رمزگشایی از وضعیت بازار ثانویه جواز ساختمانی
اقتصادنیوز: فساد در صدور جواز ساختمانی با تراکم‌فروشی، بدون آنکه «خواسته سازنده» سرکوب شود، می‌تواند یک‌بار برای همیشه پایان یابد. الگوی آمریکایی در تنظیم بازار جواز ساختمانی، «حق انتقال توسعه» نام دارد که تهدید «محدودیت ارتفاعی ساخت‌وساز» در محله‌هایی از شهر را به «فرصت پاداش تراکم» تبدیل می‌کند.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای اقتصاد، بازوی پژوهشی مجلس با انجام یک مطالعه، ایده ایجاد یک بازار ثانویه برای صدور جواز ساختمانی را مطرح و آن را یکی از راه های تحقق پذیری طرح های توسعه شهری عنوان کرده است. این بازار ثانویه مبتنی بر بازنگری طرح های بالادست شهری مبتنی بر ایجاد ظرفیت «انتقال حق توسعه» است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مداخله مدیریت شهری در تخصیص مکان به فعالیت های مختلف و تعیین حد و مرز در محدوده های شهری، برای برخی اراضی رانت ایجاد کرده و در مقابل برخی از اراضی شهری را با ضرر و زیان مواجه می‌کند. از طرفی سرمایه گذاران ساختمانی به دنبال کسب حداکثر سود، زمین هایی را برای سرمایه گذاری انتخاب می‌کنند که از رانت بیشتری برخوردار باشد و مهم‌ترین وجه این رانت نیز، تراکم ساختمانی است. در این شرایط سرمایه گذاران ساختمانی ناخواسته به سمت ساخت‌وساز در اراضی واجد امتیاز تراکم بیشتر سوق داده می شوند.
از آنجا که در کنار چارچوب های قانونی حقوق مالکیت، طرح های شهری بر تک پلاک ها تاثیر گذاشته و امتیازها و محدودیت‌هایی را به آنها تحمیل می‌کند، توزیع عادلانه حقوق مالکانه در این طرح ها اهمیت مضاعفی پیدا می‌کند. در تدوین طرح های توسعه شهری، در کنار شناسایی محدوده هایی که دارای ظرفیت توسعه هستند، پلاک ها و محدوده هایی نیز به عنوان اراضی و ابنیه ارزشمند شهری شناسایی شده و بر اساس ارزش های تاریخی، طبیعی و... محدودیت‌هایی بر آنها اعمال می‌شود.
در واقع طرح های شهری امکان ایجاد مرغوبیت برابری برای تمام اراضی و محدوده های شهری را ندارند و به همین دلیل نیز برخی محدوده های شهری به دلایل مختلف از جمله موانع و ارزش های تاریخی، طبیعی و زیست محیطی امکان بهره مندی از بسیاری از امتیازهای طرح های توسعه شهری را نخواهند داشت. اما در یک الگوی برنامه ریزی موفق و عادلانه، مدیریت شهری موظف است با به کارگیری ابزارها و تکنیک های مختلف، نسبت به برقراری عدالت در زمینه برخورداری از مزایای طرح های بالادست، دستیابی به الگوی توسعه شهری مناسب، توسعه، تامین و تنظیم خدمات و زیرساخت ها به صورت عادلانه در سطح شهر اقدام کند.
راهکاری که مرکز پژوهش های مجلس برای حل و فصل این مساله در طرح های توسعه شهری مطرح می‌کند، انتقال حق توسعه است. مطالعه ای که با عنوان «بررسی اهمیت و نقش رویکرد انتقال حق توسعه در تحقق پذیری طرح های توسعه شهری» توسط این مرکز انجام و به تازگی منتشر شده است نشان می‌دهد، استفاده از ابزار انتقال حق توسعه از حدود یک سده قبل در دنیا تجربه شده است. اولین تجارب جهانی در استفاده از این ابزار مربوط به سال 1916 و همزمان با اجرای قانون منطقه بندی در نیویورک است. این مفهوم در دهه های 60 و 70 میلادی به شکل جامع فرموله شد و کاربردهای آن جدی تر از گذشته مورد بحث قرار گرفت. اما نوآورانه ترین صورت انتقال حق توسعه که مرکز پژوهش های مجلس به آن پرداخته است، مدلی مبتنی بر ایجاد یک بازار جواز ساختمانی است؛ بازاری که البته در کنار بستر اصلی واگذاری امتیاز تراکم ساختمانی توسط شهرداری ها شکل می گیرد. انتقال حق توسعه (TDR) به مالکان زمین در مناطق تعیین شده اجازه می‌دهد تا حقوق خود را برای توسعه زمین، به مناطق دیگری منتقل کنند.
