سقوط 69 درصدی سرمایه‌گذاری ساختمانی | بازار ساخت‌وساز به کما رفت
سرمایه‌گذاران ساختمانی به شکلی کم‌سابقه، «تعریف» پروژه‌های جدید در شهرها را کاهش داده‌اند. بهار امسال حجم سرمایه‌گذاری برای «شروع پروژه‌های ساختمانی»، بر اساس ارزش واقعی، 69 درصد افت کرده‌است. بررسی‌های ما درباره عاملان این سقوط نشان می‌دهد، در کنار 5فاکتور ضدسرمایه‌گذاری مولد، فعالان ساختمانی اخیرا با مالیات‌ستانی غافل‌گیرکننده نیز روبه‌رو شده‌اند. همراه با این گزارش، مطالعه‌ای درباره...
ورود سرمایه بخش خصوصی به بازار ساخت وساز برای «پروژه‌های تازه» در بهار امسال با «افت تاریخی» روبه‌رو شد. گزارش ما از آمار رسمی بانک‌مرکزی درباره روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تولید ساختمان‌ها در مناطق شهری کشور، حاکی است: بهار امسال حجم سرمایه‌های واردشده به این بخش با هدف «شروع پروژه ساختمانی»، به لحاظ اسمی 24درصد کاهش یافته‌است.
بررسی ها از واقعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در همین فصل اول سال1404 نشان می‌دهد، با توجه به تورم تولید حدود 45درصدی ناشی از فقط دو فاکتور «مصالح ساختمانی» و «دستمزد کارگر و نیروی کار خدمات ساخت»، حجم سرمایه‌گذاری در «پروژه‌های تازه» یا همان «شروع پروژه ساختمانی» به لحاظ رشد واقعی، پس از کسر تورم، 69درصد افت کرده‌است.
این به‌معنای آن است که ابعاد واقعی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی نسبت به سال‌قبل، به شکل قابل‌توجهی کوچک شده‌است. این میزان رشد واقعی منفی در «سرمایه‌گذاری‌ها برای ایجاد ساختمان تازه»، دست کم از سال86 تاکنون، «بی سابقه» است که البته با توجه به «ریسک‌های کم سابقه» موجود در مسیر سرمایه‌گذاری‌های مولد، چنین سقوطی از بازار ساختمان، معنادار می‌تواند باشد.
چه میزان «سرمایه» وارد «ساختمان» شد؟
آمار رسمی از سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در تولید ساختمان‌های مناطق شهری، مشخص می‌کند؛ سال‌گذشته اندکی بیش از 1200همت سرمایه به «کل» پروژه‌های ساختمانی شامل سه گروه «پروژه‌های تازه، پروژه‌های نیمه تمام ها و همچنین تکمیل ساختمان» وارد شد.
حجم کل سرمایه‌گذاری اگرچه رشد اسمی 35درصدی داشته اما رشد واقعی آن، «صفر» بوده‌است. سال‌گذشته حجم سرمایه‌گذاری در «پروژه‌های ساختمانی تازه»، یعنی مرحله اول ساخت وساز، رشد واقعی 21درصدی داشت که نتیجه اش به افزایش 14درصدی تیراژ واحدهای مسکونی جدید در پروانه های ساختمانی در کشور منجر شد.
امسال اما این بازار، «سرمایه گریز» شد به‌طوری‌که، در فصل اول، سرمایه صرف شده برای پروژه‌های ساختمانی تازه، براساس رشد واقعی، دوسوم نسبت به فصل اول سال‌گذشته کاهش پیدا کرده‌است. کل سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مناطق شهری شامل «پروژه‌های تازه، نیمه تمام ها و تکمیل ساختمان‌ها»، در بهار امسال رقمی معادل 324همت اعلام شده‌است که 18درصد آن برای «ساختمان های شروع شده»، 14درصد برای «تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت» و 68درصد مابقی نیز در ساختمان‌های نیمه تمام صرف شده‌است.
بررسی ها نشان می‌دهد، سهم «پروژه‌های تازه» از کل سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای ایران نسبت به اواخر دهه80، «کاهش شدید» داشته‌است. سال89 حدود 27درصد سرمایه‌گذاری‌ها برای «شروع پروژه» بود اما اکنون این سهم به زیر 20درصد رسیده و در مقابل، وزن سرمایه‌های مانده در «پروژه‌های نیمه تمام» نسبت به کل سرمایه‌گذاری، حدود 10 واحد‌درصد افزایش یافته‌است. فعالان ساختمانی در سال‌های اخیر به دلیل «رشد تصاعدی ریسک‌های تولید»، شرایط «تکمیل سرمایه‌گذاری» را از‌دست دادند؛ بخشی از آنها در حال‌حاضر از این بازار خارج شده‌اند و بخشی هم منتظر «تحول» هستند.
محصولات هر دو آنها به‌صورت «ساختمان های نیمه تمام» متوقف یا «پیشرفت لاک‌پشتی» در این بخش، فعلا تا تبدیل شدن به «محصول نهایی»، فاصله دارند. رشد اسمی حجم سرمایه‌گذاری در پروژه‌های نیمه تمام در بهار امسال، بیشتر از نرخ رشد سرمایه‌گذاری در دو گروه دیگر - شروع شده ها و تکمیل شده ها - بود؛ 44درصد که با احتساب تورم تولید، رشد واقعی آن منفی یک‌درصد برآورد می‌شود. این در حالی است که رشد واقعی سرمایه‌گذاری در «تکمیل ساختمان‌ها»، منفی 43درصد شده‌است که چنین کاهشی از سال95 به بعد، بی‌سابقه ارزیابی می‌شود. کاهش سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌ها در نتیجه رشد نسبی ساختمان‌های نیمه تمام اتفاق‌افتاده است.
