10 درصد از مردم ایرانی بد‌مسکن هستند

معاون وزیر راه وشهرسازی از تهیه بسته سیاستی ضدرانت برای تعیین تکلیف و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی کشور خبر داد. محمد آیینی، معاون وزیر راه وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، ضمن توضیح درباره ابعاد و گستره سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور، از قرار گرفتن «لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی» در مراحل آخر تصویب در دولت برای ارسال به مجلس برای تبدیل آن به قانون خبر داد. آیینی در حالی از تهیه یک بسته سیاستگذاری ضد‌رانت در قالب این لایحه برای سنددار کردن و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی خبر داد که در عین حال به 5 ابهام مهم در ارتباط با تصویب نامه اخیر هیات وزیران درباره شرایط واگذاری زمین های تصرف‌شده تا قبل از سال 1394 نیز پاسخ داد. آیینی در این باره اعلام کرد: در کل این آیین نامه را برای ساماندهی دست کم بخشی از سکونتگاه‌های غیررسمی مفید می دانیم. البته تلاش کرده ایم تا در لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که هم اکنون به عنوان نسخه ضدرانت واگذاری زمین به ساکنان این سکونتگاه‌ها در مراحل آخر بررسی در دولت قرار دارد و به زودی در صحن مجلس به رای گذاشته می‌شود، تمام ابهامات موجود در این آیین نامه برطرف شود. در حالی که تصویب نامه هیات وزیران همه اراضی تصرفی تا قبل از سال 1394 را دربرمی‌گیرد و سکونتگاه‌های غیررسمی بخشی از زمین های موضوع این آیین نامه است اما این لایحه جامع، تنها مختص سکونتگاه‌های غیررسمی است و تلاش شده است تا در آن هر نوع مسیر رانت و سودجویی افراد و گروه‌های خاص و غیرنیازمند، مسدود شود.

هم اکنون 10 درصد جمعیت کل کشور بدمسکن هستند؛ براساس تعاریف جهانی، فقر مسکن در دو سطح قابل طبقه بندی است. سطح اول مربوط به افرادی است که هزینه تامین مسکن در سبد هزینه ای خانوارهای آنها بیش از 30 درصد است که هم اکنون بخش زیادی از مستاجرها به‌ویژه در کلان‌شهرها، در این گروه قرار دارند. نوع دوم فقرای مسکن، «بدمسکن ها» هستند که به لحاظ کیفیت سطح زندگی در شرایط نامطلوب سکونتی قرار دارند. ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی جزو بدمسکن های گروه دوم هستند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نیمه دوم مهرماه امسال، هیات وزیران آیین نامه اجرایی مربوط به بند (ک) تبصره 11 ماده واحده قانون بودجه سال 1401 کل کشور را مصوب و ابلاغ کرد. براساس این بند از قانون بودجه، به وزارت راه وشهرسازی اجازه داده شده بود تا با اولویت سکونتگاه‌های غیررسمی آن دسته از اراضی تحت مالکیت خود را که از سال 94 به قبل از سوی متصرفان مورد ساخت‌وساز قرار گرفته است به آنها واگذار کند تا بتوانند سند رسمی دریافت کنند. اما آیین نامه اجرایی این بند از قانون بودجه، با واکنش گروهی از کارشناسان رو به‌رو شده و نقدهایی به آن وارد شد.5 ابهام و نقد مهم در ارتباط با این آیین نامه از سوی جامعه کارشناسی و گروهی از صاحب‌نظران شهرسازی مطرح شد. گروهی از کارشناسان اعلام کردند، این آیین نامه به نفع زمین خواران تدوین شده و اگر چه در قانون به صراحت اعلام شده است که این اراضی باید به نفع سنددار شدن و در نتیجه فراهم شدن زمینه قانونی برای نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و دریافت وام نوسازی (بانک‌پذیر شدن این سکونتگاه‌ها)، واگذار شود، اما عملا محتوای این آیین نامه و امتیازهای در نظر گرفته شده در آن به نفع زمین خوارهایی است که در سال‌های گذشته تاکنون با وجود عدم نیاز، اقدام به تصرف اراضی دولت در حوالی پایتخت و به ویژه شهرهای خوش‌آب و هوای استان‌های شمالی کشور کرده اند. آنها معتقدند اگر واقعا قصد سیاستگذار از تدوین این آیین نامه کمک به سنددار شدن، بانک پذیر شدن و کاهش نرخ بدمسکنی به واسطه نوسازی و بهسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی بود، می‌توانست تنها این امتیاز را برای ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی قائل شود و اراضی تصرف‌شده از سوی زمین خوارها را حداقل به قیمت روز و نه قیمت منطقه ای که حداکثر یک‌دهم ارزش روز این زمین هاست به آنها واگذار کند. این در حالی است که تعیین واگذاری بر مبنای قیمت منطقه ای، از دیدگاه آنها عملا به معنای اعطای رانت گسترده به زمین خوارهایی است که در سال‌های قبل قانون شکنی کرده و زمین های دولت را تصرف کرده اند. ضمن آنکه ممکن است خطر زمینه سازی برای تصرف اراضی بیشتر از سوی زمین خوارها را در آینده تشدید کند. نادیده گرفتن بخشی از سکونتگاه‌های غیررسمی در این آیین نامه، عدم تفکیک سکونتگاه‌های غیررسمی و زمین های تصرف شده از سوی زمین خواران، خطر تغییر کاربری های گسترده، خطر تسری واگذاری به زمین های دولتی سایر وزارتخانه‌ها و دستگاه‌ها علاوه بر زمین های تصرفی وزارت راه وشهرسازی بخشی از دیگر ابهامات و نقدهایی بود که کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی به این تصویب نامه وارد کردند.

