تضمینی برای امنیت حقوقی طرفین در دعاوی ملکی

به گزارش خبرگزاری اقتصاد ایران، با رشد معاملات اجاره املاک در کشور، ضرورت آشنایی موجران و مستأجران با اصول و ضوابط حقوقی عقد اجاره بیش از پیش احساس می‌شود. بر اساس قانون مدنی و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه تنظیم قرارداد اجاره بسته به مدت آن متفاوت است.

قراردادهای اجاره‌ای که مدت آنها کمتر از دو سال باشد، می‌توانند به‌صورت عادی، از طریق بنگاه املاک، یا حتی از طریق سامانه‌های اینترنتی مانند «خودنویس املاک» به نشانی khdonevis.mrud.ir تنظیم شوند. در مقابل، اجاره‌های بیش از دو سال باید به شکل رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به ثبت برسند. ناآگاهی از این مقررات می‌تواند موجب بطلان قرارداد یا بروز اختلافات حقوقی شود.

در حقوق ایران، عقد اجاره از جمله عقود معین و لازم است که میان موجر و مستأجر منعقد می‌شود و به موجب آن، مستأجر در برابر پرداخت اجاره‌بها، مالک منافع مال مورد اجاره در مدت معین می‌گردد. این عقد می‌تواند برای اموال منقول همچون خودرو یا غیرمنقول مانند منزل و مغازه منعقد شود و آشنایی طرفین با مفاد قانونی آن، از بروز بسیاری از دعاوی حقوقی جلوگیری می‌کند.

یک قرارداد اجاره معتبر باید شامل مشخصات دقیق موجر و مستأجر، مشخصات و نشانی ملک مورد اجاره، مدت قرارداد با ذکر تاریخ آغاز و پایان، میزان و شیوه پرداخت اجاره‌بها و ودیعه، تاریخ تحویل، شرایط و آثار قرارداد و در نهایت امضای طرفین و شهود باشد. هرگونه نقص یا ابهام در این بندها می‌تواند موجب اختلاف یا حتی بطلان قرارداد شود.

طبق ماده 190 قانون مدنی، شرایط صحت هر معامله شامل قصد و رضای طرفین، اهلیت قانونی، معین بودن موضوع و مشروعیت جهت معامله است. همچنین به موجب مواد 468 تا 473 قانون مدنی، مدت اجاره باید مشخص، مورد اجاره معین و قابل استفاده باشد، مستأجر باید قادر به انتفاع از مال بدون زوال آن باشد و موجر نیز باید مالک عین یا منافع مال باشد.

در خصوص قراردادهای کمتر از دو سال، ثبت رسمی الزامی نیست و طرفین می‌توانند با تنظیم سند دستی، مراجعه به مشاور املاک یا استفاده از سامانه خودنویس، قرارداد خود را ثبت کنند. با این حال، ثبت رسمی در دفترخانه حتی برای این قراردادها می‌تواند اعتبار و ضمانت اجرای بیشتری فراهم کند.

در مقابل، قراردادهای اجاره بیش از دو سال طبق مصوبه سال 1401 و تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1403، باید به صورت رسمی در سامانه‌های مربوط ثبت شوند. این کار می‌تواند از طریق دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک مجاز یا توسط خود طرفین در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی انجام شود. در این روش، بنگاه املاک پیش‌نویس قرارداد را در سامانه وارد کرده و برای ثبت نهایی به دفترخانه ارسال می‌کند.

تنظیم قرارداد اجاره چه در منزل و چه در دفاتر رسمی امکان‌پذیر است. در دفاتر رسمی، موجر و مستأجر با ارائه مدارک شناسایی و سند ملک، اقدام به امضای سند رسمی می‌کنند که بالاترین سطح اعتبار حقوقی را دارد. تفاوت میان قراردادهای کوتاه‌مدت و بلندمدت تنها در مدت زمان نیست؛ بلکه آثار حقوقی متفاوتی بر آنها مترتب است و عدم رعایت مقررات ثبت می‌تواند به بی‌اعتباری قرارداد و بروز دعاوی مالی و قضائی بینجامد.

در مجموع قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین عقود در روابط اجتماعی و اقتصادی است که بی‌دقتی در تنظیم یا عدم ثبت آن می‌تواند منجر به اختلافات سنگین شود. رعایت ضوابط قانونی و ثبت رسمی، ضمن حمایت از حقوق موجر و مستأجر، موجب افزایش امنیت معاملاتی و کاهش حجم دعاوی ملکی خواهد شد. به همین دلیل، آگاهی عمومی و توجه به مقررات جدید ثبت رسمی، ضرورتی انکارناپذیر برای ساماندهی روابط استیجاری در کشور است.