که واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه می‌شود، چه تعداد مشتری دست به نقد دارد.

* 80 درصد سازندگان مسکن نگران فروش هستند

کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس با یادآوری این‌که مسکن تهران یک بازار پرکشش است، گفت: یعنی با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا همچنان وجود دارد. در واقع افرادی هستند که با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد آن می شوند. هدف این‌ها فقط این است که 6 ماه تا یک سال آن - واحد مسکونی - را داشته باشند و بعد آنرا عرضه کنند. این در حالی است که در سایر نقاط کشور 70 تا 80 درصد سازندگان نگرانی فروش را دارند، در شهرهای کوچک و متوسط این دغدغه وجود دارد که اگر من سازنده واحد مسکونی را بسازم چه کسی آن را از ما با یک قیمت تمام شده و سود معقول خریداری می‌کند.

فرنام با اشاره به این‌که در کلان شهرها به خصوص تهران طی سالهای اخیر ملک روی دست سازنده نمانده است، بیان کرد: اتفاقاً سمت فروش و عرضه بوده که دست نگه داشته تا سود بیشتری از فروش داشته باشد.

* اشتیاق عجیب سازندگان به برخی مناطق شهر تهران

وی اظهار کرد: بازار مسکن شهر تهران یک مسئله بسیار عجیب و غریبی دارد؛ آنجایی که تقاضای مصرفی داریم مانند مناطق جنوبی ساخت‌وساز بسیار کم است و رغبت سازندگان به تولید مسکن در این مناطق پایین است. اما در مناطقی که مسکن متری 150 تا 200 میلیون تومان است که اعداد نجومی است سازندگان برای ساخت مسکن سر و دست می شکنند، این که زمین را به متری 300 تا 400 تومان یعنی رقم های باورنکردنی خریداری کرده و آنرا بسازد.

به گفته وی، این یکی از مسائلی است که نیازمند تنظیم گری است. برای این کار علاوه بر کمک شهرداری‌ها باید از ابزارهای دیگر استفاده کنیم تا در جایی که تقاضای مصرفی وجود دارد سازندگان را به این مناطق سوق دهیم.