اما معاون وزیر راه‌وشهرسازی معتقد است در نهایت این آیین نامه دست کم برای بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی می‌تواند مفید باشد و زمینه نوسازی و بهسازی آنها را در راستای کاهش نرخ بدمسکنی در این مناطق فراهم کند؛ او همچنین معتقد است، در لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی همه این نواقص برطرف شده است و صرفا مساله ساماندهی سکونتگاه‌ها آن هم به صورت واگذاری مشروط برای مسدودسازی مسیر هر نوع رانت، مورد تمرکز واقع شده است.

فقط 10 درصد متصرف ها بدمسکن اند

محمد آیینی، معاون وزیر راه‌وشهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران اعلام کرد: برآوردها نشان می‌دهد تنها حدود 10 درصد از اراضی تصرف شده دولت، شامل سکونتگاه‌های غیررسمی است و مابقی، سایر اراضی تصرفی است. وی در تشریح ابعاد سکونتگاه‌های غیررسمی به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هم اکنون حدود 5 میلیون قطعه زمین تصرفی شناسایی شده است که شاید کمتر از 10 درصد آنها اراضی محل ساخت سکونتگاه‌های غیررسمی از سوی نیازمندان و افراد بدمسکن باشد.

به گفته وی، براساس آخرین برآوردهای انجام شده، هم اکنون تعداد 1153 محله سکونتگاه‌های غیررسمی در کشور وجود دارد که بیش از نیمی از آنها مربوط به سال‌های قبل از انقلاب است و مابقی، بعد از انقلاب ایجاد شده اند. این در حالی است که حداقل 8 میلیون نفر در این سکونتگاه‌ها ساکن هستند و دو میلیون واحد مسکونی نیز در آنها ساخته شده است.

