حباب قیمت اجاره در جنوب تهران ترکید (23 مهر 1404)
در ماه‌های اخیر، خروج تعداد قابل توجهی از اتباع خارجی از برخی شهرهای ایران باعث تغییراتی محسوس در بازار اجاره‌بها شده است. بسیاری از مناطق که پیش‌تر با تقاضای بالای مستأجران خارجی مواجه بودند، اکنون با کاهش شدید تقاضا روبه‌رو شده‌اند و این موضوع زمینه کاهش نرخ اجاره در این محله‌ها را فراهم کرده است.
یکی از پیامدهای اصلی این تغییر، افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای در مناطق خاص است. با کاهش تعداد مستأجران خارجی، واحدهای خالی افزایش یافته و مالکانی که پیش‌تر می‌توانستند اجاره‌بهای بالاتری دریافت کنند، اکنون مجبور به تعدیل قیمت برای جذب مستأجر داخلی هستند. این روند، به طور طبیعی باعث ایجاد رقابت میان مالکان و کاهش عمومی اجاره‌بها شده است.
از سوی دیگر، کاهش تقاضای خارجی باعث تغییر ترکیب جمعیتی محله‌ها شده است. بسیاری از محله‌هایی که پیش‌تر فعالیت‌های اقتصادی و خدماتی خود را بر اساس نیازهای مستأجران خارجی تنظیم کرده بودند، اکنون با کاهش مشتری مواجه شده‌اند و برخی کسب‌وکارهای محلی تحت فشار قرار گرفته‌اند. این امر به نوبه خود، فشار اقتصادی بیشتری بر مالکان و مستأجران داخلی وارد می‌کند.
همچنین، کاهش اجاره‌بها در برخی مناطق، فرصت‌هایی برای مستأجران ایرانی ایجاد کرده است. افرادی که پیش‌تر توانایی پرداخت اجاره‌های بالا را نداشتند، اکنون می‌توانند در این محله‌ها سکونت کنند و از امکانات و موقعیت مناسب شهری بهره‌مند شوند. به همین ترتیب، مهاجرت برخی اتباع باعث ایجاد توازن نسبی در بازار مسکن شده است.
با این حال، برخی کارشناسان هشدار می‌دهند که کاهش اجاره‌بها در کوتاه‌مدت ممکن است به نوسانات قیمتی در آینده منجر شود. اگر بازار با ورود مجدد مستأجران خارجی یا افزایش تقاضای داخلی مواجه شود، احتمال بازگشت قیمت‌ها به سطوح قبلی وجود دارد و ثبات بازار به سیاست‌گذاری مناسب نیاز دارد.
در نهایت، خروج اتباع خارجی از برخی مناطق شهری، کاهش اجاره‌بها و تغییر ترکیب جمعیتی را به همراه داشته است. این پدیده نشان می‌دهد که بازار مسکن نه تنها تحت تأثیر سیاست‌های داخلی، بلکه تحت تأثیر تحولات جمعیتی و مهاجرت نیز قرار دارد و برای مدیریت آن، برنامه‌ریزی بلندمدت و پایش دقیق تقاضا ضروری است.
کاهش اجاره‌بها در محله‌های جنوب تهران
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: بازار مسکن منتظر نیست و این شرایط بازار دقیقا وضعیت رکود است. انتظار به این معنا است که در بازار صف خرید وجود دارد که این متقاضیان خرید منتظر وقوع اتفاقاتی هستند تا معامله را انجام دهند، درصورتی که امروز در بازار مسکن خبری از صف خرید نیست.
داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک درباره کاهش اجاره‌بها در تابستان امسال پس از خروج اتباع افغان از تهران اظهار داشت: کاهش قیمت اجاره بها متوجه تمام مناطق تهران نمی‌شد و گزارش میدانی از بازار اجاره در مناطق 22 گانه تهران، کاهش قیمت اجاره پس از خروج اتباع افغان در همه مناطق تهران را تایید نمی‌کند.
وی تاکید کرد: کاهش قیمت اجاره پس از خروج اتباع افغان تنها مشمول مناطقی است که محل سکونت این جمعیت بوده و این کاهش اجاره‌بها در محله‌های جنوب تهران و در تنها بافتی که افغان سکونت داشتند، دیده می‌شود و مشمول تمام مناطق تهران نمی‌شود.
بازار منتظر نیست
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: باید توجه داشته باشیم که سال گذشته این قراردادها ثبت نشده است و نمی‌توان این کاهش قیمت‌ها را به طور رسمی تأیید کرد و تمام این اظهارات در قالب آمارهای بازدیدهای میدانی بیان می‌شود.
بیگی‌نژاد در پاسخ به این سوال که آیا بازار خرید و فروش مسکن در حالت انتظار قرار دارد یا این وضعیت بازار رکود عمیق است و اینکه میزان معاملات مسکن به چه میزان رسیده، گفت: بازار منتظر نیست و این شرایط بازار دقیقا وضعیت رکود است، انتظار به این معنا است که در بازار صف خرید وجود دارد که این متقاضیان خرید منتظر وقوع اتفاقاتی هستند تا معامله را انجام دهند درصورتی که امروز در بازار مسکن خبری از صف خرید نیست.
وی در پاسخ به این سوال که آیا با تغییر شرایط سیاسی و برون رفت از شرایط تنش‌ها بازار به رونق برمی‌گردد، افزود: واقعیت این است که مردمی که توان خرید داشته باشند این موضوعات را در نظر نمی‌گیرند و موضوعی که باعث رکود بازار مسکن شده، بحث کاهش قدرت و توان خرید است و این عامل را می‌توان در افزایش جمعیت مستأجران و انتقال آنها به محلات پایین‌تر مشاهده کرد.
وی تاکید کرد: بی‌شک جمعیت مستأجران در تهران افزایش یافته و معاملات خانه اولی‌ها به حداقل رسیده‌است.
