روتوش مسکن دولتی

فرید قدیری: مدافعان «دخالت دولت در بخش مسکن برای تامین سرپناه کم‌درآمدها» بعداز اطلاع از اینکه طی یکسال‌ونیم گذشته یک «اصلاح اساسی سیاستی» برای پاسخ به نیاز کم‌درآمدها صورت گرفته، به‌تازگی دست به «تحریف واقعیت 20 ساله کارنامه دولت» زده‌اند تا پرونده‌های باز دو طرح مسکن‌سازی دولتی را توجیه کنند. این مقاله با هدف کالبدشکافی از اشکالات اصلی سیاست «مسکن‌سازی دولتی» برای تامین سرپناه دهک‌های پایین، ابتدا به یک ادعا درباره کارنامه دولت‌های دو دهه اخیر در «مسکن‌حمایتی» پاسخ می‌دهد، سپس علل بازبودن پرونده مسکن‌مهر را بررسی می‌کند، سه تفاوت شرایط اقتصادی دهه1400 با دهه90 در مسیر مسکن‌حمایتی را شناسایی می‌کند، عملکرد دولت و بخش‌خصوصی در عرضه مسکن طی دو سال اول برنامه هفتم را شرح می‌دهد و در نهایت «راه آزموده‌شده جهانی برای دسترس‌پذیرکردن مسکن برای خانوارهای کم‌بضاعت» را معرفی می‌کند.

کل اقتصاد در خدمت «مسکن‌مهر» بود؛ چه شد؟

طی 8سال گذشته که دولت‌ها با عناوین مشابه «مسکن‌ملی»، سیاست «مسکن‌سازی دولتی روی زمین 99ساله با استخدام پیمانکاران ساختمانی» را اجرا کردند، اهداف مدنظرشان محقق نشد. این سیاست، نسخه کپی‌شده «مسکن‌مهر» بود و فقط اسم‌ها عوض شد؛ مقطعی با عنوان «نهضت ملی» و سپس «اقدام ملی» و «مسکن ملی». اکنون یک ادعا مطرح است مبنی‌بر اینکه «اگر سیاست مسکن 99ساله در سال‌های اخیر همچون زمان مسکن‌مهر، توسط دولت جدی گرفته می‌شد و درست به اجرا درمی‌آمد، خانه‌ها سرموقع و با قیمت ارزان در اختیار افراد قرار می‌گرفت».

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این ادعا نشان می‌دهد، صرف‌نظر از واقعیت‌های بخش مسکن و اقتصاد خانوارها در سال‌های اخیر، همان «مسکن‌مهر» که کل اقتصاد در خدمت آن بود هم هنوز بعد از 20سال از شروع طرح «تمام نشده است». طبق یک آمار رسمی، در حال حاضر 125هزار و 11واحد مسکونی از طرح مسکن‌مهر در 31استان کشور «ناتمام» و در انتظار «تزریق پول و یارانه بیشتر» است. بنابراین اصل ادعا، زیر سوال است.

از سال86 تا دست‌کم سال92، «همه امکانات و منابع دولت»، «عمده منابع شبکه‌بانکی»، «یک خط‌اعتباری عظیم از بانک‌مرکزی» و همچنین «پس‌اندازهای 2‌میلیون خانوار» در خدمت طرح مسکن‌مهر بود؛ اما حدود نیمی از واحدهای این طرح ساخته شد؛ به‌طوری‌که حدود یک‌میلیون از خانه‌های طرح مسکن‌مهر در دولت‌های 11 و 12، طی 8 سال منتهی به ابتدای دهه 1400 تکمیل شد و مابقی پروژه‌های آن نیز به ارثیه دولت‌های تبدیل شد؛ به‌طوری‌که امروز پس‌از 20سال از آغاز آن طرح، هنوز 5.5درصد طرح روی زمین مانده و تبدیل به مسکن نشده است. به این ترتیب، طرحی که گفته می‌شود در خانه‌دار کردن به موقع خانه‌اولی‌های محروم، «موفقیت‌آمیز» بود و باید الگوی دولت‌های بعداز دولت‌نهم می‌شد، در واقعیت «ناموفق» بوده است؛ آن هم در عصر «درآمدهای نفتی سرشار» و جیب پرپول دولت.

زیرپوست پرونده باز «مسکن‌مهر»

مدافعان طرح «مسکن‌مهر» یا همان گروهی که معتقد است «دولت باید به جای بخش‌خصوصی برای مردم مسکن بسازد»، تلاش می‌کنند تا جایی که می‌توانند «مسکن‌دولتی را روتوش کنند» تا اشکالات و انحرافات طرح از چشم‌ها پنهان شود. با این حال، بررسی آمار 6 دولت در به مقصدرساندن پیش‌خریداران «مسکن‌مهر» طی این همه سال نشان‌دهنده ناکامی مسکن‌سازی دولتی است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره زیرپوست پرونده قدیمی و باز «مسکن‌مهر» نشان می‌دهد، چون دولت مسکن‌ساز خوبی نیست و مهارت این کار را ندارد، اگر وارد مسکن‌سازی شود پروژه‌هایی را شروع می‌کند که هم گران تمام می‌شوند و هم دیرتر از شرایط طبیعی (ساخت توسط سازنده) به دست مردم می‌رسد. این، اصل مشکل «مسکن‌مهر» و «مسکن‌مهر» های بعداز آن بوده و هست.