وی در تشریح جزئیات آیین نامه ای که اخیرا از سوی هیات وزیران درباره واگذاری اراضی تصرفی ابلاغ شد، اعلام کرد: قبل از هر موضوعی باید دیدگاه‌های موجود در ارتباط با سکونتگاه‌های غیررسمی را مورد بررسی قرار داد. در این زمینه دو دیدگاه وجود دارد؛ یک دیدگاه آن است که هر نوع خدمات‌رسانی، به رسمیت شناختن و بهبود سطح زندگی در سکونتگاه‌های غیررسمی می‌تواند به منزله چراغ سبزی برای رشد تصرفات و گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی باشد. اما دیدگاه دوم بر این عقیده استوار است که یک مسیر مهم برای کاهش نرخ بدمسکنی از سکونتگاه‌های غیررسمی، به رسمیت شناختن آنها، سنددار کردن، بانک‌پذیر و وام‌پذیر کردن ها برای نوسازی و بهسازی و ارتقای کیفیت خدمات شهری در این محله‌ها و سکونتگاه‌ها عبور می‌کند. چرا که براساس قانون اساسی، دولت و حاکمیت باید برای هر ایرانی یک واحد مسکونی مناسب تامین کند و هر کسی برای یک‌بار حق استفاده از این امتیاز را دارد. ساکنان این سکونتگاه‌ها نیز شهروندان این جامعه هستند که حق حیات و تامین مسکن دارند و باید برای آنها فکری کرد. دیدگاه دولت نیز همین است. براساس این دیدگاه، دو سند مربوط به ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی تدوین شد و یک لایحه جامع دیگر نیز در دست بررسی برای تصویب است. سند اول که در سال 82 تهیه شد، سند ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های غیررسمی و سند دیگر مربوط به سال 89 در قانون حمایت از احیا، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است.

سه موضع ملی مهم در ارتباط با ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی در دولت دنبال می‌شود. در موضع اول، دولت برای جلوگیری از توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی وظیفه پیش نگری دارد. از سوی دیگر دولت وظیفه دارد از توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی پیشگیری کند. یعنی در عین حال که ماموریت دارد مناطق مستعد ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی را شناسایی و مانع از شکل‌گیری این سکونتگاه‌ها در آنها شود در وهله بعد باید در مناطقی که سکونتگاه غیررسمی در آن شکل گرفته است با ابزارهای قانونی، اجرایی، تکنیکی و... مانع از گسترش این سکونتگاه‌ها شود.