چرا ساختمان در کماست؟
سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی طی بهار امسال از 6 منظر قابل‌بررسی است؛ یکی از این موانع 6گانه، اخیرا برای سازنده ها بسیار بیشتر از قبل «مشکل ساز» شده‌است. سبقت تورم ساخت از رشد قیمت مسکن، ابهام درباره آینده فروش ملک و ساختمان، شرایط تورمی بازارها، انتظارات تورمی و همچنین فضای سیاسی آغشته به «مذاکره با غرب، برزخ مذاکراتی و تنش نظامی» در ماه‌های ابتدای امسال باعث شد فعالیت‌های ساختمانی و در نتیجه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به «کما» برود.
در این میان، «مالیات های ناگهانی» و خارج از عرف مالیات ستانی سال‌های قبل، ضربه نهایی را در ابتدای امسال به فعالان صنعت ساختمان وارد کرد. گزارش ما از شوک مالیاتی به شرکت‌های ساختمانی حاکی است، درحالی‌که موضوع «مالیات بر ساخت و فروش»، به شکل منطقی باید پس از «تکمیل و فروش ساختمان»، برای سازنده یا سرمایه‌گذار، محاسبه و دریافت شود، اما این رویه اکنون به‌هم خورده به‌طوری‌که، سازنده ها برای پروژه‌هایی که هنوز «در حال ساخت» هستند و نه فروش آنها مشخص شده و نه حتی «قیمت فروش» آنها، «اعمال قانون» شده‌اند.
برخی سازنده ها به ما اعلام کردند؛ از آنها خواسته می‌شود فعلا مبلغی را بابت «مالیات آینده» به‌صورت علی الحساب به حساب دولت واریز کنند. برخی از سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌های اخیر از آنجا که نسبت به «به‌هم خوردن رویه و عرف مالیاتی» بی خبر بودند، در جریان سفرهای کاری شان، ممنوع الخروج می‌شوند. این شوک مالیاتی اکنون ترس سرمایه‌گذار برای «ادامه فعالیت» در صنعت ساختمان را به‌همراه داشته‌است. اثر نهایی مالیات های بدون برنامه ریزی در کنار سایر ریسک‌های تولید، مسیر سقوط تاریخی سرمایه‌گذاری را به‌وجود آورده‌است. به‌نظر می‌رسد در سال‌جاری، وزن اثرگذاری «مالیات » و «آینده مبهم فروش»، بیشتر از سایر ریسک‌ها، بوده‌است.
برخی سازنده ها به ما اعلام کردند؛ رکود خرید ساختمان به‌قدری سنگین و فضای بازار مسکن به‌قدری مبهم شده که «چشم انداز نهایی سرمایه‌گذاری ساختمانی» از بابت اینکه «فروش به چه‌کسی و با چه خواسته ای قرار است انجام شود»، اصلا مشخص نیست. سازنده ها در طراحی ساختمان‌های تازه، به دلیل نامشخص بودن جنس تقاضای احتمالی در آینده، مشکل پیدا کرده‌اند، چراکه یک اتفاق دور از انتظار در حوزه تقویت توان خرید مصرف‌کننده، می‌تواند احیای معاملات مسکن مصرفی را سبب شود که در این‌صورت نوع ساخت وساز باید متناسب با این مدل تقاضا باشد.
در مقابل، چنانچه تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار شود، جنس آنها و در نتیجه نوع خریدشان با تقاضای مصرفی می‌تواند متفاوت باشد. در شرایط فعلی، احتمالا «متراژ پایین» در اولویت است اما این مسیر، ثابت نیست. در کنار شوک با مالیات و فضای مه آلود طراحی و فروش ساختمان، نامعادله تورم تولید و تورم مسکن نیز چالش دیگری برای فعالان ساختمانی شده‌است.
بهار امسال تورم تولید مسکن نرخ 45درصد را ثبت کرد درحالی‌که تورم مسکن در سطح 18درصد قرارگرفت. این فاصله بین رشد قیمت تمام شده و رشد قیمت فروش ساختمان، «عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی» را کوچک و کوچک‌تر می‌کند. در تهران گفته می‌شود، میزان عایدی ساخت وساز در برخی ماه‌ها با سود سپرده بانکی برابر بوده‌است که در این‌صورت، صرفه فعالیت مولد از بین می‌رود. «دنیای اقتصاد» پیش تر دو گزارش درباره وضعیت رکودی یا شبه رکودی صنعت ساختمان در بهار امسال منتشر کرده‌بود.
اولین گزارش، آمار‌های مرکز آمار درباره تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در پروانه های ساختمانی در شهرهای کشور بود که مشخص کرد، بهار امسال تیراژ تولید مسکن 20درصد نسبت به بهار سال‌گذشته افت کرده‌است.
گزارش دوم نیز «حجم سفارش کار ساختمانی به سازمان‌های نظام مهندسی چندین استان کشور» بود که از افت 30درصدی «ارجاع کار» از سمت سازنده ها برای نظارت حکایت داشت. فعالان ساختمانی چشم انداز روشنی را در کوتاه‌مدت قابل‌تصور نمی‌دانند؛ چراکه «کمبود انرژی در صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی»، شرایط کاهش تورم تولید را بسیار بعید کرده‌است و از طرف دیگر، با توجه به تورم عمومی و رشد اقتصادی پایین، امکان «تجهیز توان مالی خریداران مسکن» نیز فعلا وجود ندارد.
