راه نجات مسکن عبور از دروازه توسعه‌گران است

در چنین شرایطی، بازگشت به مدل‌های سنتی مداخله دولت یا تکیه صرف بر پیمانکاران عمرانی، راه حل پایدار و موثری برای عبور از بحران محسوب نمی‌شود. آنچه امروز بیش از پیش مطرح می‌شود، نقش کلیدی توسعه گران (Developers) در ایجاد زیرساخت‌های مسکن استیجاری و مسکن اجتماعی است؛ نقشی که اگر به درستی درک و در سیاستگذاری ها جایگذاری شود، می‌تواند موتور جدیدی برای تولید مسکن در کشور شود.

خانم فرزانه صادق‌مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی که یکی از موفق ترین وزرای کابینه است، اخیرا طی سخنانی در نشست پایش طرح‌های حمایتی مسکن بدون اشاره به نقش بازیگران اصلی این حوزه یعنی توسعه‌گران (Developers) روی سخنشان با پیمانکارانی بود که بعضا به انبوه‌سازی نیز مشغولند. در صورتی‌که ما در «انجمن صنعت ساختمان» با انجام کار ویژه بر روی توسعه‌گری و لزوم سپردن کارها به آنها به‌صورتی مشورتی قانونی را با رایزنی حقوق‌دانان برجسته و مرکز تحقیقات و پژوهش‌های انجمن صنعت ساختمان آماده و در اختیار روسای قوا، وزیر محترم راه و شهرسازی و کمیسیون‌های مرتبط در مجلس شورای‌اسلامی قراردادیم. انتظار آن است تا دستگاه‌های مرتبط به‌ویژه وزارت مربوطه که نقش کلیدی دارند به این مهم توجه ویژه کنند.

پیمانکاران یا توسعه گران

همانگونه که بر همه ما مبرهن است، در ادبیات توسعه شهری، پیمانکاران عمدتا مجریان عملیات ساخت هستند؛ یعنی پروژه‌ای را با نقشه، بودجه و چارچوب مشخص تحویل گرفته و سازه ای فنی را تا مرحله تحویل اجرا می‌کنند، اما «توسعه گران» طراحان و راهبران اصلی پروژه‌های شهری هستند و از امکان سنجی اقتصادی تا طراحی مفهومی، مدل کسب‌وکار، تامین مالی، مشارکت با ذی‌نفعان، مدیریت ریسک، بازاریابی و بهره برداری را درنظر می‌گیرند؛ در واقع توسعه گر نه تنها سازنده است، بلکه سرمایه‌گذار، نوآور و آینده‌نگر است. این تمایز در سیاستگذاری مسکن اهمیت بنیادی دارد. زمانی‌که دولت صرفا پیمانکار را فرامی‌خواند؛ در واقع تنها ظرفیت ساخت وساز عمدتا در قالب انبوه‌سازی را فعال کرده‌است، اما زمانی‌که با توسعه گر وارد گفت‌وگو و قرارداد می‌شود، ظرفیت سرمایه‌گذاری، حکمرانی پروژه، مدل سازی اقتصادی و مدیریت چرخه کامل حیات مسکن را وارد میدان کرده‌است. در حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری، این تفاوت اهمیتی دوچندان می یابد، زیرا این نوع از مسکن نه صرفا یک پروژه عمرانی، بلکه یک «نظام اقتصادی - اجتماعی بلندمدت» است.

حل بحران مسکن بدون توسعه گران ممکن نیست

‌پایداری مالی: مسکن استیجاری و اجتماعی نیازمند مدل‌هایی است که بتواند در بلندمدت هزینه‌های نگهداری، بازپرداخت سرمایه و مدیریت بهره برداری را پوشش دهد. پیمانکار چنین ظرفیت و انگیزه ای ندارد، اما توسعه گر می‌تواند به کمک ابزارهای مالی نوین، منابع مختلف را تجمیع و پروژه را اقتصادی کند.

‌مدیریت ریسک: ریسک‌های این حوزه - از نوسانات قیمت مصالح گرفته تا ریسک عدم‌تکمیل، بهره برداری یا عدم‌استقبال - تنها توسط نهادی قابل‌کنترل است که مهارت تجاری و توان اقتصادی داشته‌باشد. توسعه گر برخلاف پیمانکار، بخشی از ریسک را به عهده می‌گیرد و آن را در مدل اقتصادی خود مدیریت می‌کند، در صورتی‌که پیمانکاران و انبوه‌سازان ریسک پروژه را بر عهده ندارند.

نوآوری در طراحی و بهره برداری: مسکن استیجاری یا اجتماعی نیازمند طراحی های متفاوت، الگوهای مدیریت مشترک و حتی فناوری‌های نوین برای کاهش هزینه و افزایش کیفیت است. این حوزه ها بدون نگاه توسعه گرانه دچار یکنواختی، فرسودگی و عدم‌جذابیت برای شهروندان می‌شوند.

توان ایجاد مقیاس اقتصادی: توسعه گران قادرند پروژه‌های بزرگ مقیاس با تعداد قابل‌توجه واحد مسکونی - که برای تاثیرگذاری واقعی بر بازار ضروری است - را برنامه ریزی و اجرا کنند.