سومین راهبرد نیز ساماندهی سکونتگاه‌های موجود است. نگاه ملی به این سکونتگاه‌ها که تعداد آنها بالغ بر 1153 محله است این است که اگر در این سکونتگاه‌ها ادامه زیست انسانی امکان پذیر است، ساماندهی شده و شرایط سکونت در آنها از طریق فراهم کردن زمینه‌های نوسازی و بهسازی و همچنین ارتقای سرانه‌ها و خدمات زندگی شهری، بهبود یابد. اگر هم شرایط آنها به لحاظ کیفیت زیست انسانی نامطلوب است راهبرد جابه جایی این سکونتگاه‌ها دنبال شود. به عنوان مثال برخی از این سکونتگاه‌ها روی لایه‌های رانشی زمین واقع شده اند؛ روی شیب های تند هستند، در مجاورت دکل های برق فشار قوی قرار دارند، در کنار کانال های آلودگی زیست محیطی هستند و... که باید نسبت به جابه جایی آنها به مکان های مناسب و بی خطر اقدام شود. برآوردها نشان می‌دهد در 85 درصد این سکونتگاه‌ها امکان زیست انسانی فراهم است و در مابقی این مکان ها یا جابه جایی صورت گرفته یا جابه جایی در دست اقدام است. براساس اسناد ملی مربوط به ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی دو هدف در ارتباط با این سکونتگاه‌ها دنبال می‌شود. نخستین هدف آن است که استانداردهای سکونتی در این مکان ها به سطح متوسط استانداردهای شهری برسد؛ (شامل مقاوم سازی بناها، تامین تجهیزات، پایداری و...)‌. از سوی دیگر وضعیت تامین خدمات زیربنایی و روبنایی باید به شرایطی پایدار و در سطح مطلوب شهر برسد. یعنی به لحاظ تمام آیتم های سکونتی و زیست شهری، سطح این محله‌ها باید به سطح متوسط محلات برخوردار ارتقا یابد. اما لازمه تمام این اقدامات سند‌دار شدن این سکونتگاه‌هاست. برآوردها حاکی است 53 درصد بناهای واقع در این سکونتگاه‌ها پایدار نبوده و نیازمند بهسازی و نوسازی هستند. این بناها اصولا هیچ سازه ای ندارند. بیش از 95 درصد این بناها در محدوده‌های شهری هستند اما از آنجا که بخشی از آنها در کاربری های غیرمسکونی قرار داشته و برخلاف ضوابط مقررات ملی ساختمان احداث شده اند دولت و شهرداری ها نمی‌توانند در آنها مداخله ای کنند. مگر آنکه شرایط و مقدمات قانونی برای تغییر وضعیت این سکونتگاه‌ها از حالت غیرقانونی به قانونی فراهم شود. بنابراین پیش نیاز هر اقدامی که برای بهبود وضعیت معیشت افراد ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی لازم است انجام شود سنددار کردن آنهاست. در واقع با این اقدام دولت به دنبال برقراری رانت برای عده ای خاص نیست بلکه به دنبال تامین حق طبیعی این افراد برای سکونت در مسکن و محله مناسب و برخوردار از امکانات زیست مطلوب انسانی و شهری است. هر چند باید تمام این اقدامات با مسدود‌سازی مسیر رانت و جلوگیری از تالی فاسدهای احتمالی شکل بگیرد که در لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی که هم‌اکنون در حال طی مراحل قانونی در کمیسیون های تخصصی دولت است و پیش بینی می‌شود تا قبل از اتمام سال جاری در صحن مجلس به رای گذاشته شود، در نظر گرفته شده است.

سنددار شدن با چند شرط

آیینی با بیان اینکه در لایحه پیشنهادی برای ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی موضوع سنددار کردن این سکونتگاه‌ها در قالب سند مشروط برای مقابله با برخی تالی فاسدهای قابل پیش‌بینی و احتمالی مد نظر قرار گرفته است، گفت: هدف اصلی از این لایحه فراهم کردن استانداردهای متوسط شهری در این سکونتگاه‌ها و کاهش نرخ بدمسکنی است. رعایت حد نصاب های تفکیک برای مقابله با ساخت‌وسازهای ریزدانه، ساخت‌وساز مطابق با ضوابط مقررات ملی و ضوابط شهرسازی، ساخت براساس طرح‌های مصوب در ارتباط با میزان عقب نشینی، محدودیت های واگذاری و فروش برای مقابله با ایجاد فضای سوداگری و رانت خواری و... در این لایحه لحاظ شده است که به محض نهایی شدن، جزئیات بیشتری از آن اعلام خواهد شد. وی ادامه داد: اما در فاصله تدوین و تصویب این لایحه، از آنجا که قانون بودجه، تعیین تکلیف اراضی تصرفی با اولویت سکونتگاه‌های غیررسمی را تکلیف کرده بود، آیین نامه اجرایی بند (ک) تبصره 11 ماده واحده قانون بودجه 1401 کل کشور، تهیه و به تصویب رسید. نگاه ما به این آیین نامه مثبت است. چرا که به هر حال در کنار سایر اراضی تصرفی، بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی را دربرمی‌گیرد و با استناد به این آیین‌نامه، این سکونتگاه‌ها می‌توانند سنددار شوند. بدیهی است با تصویب لایحه جامع ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی در ماه‌های آینده، سند جامع تری به نفع این سکونتگاه‌ها ملاک عمل قرار خواهد گرفت.

