فرق سند سبز و آجری چیست؟

حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ‌ترین منشأ اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده‌اند. در سال‌های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی‌های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم‌بازار املاک در حال اجرایی‌شدن است که تاکنون سابقه نداشته‌است. در عین‌حال، شدت تغییرات به‌حدی است که هنوز مردم و دستگاه‌های اجرایی و اداری آمادگی همگام‌شدن با این قوانین را ندارند. حتی برخی از حقوق‌دانان اعم از وکلا و قضات نیز فرصت اشراف کامل به مقررات جدید را نیافته اند. باید انبوهی از آیین‌نامه های اجرایی تصویب شود تا جزئیات کار روشن شود. وی افزود: برپایی ساختار الکترونیک و سازوکارهای اداری و اجرایی برای این قوانین، چنان کار سترگی است که با گذشت 6 ماه از مهلت قانونی، هنوز سامانه الکترونیکی لازم برای ثبت ادعا و مستندات اسناد عادی به‌راه نیفتاده است و مجریان از قانون عقب‌افتاده اند.

این وکیل دادگستری درباره اهمیت «اطلاع عمومی» از قانون و مقررات به‌ویژه در حوزه معاملات ملک تاکید کرد: مردم مستقیما با این دو قانون روبه‌رو هستند؛ چه مالک باشند و چه مستاجر یا اینکه فروشنده باشند، یا خریدار، بنابراین ناآگاهی از مقررات مهم این دو قانون، ممکن است خسارات فراوانی برای مردم به‌بار آورد. در بعضی از موارد، عدم‌رعایت این دو قانون موجب بطلان و عدم‌اعتبار قرارداد و عدم‌استماع دعوا می‌شود؛ یعنی دولت و دستگاه قضایی به طور کلی برخی سندها و معاملات را غیرقانونی حساب می‌کنند. همچنین جریمه های سنگین مالیاتی پیش‌بینی شده‌است. حتی ممکن است به‌علت عدم‌رعایت قانون، دستور تخلیه صادر نشود و مشکلات فراوانی بر اثر عدم‌رعایت قوانین یادشده بر سر راه مالکان یا مستاجران یا خریداران ایجاد شود و در این‌صورت طبق قواعد حقوقی، جهل به قانون، رافع مسوولیت نیست و زیان‌دیده نمی‌تواند به عدم‌آگاهی خودش استناد کند. بنابراین توصیه می‌شود مردم حتما پیش از خرید و فروش یا اجاره، اطلاعات لازم را به‌دست بیاورند و از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنند تا دچار زیان‌های سنگین نشوند.

حسن پور مافی درباره «اسناد حدنگار سبزرنگ» که در این دو قانون به آنها اشاره شده‌است، گفت: اسنادی که بعد از تاریخ لازم‌الاجرا‌شدن قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر می‌شوند، به‌صورت تک برگی و سبزرنگ و حدنگار هستند تا از اسناد تک برگی آجری رنگ متمایز شوند. کسانی که قصد خرید املاک دارای سند سبز رنگ یا اجاره بیش از دو سال‌را دارند، باید بسیار مراقب باشند که مقررات قانونی را دقیقا رعایت کنند. وی درباره علت اختلاف قوانین نسبت به اسناد سبزرنگ افزود: «همین حالا» خرید و فروش و به طور کلی هرنوع معامله و تعهد نسبت به عین املاکی که سند سبزرنگ دارند و همچنین انتقال منافع از جمله اجاره بیش از دو سال بر روی این اسناد مستلزم تنظیم سند رسمی است وگرنه قرارداد عادی و معامله به کلی باطل و غیرقابل‌قبول است. معاملات عادی فقط نسبت به املاکی که سند سبزرنگ برایشان صادر نشده‌است (و همچنین استثنائا اجاره زیر دو سال املاک دارای اسناد سبزرنگ) فعلا اعتبار دارد؛ اما برخی محدودیت‌های دیگر وجود دارد؛ از جمله اینکه اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد به‌ثبت برسد، وگرنه مشکلات عدیده‌ای برای موجر ایجاد می‌شود؛ مثلا دستور تخلیه فوری صادر نمی‌شود و معادل 50‌درصد ارزش اجاری به‌عنوان جریمه باید پرداخت شود.

او درباره روند ثبت قرارداد اجاره تصریح کرد: در مورد اجاره بیش از دو سال املاکی که سند سبزرنگ دارند، ثبت در دفتر اسناد رسمی شرط صحت و اعتبار آن است و در بقیه موارد نیز توصیه می‌شود برای مزیت تخلیه فوری و پرهیز از جریمه های سنگین مالیاتی و... به طور کلی قراردادهای اجاره به نرخ واقعی در سامانه های مربوطه ثبت شوند. این وکیل پایه یک دادگستری درباره اعتبار قراردادهای بنگاه‌های املاک گفت: طبق ماده‌3 قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش‌نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.»

بنابراین صرفا پیش‌نویس توسط مشاوران املاک قابل‌ثبت است و تهیه آن به‌معنای انعقاد و جریان یافتن قرارداد نیست، به همین‌دلیل، اخیرا بخشنامه ای صادرشده که از پرداخت وجه در نزد مشاوران املاک خودداری شود زیرا معامله هنوز معتبر نیست. همچنین طبق ماده‌11 این قانون، «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی نمی‌توانند در معاملات موضوع ماده‌(1) این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد کنند و متخلفان از حکم این ماده با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه‌بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه‌برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت 6ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل 6‌برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه‌بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.» حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز توسط سامانه محاسبه و به‌وسیله کارت‌خوان متصل به سازمان امور مالیاتی دریافت می‌شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از ابهامات مردم نسبت به قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعیین‌تکلیف املاک فاقد سند است. مالکان این دسته از املاک درباره اینکه سند عادی مانند بیع‌نامه یا امتیاز تعاونی های مسکن و... معتبر است یا خیر و اگر اعتبار ندارد برای ثبت آن به‌کجا باید مراجعه کنند، پرسش دارند. حسن پور مافی در ادامه گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در پاسخ به این ابهام اعلام کرد، این اسناد معتبر است. در ماده‌10 قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛ سامانه ای به‌نام «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» پیش‌بینی‌شده که باید ظرف یک‌سال از لازم‌الاجرا‌شدن قانون راه‌اندازی می‌شد اما تاکنون آغاز به‌کار نکرده‌است لذا مردم باید منتظر اعلام رسمی شروع به‌کار این سامانه باشند.

این وکیل پایه یک دادگستری درباره آنچه گفته می‌شود، «قولنامه (یعنی تعهد به خرید و فروش) هم در دفتر اسناد رسمی قابل‌تنظیم است»، تصریح کرد: اگر خریدار و فروشنده از دفترخانه چنین درخواستی داشته‌باشند، قابل‌انجام است چون قانون‌گذار در ماده‌2 قانون الزام به‌ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این اجازه را داده‌است که بتوانند قولنامه و تعهد به معاملات را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند. این مجوز به این‌صورت است که «دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص درخصوص اموال غیر‌منقول از قبیل تعهد به بیع قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت کنند. در این‌صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد‌توافق طرفین و همچنین شروط موردنظر آنها اعم از پیش‌بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش‌بینی، انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج شود.»