به تعبیر ساده در این مدل، امتیاز ثابتی برای همه قطعات واقع در محدوده شهری به تناسب شرایط زمین از نظر قطعه بندی و... قابل تعریف است اما با توجه به محدودیت‌هایی که به اقتضای ضوابط طرح های توسعه شهری روی برخی پهنه ها اعمال می‌شود، این امتیازها و به تعبیر دقیق تر این میزان تراکم مجاز در همه اراضی قابل اعمال نیست. بنابراین شرایطی فراهم می‌شود تا مالکان قطعاتی که با محدودیت ارتفاع ساخت روبه رو هستند، بتوانند امتیاز خود را در بازار به متقاضیانی که در نقطه دیگری از شهر، امکان ساخت‌وساز بلندمرتبه را دارند، بفروشند. در واقع انتقال حق توسعه شامل فرآیند انتقال حقوق توسعه استفاده نشده از مناطق فرستنده است.
املاک فرستنده حق توسعه در این مدل، عمدتا املاکی هستند که برای حفظ ارزش های تاریخی، طبیعی و اجتماعی نیازمند حفاظت یا اعمال محدودیت در حق توسعه هستند. املاک گیرنده حق توسعه نیز املاکی هستند که بر اساس ظرفیت های مکانی، امکان توسعه دارند. ارزش افزوده ناشی از حق توسعه ایجاد یا سلب شده برای املاک گیرنده یا فرستنده حق توسعه نیز با فرمول مشخصی قابل تعریف خواهد بود؛ اما در نهایت تبادل حق توسعه می‌تواند در یک بازار مبتنی بر عرضه و تقاضا شکل بگیرد. در این مدل به مالکانی که از تخریب بنا بر اثر توسعه محافظت کرده اند، درآمد ناشی از فروش حق توسعه پاداش داده می‌شود.
ابزار انسداد مسیر فساد در شهرداری ها
به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیاده‌سازی این مدل به ویژه در کلان‌شهرها که با محدودیت اراضی دارای قابلیت توسعه روبه رو هستند، دست کم پنج عایدی دارد که نخستین و شاید برجسته ترین آن، تعادل بخشی به حقوق مالکانه و توزیع منطقی منافع و ضررهای ناشی از اجرای طرح های بالادست توسعه شهری از قبیل طرح های جامع و تفصیلی است. عایدی دوم پیاده‌سازی مدل انتقال حق توسعه در شهرها، فراهم شدن امکان توسعه مناطق کم برخوردار و نیازمند با افزایش درآمد حاصل از اجرای چنین طرحی خواهد بود. در واقع با رونق بازار نقل و انتقال حق توسعه میان مالکان زمین، درآمد حاصل از این نقل و انتقال برای مدیریت شهری می‌تواند به رفع کسری خدمات در مناطق کمتر توسعه یافته شهرها اختصاص پیدا کند.
سومین دستاورد حاصل از اجرای این مدل حق انتقال توسعه را نیز باید در ضابطه مند شدن امتیاز تراکم ساختمانی جست وجو کرد. اگرچه طرح های تفصیلی ضوابط مشخصی را برای توسعه ساختمانی پیش‌بینی کرده اند اما تجربه بیش از یک دهه از اجرای این طرح دست کم در پایتخت نشان می‌دهد راه های بسیاری برای دور زدن این ضوابط وجود دارد و بسیاری از ضوابط این طرح ها آن‌طور که باید اجرا نشده است. بازنگری طرح تفصیلی با رویکرد گنجاندن انتقال حق توسعه عملا بازیگران اصلی بازار تراکم ساختمانی را تغییر می‌دهد و این نقش از شهرداری ها به مالکان زمین منتقل می‌شود.
به این ترتیب می‌توان مرتبه بالاتری از ضمانت اجرایی را نیز از این طرح ها انتظار داشت. عایدی چهارم انتقال حق توسعه نیز همین از بین رفتن فساد در مدیریت شهری ناشی از شکل گیری یک بازار موجه مبتنی بر عرضه و تقاضاست. وابستگی شهرداری ها به درآمد ناشی از ساخت‌وساز موجب شده این نهاد همواره در مظان این اتهام باشد که نسبت به برخی تخلفات ساختمانی اغماض می‌کند، بلندمرتبه سازی را تسهیل و حتی تشویق می‌کند و راه هایی برای دور زدن طرح تفصیلی پیش روی سرمایه گذاران ساختمانی قرار می‌دهد. اما اگر فضایی برای انتقال امتیاز تراکم در بازار آزاد فراهم شود و شهرداری ها صرفا در نقش مجری و ناظر بر اجرای طرح تفصیلی ایفای نقش کنند، عملا مسیر فساد در این حوزه تا حد زیادی مسدود خواهد شد.
در نهایت با ایجاد بستر اجرای حق انتقال توسعه در صدور پروانه ساختمانی، عطش شهرداری ها به شهرفروشی و تراکم خواری نیز به تدریج از بین خواهد رفت؛ چراکه این نهاد دیگر در زمره ذی‌نفعان اصلی ساخت‌وساز به شمار نمی آید.
همچنین بخوانید ما را در شبکه‌های اجتماعی دنبال کنید