دولت طراح «مسکن‌مهر»، ساخت آن خانه‌ها را با مترمربعی 300 هزار تومان شروع کرد؛ اما امروز برای تکمیل 5درصد از واحدهای ناتمام، باید مترمربعی دست‌کم 30‌میلیون تومان هزینه شود؛ این خسارت اقتصادی ناشی از 100 برابرشدن هزینه ساخت مسکن را دولت با انحراف به چپ خود در موضوع «تامین مسکن حمایتی» به «منابع دولت، بانک و مردم» وارد کرد. اکنون تصویر واقعی و بدون روتوش «مسکن‌دولتی»، منظور مسکن‌سازی توسط دولت، نشان می‌دهد: هر چقدر هم دولت پای‌کار این نوع طرح‌ها باشد و برای آن منابع ویژه اختصاص دهد و حتی با استقراض از بانک‌مرکزی «پول‌پاشی» کند، باز هم نمی‌تواند «تحویل به موقع و ارزان» مسکن‌دولتی را گارانتی کند.

سه تفاوت منابع بخش مسکن در دهه 1400 با دهه 90

کار دولت، پیمانکاران و پیش‌خریداران «مسکن‌ملی» در سال‌های اخیر در مقایسه با دهه «مسکن‌مهر» درست 2 تا 3 برابر سخت‌تر شده است. طرح مسکن‌سازی دولتی صرف‌نظر از اینکه «مسیر اشتباه» برای برقراری دسترسی کم‌درآمدها به خانه اول است، نیازمند تامین به موقع و مکفی «سه منبع مالی» است؛ یارانه دولتی، تسهیلات بانکی و آورده متقاضی. ابعاد این مثلث در دهه 90 به مراتب بزرگ‌تر از سال‌های اخیر بود.

بانک مرکزی در سال 91 یک خط اعتباری عظیم به ارزش 50 هزار‌میلیارد تومان آن زمان، برای تخصیص و پرداخت وام ساخت مسکن‌مهر با نرخ سود 7 درصد در اختیار شبکه بانکی قرار دارد. هرچند هزینه‌های تورمی آن استقراض، بسیار قابل‌توجه بود، اما اگر معادل امروزی همان خط‌اعتباری قرار بود برای وام‌رسانی به طرح «مسکن‌ملی» برقرار شود، باید یک منبع بانکی 1300هزار‌میلیارد تومانی (1300 همت) در خدمت پروژه‌های فعلی ساخت دولتی مسکن باشد. اما آنچه در کل 8سال گذشته از طرف شبکه‌بانکی برای پروژه‌های ساخت مسکن‌حمایتی پرداخت شده، 487همت بوده است؛ این یعنی «دسترسی به منابع بانکی برای ساخت مسکن» در این دهه نسبت به دهه90 تقریبا دوسوم کاهش یافته است.

از طرفی، در زمان مسکن‌مهر، دولت سالانه حدود 1000‌میلیارد تومان یارانه برای بخش مسکن در بودجه اختصاص می‌داد که ارزش امروز آن چیزی در حدود 30 هزار‌میلیارد تومان در سال برآورد می‌شود. این رقم اما در بودجه‌های سنواتی دولت به‌خاطر محدودیت‌های درآمدی‌اش اصلا دیده نمی‌شود؛ به‌طوری‌که طی 2سال گذشته سالی 14 هزار‌میلیارد تومان منابع عمومی در قالب بودجه دولت در اختیار متولی مسکن قرار گرفته است. ضلع سوم منابع مالی «مسکن‌حمایتی» که آورده نقدی کم‌درآمدها است نیز حال‌وروز بهتری نسبت به دو ضلع دیگر ندارد.

نسبت «رشد درآمد خانوارها» به «تورم عمومی» در سال گذشته عدد 0.62 بوده است که بیانگر افت درآمد واقعی افراد است. از سال91 تاکنون، این میزان جاماندگی رشد درآمد خانوار از رشد هزینه‌های زندگی، «بی‌سابقه» بوده است؛ ضمن آنکه در ابتدای دهه 90، درآمد واقعی خانوارها رشد مثبت داشت نه منفی. در سال‌های اخیر جمعیت قابل‌توجهی از محرومان متقاضی مسکن به‌خاطر آنکه توان مالی لازم برای پیش‌پرداخت هزینه مسکن‌دولتی را نداشتند، نتوانستند وارد طرح مسکن‌ملی شوند یا بعد از مدتی ورود، انصراف دادند. اضلاع مثلث مالی مسکن‌دولتی کوچک‌تر از حداقل 10سال گذشته شده است؛ اما بار هزینه‌ای مسکن‌دولتی به‌خاطر انباشت پروژه‌های ناتمام سال‌های قبل، سنگین‌تر شده و این «ناترازی شدید»، فشار بی‌سابقه بر دوش هر سه ضلع گذاشته است.

