سیاست‌های مسکن کم‌درآمدها فاقد متولی و بانک اطلاعاتی است
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با انتقاد از نبود ضوابط طراحی مشخص برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد گفت: در سیاست‌گذاری‌های کلان، نه الگوهای سنتی به رسمیت شناخته شده و نه تعریف دقیقی از گروه‌های کم‌درآمد در اختیار داریم.
به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، غزال راهب رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به ضعف سیاست‌گذاری‌ها در تأمین مسکن ارزان‌قیمت و بی‌توجهی به الگوهای بومی، اظهار کرد: مسکن اشتراکی که در قالب سنتی آن در ساختار خانه‌های حیاط مرکزی سابقه داشته، هیچگاه به رسمیت شناخته نشده و در سیاست‌های رسمی حذف شده است. این در حالی است که چنین الگوهایی می‌توانستند در حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد، راهگشا باشند.
وی با انتقاد از تعیین حداقل متراژ واحدهای مسکونی بدون مبنای کارشناسی افزود: در برخی شهرها حداقل تفکیک مسکن 70 یا 75 متر در نظر گرفته شده، اما هیچ مبنای مشخصی برای این اعداد وجود ندارد. این موضوع نه تنها مانع تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌شود، بلکه نشان‌دهنده نبود نگاه اقتصادی در طرح‌های جامع شهری است.
وی تصریح کرد: در طراحی مقررات مربوط به مسکن روستایی اقداماتی انجام دادیم، اما به‌دلیل حجم زیاد و عدم پذیرش در جامعه حرفه‌ای، این مقررات هرگز ابلاغ نشد. هنوز هم ساخت مسکن ارزان با ضوابط حداقلی به رسمیت شناخته نمی‌شود.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به تجربه تلخ مسکن مهر گفت: وقتی ضوابط مشخصی برای طراحی نداریم، خروجی آن مجموعه‌هایی می‌شود که بدون کیفیت و نظم شهری ساخته می‌شوند. ما همچنان فاقد ضوابط جایگزین برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت هستیم.
راهب با تأکید بر اینکه مسکن کم‌درآمد لزوماً نباید ملکی باشد، اضافه: حرکت به سمت توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند رویکرد درستی باشد؛ اما نباید از تبعات اجتماعی وام‌دار کردن گسترده مردم غافل شویم. وقتی بخش بزرگی از جامعه، بدون اشتغال پایدار، صرفاً برای خانه‌دار شدن وام‌دار نهادهای حاکمیتی می‌شود، تبعاتی به دنبال دارد که تجربه جهانی هم نشان داده نتایج مطلوبی نخواهد داشت.
وی با مرور تجربه سیاست‌گذاری‌های مسکن در دهه‌های گذشته خاطرنشان کرد: در این سال‌ها گاهی به سمت سیاست‌های سوسیالیستی رفته‌ایم، گاهی لیبرالی و بعضاً به رویکردی میانه؛ اما در همه این دوره‌ها، تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد کمترین میزان تحقق را داشته است. حتی در دوره‌هایی که تأمین مسکن گروه‌های میانه (affordable housing) با موفقیت نسبی همراه بود، کم‌درآمدها همچنان از برنامه‌ها جا ماندند.
وی با اشاره به اینکه این موضوع دو دلیل عمده دارد، ادامه داد: نخست اینکه ما تعریف دقیقی از گروه‌های کم‌درآمد نداریم و بانک اطلاعاتی جامعی بر اساس شاخص‌های درآمدی در استان‌های مختلف شکل نگرفته است. دوم اینکه گروه‌های غیررسمی کم‌درآمد، مثل بیکاران یا مشاغل غیرثابت، اصلاً در برنامه‌ها لحاظ نمی‌شوند.
وی با اشاره به آمار ارائه‌شده از سوی نهادهای حمایتی یادآور شد: تعداد افرادی که از سوی نهادهایی مانند کمیته امداد و بهزیستی به‌عنوان نیازمند مسکن شناسایی شده‌اند، بسیار اندک است و نمی‌تواند بازتاب‌دهنده واقعیت نیاز مسکن در جامعه باشد. مثلاً تنها 207 هزار نفر در این دسته قرار گرفته‌اند، درحالی‌که گستره واقعی افراد نیازمند، بسیار بیشتر است.
راهب همچنین نبود متولی مشخص برای سیاست‌گذاری مسکن اقشار کم‌درآمد را از دیگر ضعف‌های اصلی دانست و گفت: تشکیل کارگروه مسکن محرومان اتفاق خوبی است، اما تا زمانی که یک نهاد تخصصی با اختیارات کافی برای پیگیری این حوزه وجود نداشته باشد، امکان تحقق واقعی برنامه‌ها فراهم نمی‌شود.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با اشاره به الگوهای طراحی مسکن اشتراکی چه اضافه کرد: واحدی که به‌صورت مجزا شناخته می‌شود و سرویس بهداشتی مستقل دارد، در واقع از حوزه مسکن کم‌درآمدها خارج می‌شود.
وی ادامه داد: آن چیزی که به‌عنوان راه‌حل آخر در توضیحات برخی مسئولان درباره مسکن اشتراکی آمده، یعنی اینکه فردی بتواند یکی از اتاق‌های منزل خود را به‌عنوان یک واحد مسکونی اجاره دهد، همان الگویی است که در معماری سنتی ما سابقه داشته؛ حیاط مرکزی با اتاق‌هایی که به افراد مختلف تعلق داشت. اما در حال حاضر هیچ رسمیتی به این الگو داده نمی‌شود و عملاً از سیاست‌های رسمی خارج شده است.