پاسخ به ابهامات مصوبه

معاون وزیر راه‌وشهرسازی با بیان اینکه اگر‌چه تمام آنچه در مصوبه 17 مهرماه 1401، با عنوان آیین نامه اجرایی بند (ک) تبصره 11 ماده واحده قانون بودجه سال 1401 کل کشور آمده است، مربوط به سکونتگاه‌های غیررسمی نیست، به «دنیای اقتصاد» گفت: با این حال، سکونتگاه‌ها می‌توانند تا زمان تصویب لایحه جامع از این آیین نامه برای سنددار شدن استفاده کنند.

وی در پاسخ به برخی از ابهامات این مصوبه گفت: اگرچه به‌طور مستقیم اشاره ای به سکونتگاه‌های غیررسمی در این مصوبه نشده است اما ماده 12 این آیین نامه بخش قابل توجهی از سکونتگاه‌های غیررسمی را پوشش می‌دهد. وی با اشاره به این ماده از آیین‌نامه گفت: در این ماده، مساحت اراضی قابل واگذاری با قیمت منطقه ای به متصرفان براساس قیمت کارشناسی این زمین ها، مشخص شده است. وی گفت: براساس جدولی که در این زمینه تهیه شده است آن دسته از زمین هایی که قیمت کارشناسی هر مترمربع از آنها کمتر از 10 میلیون تومان است تا 200 مترمربع و آن دسته از زمین هایی که قیمت کارشناسی هر مترمربع از آنها بین 10 تا 20 میلیون تومان است تا 150 مترمربع، قابلیت واگذاری با قیمت منطقه ای دارند. نکته قابل تامل اینجاست که 80 درصد سکونتگاه‌های غیررسمی در زمین های با ارزش هر مترمربع تا 10 میلیون تومان و 15 درصد آنها در زمین های با قیمت مترمربعی 10 تا 20‌میلیون تومان قرار دارند.

از این رو، حدود 95 درصد از سکونتگاه‌های غیررسمی به لحاظ قیمت زمین، قابلیت این را دارند که بین 150 تا 200مترمربع زمین به قیمت منطقه ای، سند دریافت کنند. از آنجا که عمده زمین های تصرفی در سکونتگاه‌های غیررسمی ریزدانه هستند مابقی نیز می‌توانند به قیمت منطقه ای عرصه تصرف شده را به مالکیت رسمی خود درآورند و از این رو، اگرچه اشاره مستقیمی به سکونتگاه‌های غیررسمی نشده است اما براساس جدول درج شده در ماده 12، عمده سکونتگاه‌های غیررسمی می‌توانند مالکیت عرصه تصرفی را به دست آورند.

اجبار غیرمستقیم به مقاوم سازی

وی همچنین درباره دومین ابهام این مصوبه به «دنیای اقتصاد» پاسخ داد. در ماده 3 این مصوبه اعلام شده است اراضی که بنای ساختمانی با مصالح بادوام در آنها احداث شده است، مشمول این آیین نامه هستند. به این ترتیب، از آنجا که بخشی از سکونتگاه‌های غیررسمی فاقد سازه و مصالح بادوام هستند مشمول این آیین نامه و واگذاری مالکیت عرصه (زمین) نمی‌شوند. آیینی در این باره گفت: اتفاقا این شرط، یک قید مثبت محسوب می‌شود. چرا باید به خانه‌هایی که سازه و مصالح با‌دوام ندارند، سند داده شود؟ از سوی دیگر 47 درصد خانه‌های ساخته شده در سکونتگاه‌های غیررسمی مصالح و سازه بادوام و پایدار دارند و 53 درصد آنها فاقد این شرط هستند. با این شرط نه‌تنها آن دسته از سکونتگاه‌هایی که سازه بادوام دارند سنددار می‌شوند بلکه سایرین نیز برای دریافت سند تشویق به مقاوم سازی می‌شوند. این اقدام فضای سکونتگاه‌های غیررسمی را به سمت بادوام سازی برده و فرآیند مشارکت را تسهیل می‌کند.