برش دوساله از «مسکن در برنامه هفتم»

اکنون این پرسش به‌وجود می‌آید که به‌رغم «شرایط سخت» مالی در بخش مسکن، نبض عرضه‌های جدید طی 2سال گذشته چطور بوده است؟

«دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش سراغ آمارهای رسمی از عملکرد 2سال اول برنامه هفتم رفته است. طبق هدف‌گذاری برنامه قرار بوده در سال‌های 1403 و 1404، سالانه به ترتیب 865 هزار واحد و 704 هزار واحد در کشور ساخته شود. عرضه‌های جدید در این 2سال به ترتیب 685 هزار و 704 هزار واحد مسکونی بوده و عملا 79درصد هدف سال اول و 80 درصد هدف سال دوم محقق شده است. جزئیات هدف‌گذاری برنامه هفتم، 4نوع عرضه مسکن جدید در هر سال را دیده است؛ نوع اول، همان مسکن‌حمایتی است که بخشی از آن روی زمین‌های 99ساله احداث می‌شود. نوع دوم، مسکن روستایی و نوع سوم نیز ساخت در بافت‌فرسوده است. نوع چهارم نیز ساخت‌وسازهای بخش‌خصوصی در شهرها در شرایط طبیعی است.

متولی مسکن براساس تکلیف برنامه هفتم موظف بود در سال‌های 1403 و 1404 به میزان 385 هزار واحد مسکونی حمایتی احداث و تامین کند که از این میزان، 76 درصد در تیراژ 292 هزار واحد مسکونی محقق شد. همچنین بخش‌خصوصی طی 2سال گذشته بیش از 660 هزار واحد مسکونی در شهرها «تکمیل» و روانه بازار مصرف کرده که این نیز تحقق 75درصدی هدف برنامه را نشان می‌دهد. یک سوءبرداشت عمدی یا آگاهانه درباره هدف تولید مسکن در برنامه هفتم، «انتقال سهم ساخت‌وسازهای بخش‌خصوصی به سبد مسکن‌دولتی» است. برخی تصور می‌کنند، هدف ساخت 5‌میلیون واحد مسکونی طی 5سال که در برنامه هفتم آمده برعهده دولت و همگی از جنس مسکن‌حمایتی است؛ درحالی‌که سهم مسکن‌حمایتی از کل 5‌میلیون عرضه برنامه هفتم، 1.5‌میلیون واحدمسکونی است.

کدام راه «تامین مسکن» به مقصد می‌رسد؟

از سال 86 که «مسکن‌مهر» شروع شد تا امروز که هنوز 125هزار واحد از 2.3‌میلیون واحد آن طرح تحویل متقاضیانش نشده است، متوسط راندمان طرح سالی 68هزار واحد بوده است. همچنین از سال98 که «مسکن ملی» شروع شد نیز سالانه متوسط 20 هزار واحد مسکونی این طرح تکمیل و تحویل افراد شد. صرف‌نظر از اینکه تحویل مسکن‌حمایتی طی سال های 1403 و 1404 به ترتیب سالانه 142 هزار و 150 هزار واحد بوده که از راندمان تاریخی این طرح‌ها بیشتر است؛ اما معدل کارنامه ساخت دولتی مسکن «غیرقابل دفاع» است. این مدل سیاستگذاری برای تامین سرپناه کم‌درآمدها بعد از سال1976 میلادی در خیلی از کشورها با توصیه «هبیتات» کنار گذاشته شد.

دفتر اسکان بشر ملل متحد در آن سال با ارزیابی «مداخله مستقیم دولت در ساخت مسکن» که از جنگ جهانی دوم به بعد در کشورهای مختلف شیوع پیدا کرد، بازنده این سیاست را «مردم» دانست که مسکن‌های گران در نهایت به دستشان می‌رسید. کشورها از آن سال به بعد، سیاست تامین مسکن را به سمت «توانمندسازی» کم‌درآمدها با در اختیار قراردادن یارانه‌های مسکن‌اجاره‌ای اصلاح کردند. در یک‌سال و نیم گذشته، در ایران نیز سیاست مسکن‌اجاره‌ای در دستورکار قرار گرفته است؛ هر چند بار به مقصدنرسیده مسکن‌مهر و مسکن‌ملی فعلا در اولویت است.