 پیوند با اقتصاد شهری: مسکن اجتماعی بدون اتصال به شبکه حمل‌ونقل، خدمات، درمان، اشتغال و مراکز شهری موفق نمی‌شود. توسعه گران می‌توانند این پیوندها را در برنامه ریزی پروژه لحاظ‌کنند و مسکن را بخشی از یک اکوسیستم شهری بدانند، نه یک بلوک خام ساختمانی.

نقش دولت؛ از سازنده به تنظیم گر

در جهان امروز، دولت‌ها کمتر خود را سازنده مسکن می‌دانند. نقش دولت‌ها عمدتا در ایجاد «چارچوب حقوقی، دسترسی به زمین، تسهیل تامین مالی، ارائه مشوق ها و نظارت بر کیفیت اجتماعی پروژه‌ها» تعریف می‌شود. دولت باید: زمین مناسب را در اختیار توسعه گران قرار دهد، معافیت‌ها، مشوق ها و ضمانت های لازم را برای جذاب کردن سرمایه‌گذاری فراهم کند، با مقررات زدایی هوشمندانه، مسیر صدور مجوزها را کوتاه و پیش‌بینی پذیر کند، از طریق نهادهای عمومی، بخشی از ریسک سرمایه‌گذاری در مسکن اجتماعی را پوشش دهد و نظام نظارت و ارزیابی بهره برداری بلندمدت را برقرار کند. دولت اگر همچنان بخواهد با مدل پیمانکاری و مدل انبوه‌سازی به تولید مسکن بپردازد، با انبوهی از پروژه‌های نیمه تمام، بار مالی سنگین و خروج پیمانکاران پس از اتمام ساخت مواجه خواهدشد. اما اگر شریک راهبردی توسعه گران شود، پروژه‌ها به خودی خود پایدار، اقتصادی و قابل‌ادامه خواهند شد.

لزوم مسکن استیجاری و توسعه گران

مسکن استیجاری و اجتماعی، نه تنها برای اقشار کم درآمد، بلکه برای طبقه متوسط نیز به یک نیاز اساسی تبدیل شده‌است. سه دلیل کلیدی برای تمرکز بر این الگو وجود دارد:

1. افزایش دسترسی به مسکن برای خانوارهایی که توان خرید ندارند: در شرایطی که قیمت مسکن چندین برابر درآمد سالانه خانوارها شده، اجاره داری حرفه ای می‌تواند فشار خرید را کاهش دهد و الگوی سکونت پایدارتر و قابل‌پیش‌بینی تری ارائه دهد.

2. کنترل تورم مسکن از طریق افزایش عرضه ساختاری: عرضه پایدار و بلندمدت واحدهای استیجاری، تعادل واقعی در بازار ایجاد‌کرده و از جهش های ناگهانی قیمت‌ها جلوگیری می‌کند.

 3. افزایش کیفیت زندگی شهری: پروژه‌های حرفه ای مسکن اجتماعی معمولا شامل فضاهای عمومی، خدمات رفاهی و دسترسی مناسب به زیرساخت‌ها هستند و برخلاف برداشت های سنتی، می‌توانند محیط‌هایی باکیفیت و هویت ساز باشند.

اکنون زمان رایزنی دولت با توسعه گران است. بحران مسکن یک مساله کوتاه‌مدت نیست؛ یک «چالش ساختاری و مزمن» است. اگر دولت به جای مدیریت این بحران با روش‌های دهه‌های گذشته، به سمت «مشارکت نهادی با توسعه گران» حرکت کند، سه اتفاق مثبت رخ خواهد داد: سرمایه‌های بزرگ داخلی به بخش مسکن جذب می‌شود، پروژه‌ها با سرعت و کیفیت بیشتر پیش‌می‌روند، بهره برداری بلندمدت و پایدار تضمین می‌شود.

در پایان باید به این مهم توجه داشت که مساله مسکن در ایران نیازمند یک تغییر بنیادین است: از ساخت وساز دولتی و پیمانکاری حتی به شکل انبوه‌سازی به سمت توسعه محوری. توسعه گران، به‌عنوان بازیگران اصلی اقتصاد شهری، توانایی طراحی، اجرا، تامین مالی و بهره برداری پروژه‌های مسکن استیجاری و اجتماعی را دارند و بدون ورود جدی آنها، هیچ طرح مسکنی به‌ثمر نخواهد رسید. پسندیده است که وزیر راه و شهرسازی که در این حوزه هم علم و هم تجربه کافی را دارند، توجه داشته‌باشند که راه عبور از این گردنه و حل معضل مسکن‌های استیجاری و اقتصادی ورود از دروازه توسعه‌گران است. ما در انجمن صنعت ساختمان به‌عنوان ذی‌نفعان اصلی آماده ایم تا به‌عنوان بازوی مشورتی در کنار وزارتخانه راه و شهرسازی و وزیر این وزارتخانه در حل این معضل یار صادق باشیم.

* رئیس انجمن صنعت ساختمان