تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای
امیر حجتی‌نیک - کارشناس بازار مسکن
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران چند سالی است که در بدنه سامانه املاک و اسکان کشور آغاز شده است. در ابتدا، گفته می‌شد که تعداد خانه‌های خالی در کشور حدود 2 میلیون واحد مسکونی است؛
اما پس از مدتی، تنها بیش از 500 هزار واحد مسکونی به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. این میزان کاهش تعداد خانه‌های خالی به‌علت عدم‌توانایی دستگاه‌های اجرایی در بررسی و صدور مجوزهای لازم برای خریدوفروش مسکن، نبود سامانه جامع اطلاعاتی و همچنین انتظارات بالا از این طرح است. علاوه بر این، برخی افراد به‌دلیل دسترسی آسان به منابع مالی، ترجیح می‌دهند که خانه‌های خالی خود را نگه دارند و از ملک خود به‌عنوان سرمایه استفاده کنند.
با این حال، این طرح همچنان ادامه دارد و امیدواریم باتوجه به پیشرفت‌های سامانه املاک و اسکان کشور، تعداد خانه‌های خالی به حداقل برسد و بازار مسکن را تقویت کند. به‌همین‌منظور، نیاز است که سامانه جامع اطلاعاتی و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی بهبود یابد و برای افرادی که تمایل به سرمایه‌گذاری در خانه‌های خالی دارند، راهکارهای جایگزینی ارائه شود تا بازار مسکن رونق بیشتری پیدا کند. مالیات بر خانه‌های خالی تنها راه‌حل موجود نیست، در واقع برای حل مشکل خانه‌های خالی، راهکارهای دیگری نیز وجود دارد.
دولت این موضوع را به‌عنوان راه‌حلی برای حل مشکل مسکن معرفی کرده است، اما این قانون مشکلی را حل نمی‌کند. در جهان امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از سمت تقاضا هستند، به‌همین‌دلیل تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌شود. در ایران، حتی اگر بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی را داشته باشند، باتوجه به نرخ سود تسهیلات بانکی، اقساط تسهیلات به‌حدی خواهد بود که بازپرداخت آن برای خانوارهای ایرانی بسیار دشوار خواهد بود.
دولت مدعی است که خانه‌های خالی بسیاری در ایران وجود دارد که همگی احتکار شده‌اند، اما واحدهای خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند؛ بنابراین افرادی که از اجاره خانه خود صرف‌نظر می‌کنند، آن‌قدر سرمایه دارند که مالیات دولت را هم می‌پردازند، در نتیجه، باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهید رسید. درحال‌حاضر، بازار مسکن در ایران به محلی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل شده و کمابیش از خریداران مصرفی خالی شده است.
تعداد معاملات نیز این موضوع را تاحدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است. متاسفانه در ایران برای خانه‌دار شدن، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، زمان خرید خانه بسیار طولانی و خارج از تصور شده است و چنین مشکلاتی با اخذ مالیات از خانه‌های خالی میسر نمی‌شود.
در هیچ کشوری مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر گرفته نمی‌شود. برای حل مشکل مسکن، بهتر است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنیم و جلوی احتکار آن را بگیریم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد، با این روال، طرح مذکور با شکست روبه‌رو می‌شود. دولت در این طرح نمی‌تواند به هدف خود یعنی حل مشکل مسکن برسد.
در جهان امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از سمت تقاضا هستند. اکنون محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقص در زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی مطرح هستند.
یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، بنابراین شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید می‌خورد. در کل، مالیات بر خانه‌های خالی ممکن است به‌عنوان یکی از راهکارهای حل مشکل مسکن مطرح شود، اما برای حل این مشکل نیاز به راه‌حل‌های جامع‌تری است که شامل توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه، ایجاد تسهیلات برای خرید مسکن، جلوگیری از احتکار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و اجرای قوانین مرتبط با مسکن است.