خشت گرانی بر بازار مسکن
عطاالله آیت‌اللهی - کارشناس مسکن
بازار مسکن سال گذشته شرایط مناسبی را پشت‌سر نگذاشت، زیرا بروز بحران در دیگر بازارهای مالی، نرخ مسکن را در مسیر افزایشی قرار داد و هرچند، نرخ اجاره‌بها مطابق با قیمت مسکن افزایش نداشته، اما بازهم رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده است. گرانی روزافزون نرخ مسکن در کشور و بدون‌شک تاثیر مستقیمی که بر بازار اجاره می‌گذارد، دردسرهای زیادی را برای مستاجران به‌وجود آورده است. گاهی دولت برای تعادل بازار، سیاست‌هایی را به مرحله اجرا درآورده، اما سوالی که پیش می‌آید، این است که چه نظارتی برای اجرای این طرح‌ها وجود دارد و باتوجه به افزایش تقاضای بازار مسکن، سیاست‌گذاری‌های فعلی گره‌گشا هستند یا خیر؟ اقدامات مسئولان نشان می‌دهد که سعی بر این است که مشکلات مسکن از سر راه برداشته شود و بازار مسکن سروسامانی پیدا کند، اما تصمیمات دولت، تنها نیمی از مسیر بهبود بازار رهن و اجاره را طی کرده است، زیرا باتوجه به افزایش تقاضا برای این بازار پرطرفدار، در عمل شاهد افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به سال قبل بوده‌ایم.
هر قانون و سیاستی که ضمانت اجرایی نداشته و با برنامه‌ریزی و زیرساخت مناسب مطرح نشده باشد، به احتمال زیاد به مرحله اجرا در نمی‌آید. بنابراین، هر طرحی که برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح می‌شود، باید از یک قانون، دستورالعمل و آیین‌نامه همه‌جانبه پیروی کند و با نظر کارشناسان، تمام جنبه‌های مثبت و منفی کار در نظر گرفته شود. اجرای سیاست‌ها و طرح‌های مسکنی باید به‌نحوی برنامه‌ریزی شود که دست دلالان از سنگ‌اندازی و منفعت‌طلبی کوتاه شود و امکان تخلف به‌حداقل برسد. تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته تا 80 درصد هزینه خرید مسکن را تامین می‌کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه‌مدت، افراد را برای خانه‌دار شدن کمک می‌کند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به‌گونه‌ای است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام‌های پربهره اختصاص دهند، باز هم کافی نیست و این تسهیلات فقط برای افرادی که درآمد بالایی دارند و مایل هستند که خانه خود را کمی بزرگ‌تر کنند، مناسب است وگرنه با این تسهیلات کسی نمی‌تواند خانه بخرد، از این‌رو مردم تمایلی برای اخذ این وام‌ها نشان نمی‌دهند.
قرارداد اجاره حتی در نبود بنگاه‌های املاک ممکن است به‌صورت دستی بین طرفین و حتی به‌شکل صوری منعقد شود که با این اتفاق، دیگر قانون سقف افزایش اجاره‌بها بی‌تاثیر می‌شود. اگر نظارت کافی و قوانین سختگیرانه برای اجرایی شدن این طرح در نظر گرفته شود، باز هم بعضی از موجران برای تمدید قرارداد اجاره خود، ترجیح می‌دهند که به نرخ روز با مستاجران قرارداد منعقد کنند و زیر بار این طرح نروند. همچنین، باتوجه به تناسب نداشتن درآمد افراد با مخارج خانوار، تمدید قرارداد اجاره بسیار سخت و به یک چالش بزرگ تبدیل می‌شود.
از طرفی، متاسفانه برخی املاکی‌ها برای بالا بردن نرخ اجاره‌بها، موجران را تحریک به افزایش نرخ و حتی برخی موجران نرخ قراردادها را با مشورت املاکی‌ها تعیین می‌کنند که این موضوع دلیلی بر افزایش چشمگیر قیمت‌ها در این بازار پرطرفدار می‌شود. در حال حاضر، سیاستی که ضمانت اجرایی لازم را به این مفهوم که بتواند جلوی زیاده‌خواهی و منافع را بگیرد، وجود ندارد و در گذشته هم، شاهد تلاش فراوان مسئولان برای ساماندهی بازارهای مختلف اقتصادی بوده‌ایم که این دستورالعمل‌ها به‌دلیل نبود برنامه‌ریزی و بستر اقتصادی نامناسب انجام نگرفت. طرح‌های اجرایی دولت باید باتوجه به زیرساخت‌ها و منابع کشور هدف‌گذاری شوند و با برنامه‌ریزی دقیق به مرحله اجرا دربیایند، در غیر این صورت، وعده‌های مختلف، دردی از مردم درمان نخواهد کرد و نه‌تنها این سیاست‌ها کمکی به بازار مسکن نمی‌کند، بلکه با تاثیر معکوس، اوضاع را به نابسامانی می‌کشاند./ روزنامه صمت