ساخت مسکن در بیراهه / با شعار دادن به جایی نمی رسیم

حسین محمودی‌اصل، کارشناس اقتصادی در یادداشتی عنوان کرد: همه راهبردها و پروژه‌ها تحت تأثیر کلیات اقتصاد قرار می‌گیرند و اگر در فرآیند تدوین برنامه، متغیرها و ریزمتغیرهای مختلف اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی و همچنین پیش‌بینی‌ها و سناریوهای مربوطه لحظه‌نشود، رسیدن به اهداف بسیار دشوار و زمان‌بر خواهد بود.

مسکن ملی از جمله طرح هایی است که تحت‌تاثیر مسائل پیچیده ای است و برای تحقق اهداف آن تدوین برنامه دقیق و همراهی کلیه عوامل اقتصادی و سیاسی و اجتماعی را می طلبد.

کشور سالانه به یک میلیون مسکن نیاز دارد. در گام اول همین یک گزاره ناقص و غلط است چرا که متقاضی بدون پول حتی متقاضی بالقوه نیست بماند تا بالفعل شود و بهتر است بگوییم سالانه یک میلیون متقاضی بدون قدرت خرید به متقاضیان مسکن افزوده می‌شود. چرا که لااقل جلوی دلالان برای افزایش بدون دلیل قیمت‌ها را بگیریم و واقع‌بینانه عمل کنیم. مشکل مسکن ملی نبود قدرت خرید مردم است که توان پرداخت پیش‌پرداخت ها و اقساط را ندارند.

مردم توان خرید واحدهای آماده برای فروش بخش خصوصی را هم ندارند در نتیجه پروژه های جدید از سوی سازندگان مسکن آغاز نمی‌شود و به مرور عرضه نیز کاهش می یابد. تامین مالی مسکن از طریق بانک‌ها که 340 هزار میلیارد هدف‌گذاری شده بود با توجه به بدهی دولت به بانک‌ها و انبوه سیاست های تکلیفی از ابتدا غیرقابل تحقق بود و فشار بیشتر بر بانک‌ها و کاهش سپرده قانونی و... فقط می‌تواند بر تورم بیفزاید و چرخه تولید و تقاضا را مختل کند و باید بیشتر بر سرمایه های مردم و هدایت آن به سمت تولید مسکن رهنمون شد.

شاید بهتر بود شعار دولت بسترسازی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال بود. البته تحقق این تعداد واقعا سخت است، اما در هر صورت بستر‌سازی می‌توانست شعار و در پی آن استراتژی های بهتری را موجب شود. حوزه سیاسی و چالش های منطقه ای به جهت جایگزینی مولفه تحریم با درگیری را در پی دارد. با ایجاد انتظارات تورمی و بی‌ثباتی، انگیزه های تولید و فروش مسکن را کاهش می‌دهد و در حوزه مسکن ملی نیز تورم، قدرت ساخت و تولید را کاهش می‌دهد و با افزایش هزینه ها نسبت به حقوق ها، بخش اعظمی از قشر متوسط نیز با انتقال به زیر خط فقر از دایره متقاضیان خارج می شوند.

مهم‌ترین اقدام موثر در مسکن ملی می‌تواند تخصیص زمین به عنوان عامل موثر در قیمت مسکن باشد. مولدسازی دارایی های دولت، انتقال زمین های دولتی و نهادی برای ساخت، الزام بانک‌ها به خروج از بنگاه داری و فروش املاک در کنار ایجاد بسترهای مناسب برای فعالیت های تولیدی از جمله مسکن می‌تواند مسیر عرضه مسکن را رونق بخشد.

چالش اصلی اقتصاد به جز انتظارات تورمی کاهش سود و افزایش ریسک تولید نسبت به دلالی است که در نبود قانون مالیات بر سوداگری عرصه را بر تولید تنگ کرده و انگیزه های تولید را به حداقل رسانده است. در بخش مسکن نیز فرآیند ساخت پرچالش و فروش و خرید زمین و مصالح بسیار پر‌التهاب که گاه بسیاری از سازندگان را متضرر کرده و از بازار جا گذاشته، از انگیزه ساخت کاسته است و دلالی را به گزینه‌ای مناسب و بدون ریسک تبدیل کرده است.

آمار صدور پروانه های ساختمانی در کشور و تهران به شدت نزولی است و علاوه بر رکود و کاهش قدرت خرید تغییر استراتژی سازندگان مسکن را نشان می‌دهد که به دنبال دوری از چالش های ساخت هستند و ماندن در دارایی ها و ملک های ساخته‌شده را ترجیح می‌دهند. سیاست ها در همه بخش ها تولیدکنندگان و عموم مردم را به دلال تبدیل کرده و ضمن حذف ارزش افزوده و تولید کالا بر تورم می‌افزاید.

هدایت منابع به بخش تولید با سیاست های مناسب و خروج مسکن از کالای سرمایه ای به کاهش التهابات در این بخش کمک می‌کند تا در سایه آرامش و ثبات نسبی، روند ساخت مسکن رونق یابد و از سوی دیگر واحدهای مسکونی احتکار شده و خالی از سکنه به چرخه استفاده و فروش بازگردد و به تعادل عرضه و تقاضا کمک کند. باید دوباره متذکر شد مشکل مسکن عرضه زمین و نبود قدرت خرید و تبدیل آن به کالای سرمایه ای است و باید دقیقا با اتکا به واقعیت ها سیاستگذاری کرد.