ارفاق فقط به مسکونی ها

آیینی همچنین درباره ابهام موجود در ماده 5 این آیین‌نامه نیز توضیح داد. براساس ماده 5، واگذاری عرصه به متصرفان در صورتی مجاز است که با طرح‌های مصوب شهری که شامل داخل محدوده و حریم شهرها می‌شود و تا زمان واگذاری به تصویب مراجع قانونی ذی‌صلاح رسیده‌، مطابقت داشته باشد. وی در پاسخ به این سوال که تکلیف آن دسته از سکونتگاه‌های غیررسمی که در محدوده شهرها نیستند چه می‌شود گفت: بیش از 95 درصد سکونتگاه‌های غیررسمی در محدوده‌های شهری هستند و مابقی نیز عمدتا در حریم هستند که شامل این آیین‌نامه خواهند شد.

به ویلادارها زمین نمی رسد

وی همچنین به «دنیای اقتصاد» گفت: برخلاف برخی انتقادها که این آیین نامه را منجر به صدور سند برای ویلادارها و متصرفان به کاربری های زراعی و کشاورزی و تخریب کنندگان محیط‌زیست می دانند، اما باید گفت به این گروه از متصرفان زمین تعلق نخواهد گرفت. وی گفت این آیین نامه مشمول تغییر کاربری و صدور سند برای افرادی که بر روی اراضی زراعی و کشاورزی به صورت غیرقانونی اقدام به ساخت ویلا کرده اند نخواهد شد. آیینی افزود: از سوی دیگر در ماده 8 گفته شده است که هریک از متصرفان صرفا نسبت به یک قطعه زمین امکان بهره مندی از این آیین نامه را دارند و بنابراین تعلق مساحت زیادی از اراضی تصرفی به زمین خواران عملا امکان پذیر نیست. ضمن آنکه متصرفان نباید تاکنون از هیچ نوع امکان دولتی برای دریافت زمین و مسکن بهره مند شده باشند و بنابراین نمی‌توان گفت این مصوبه رانت گسترده برای زمین خوارها به دنبال دارد. وی همچنین در پاسخ به این سوال که از متن آیین نامه چنین برداشت می‌شود که قرار است همه اراضی تصرف شده دولتی به متصرفان واگذار شود، افزود: تنها اراضی وزارت راه‌وشهرسازی و زیرمجموعه‌های تابعه آن مشمول این قانون است و سایر دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها چنین مجوزی ندارند. وی تاکید کرد: در این آیین نامه تلاش شده است تا با تدابیر مختلف مسیر رانت مسدود شود و به متصرفان کلان و زمین خوارها امتیاز داده نشود از جمله آنکه چند شرط مهم در این باره تعیین شده است. به عنوان مثال: در تبصره ماده 4 این آیین‌نامه گفته شده اگر مساحت عرصه تحت تصرف بیش از میزان تعیین شده در این مصوبه (میزان عرصه حداکثر تا چهار برابر سطح اشغال بنای احداثی) باشد واگذاری عرصه منوط به استرداد مساحت مازاد توسط متصرف خواهد بود. همچنین براساس ماده8 هر یک از متصرفین تنها برای یک قطعه زمین و براساس ماده11 تنها افرادی که خود یا همسر آنها تاکنون از امکانات دولتی در حوزه زمین و مسکن استفاده نکرده باشند، می‌توانند با قیمت منطقه ای برای دریافت مالکیت این اراضی اقدام کنند. از سوی دیگر، عرصه اعیانی های تجاری و خدماتی به قیمت کارشناسی روز واگذار می‌شود.

• 200هزار نفر در صف وام مسکن روستایی
• سایه روشن - 1401/08/26
• دریافت مجوز نوسازی 20 میلیارد دلاری در بخش حمل و نقل کشور
• افتتاح 154 کیلومتر از خط‌آهن چابهار - زاهدان
• «نه» دولت به شرکت‌های لجستیک

بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.