راهب افزود: حداقل ابعاد تعیین‌شده برای واحدهای مسکونی نیز یکی از معضلات موجود است. برای مثال در برخی شهرها، طرح تفکیک با حداقل متراژ 70 متر اجرا می‌شود، بی‌آنکه مشخص باشد این عدد از کجا آمده و بر چه مبنایی تعیین شده است. این رویکرد به معنای کوچک‌سازی نیست، اما هیچ دلیلی هم برای بالا نگه‌داشتن سقف مساحت وجود ندارد.
وی گفت: اینکه عددهایی مانند 70 یا 75 متر برای حداقل تفکیک در طرح‌های جامع شهری آمده، مشخص نیست از چه نگاهی نشأت گرفته است. آیا مبتنی بر اقتصاد شهری تهیه شده؟ این هم یکی دیگر از سیاست‌گذاری‌هایی است که در آیینه ضوابط اجرایی و مقررات ملی ما نمود پیدا می‌کند. بخش‌هایی از این مسئله نیز به ضوابط مقیاس ساختمان و نظام فنی اجرایی بازمی‌گردد که در حوزه وظایف مرکز تحقیقات است و این نقد به خود ما نیز وارد است که ورود جدی به این بخش‌ها نکرده‌ایم.
وی تأکید کرد: اگر بخواهیم مجموعه‌های مسکونی ارزان‌قیمت بسازیم، باید ضوابط حداقلی را مشخص کنیم. آیا لازم است این ساخت‌وسازها تابع همان الزامات حداکثری موجود باشند؟ منظور من از دید طراحی است، نه ایمنی سازه‌ای. اما چون ضوابط متداول عمومی با این هدف تهیه نشده‌اند، در عمل هم اجرا نمی‌شوند و چون ضوابط جایگزینی هم نداریم، به حال خود رها شده‌اند. نتیجه این وضعیت، پروژه‌هایی مانند مسکن مهر است که طراحی آنها بدون ضابطه صورت گرفته است.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: از مقیاس کلان آمایش تا مقیاس ساختمان، اگر ضوابط دقیق و هدفمند داشته باشیم، می‌توانند راهگشا باشند. تلاش من این است که با توجه به نکات مطرح‌شده، چند موضوع تکمیلی را نیز مطرح کنم.
راهب اظهار کرد: یکی از موضوعات مهم، تفکیک‌ها و سیاست‌گذاری‌های یکپارچه است. در حال حاضر برنامه‌هایی پیشنهاد می‌شود که در مسیر توسعه اجاره‌داری حرکت کنیم و این رویکرد جا بیفتد که مسکن کم‌درآمد لزوماً نباید ملکی باشد. این اتفاق می‌تواند در کشور بسیار مثبت باشد. اما در کنار آن، موضوع وام‌دار کردن مردم نیز مطرح است.
وی هشدار داد: هیچگاه به تبعات اجتماعی وام‌دار کردن گروه‌های گسترده از جامعه فکر نکرده‌ایم. اینکه یک مجموعه بزرگ از مردم بدون داشتن اشتغال پایدار، صرفاً برای تأمین مسکن، وام‌دار نهادهای حاکمیتی شوند، می‌تواند عواقب اجتماعی سنگینی داشته باشد. چنین تجربه‌ای در کشورهای مختلف نیز وجود داشته و اغلب با نتایج نامطلوب همراه بوده است.
راهب همچنین به پیامدهای دیگر طرح‌های غیرکارشناسی در حوزه مسکن اشاره کرد و گفت: این اقدامات باعث عدم تنوع در سیمای شهری و ایجاد شکاف‌های اجتماعی می‌شود. به همین دلیل باید به الگوهای موفق و شناخته‌شده جهانی در سیاست‌گذاری مسکن نگاه کنیم.
وی افزود: وقتی سیاست‌های دولت‌ها در حوزه تأمین مسکن را بررسی می‌کنیم، می‌بینیم که سه رویکرد کلی وجود دارد؛ رویکرد لیبرال و سرمایه‌داری، رویکرد دولت رفاه با نگاه سوشیال، و یک نگاه میانه که بین این دو در نوسان است. اما در همه این رویکردها، یک توافق عمومی وجود دارد: مسکن گروه‌های کم‌درآمد باید تحت حمایت دولت قرار گیرد. حتی در دولت‌های لیبرال، این موضوع نادیده گرفته نمی‌شود.
راهب با مروری بر تجربه برنامه‌های توسعه‌ای در ایران تصریح کرد: در سال‌های مختلف، به‌صورت نوسانی بین این رویکردها حرکت کرده‌ایم؛ از سیاست‌های کاملاً سوشیالی در برهه‌هایی، به سمت سیاست‌های لیبرال رفته‌ایم، سپس به میانه برگشته‌ایم و دوباره نگاه‌های سوشیالیستی غالب شده است. اما آنچه از ارزیابی این برنامه‌ها قابل استنتاج است، این است که در تمام این دوره‌ها، کمترین میزان تحقق مربوط به برنامه‌های تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بوده است.
وی گفت: در برخی دوره‌ها، شاید گروه‌های میانه (affordable) از برنامه‌های تأمین مسکن بهره‌مند شده‌اند و در دوره‌هایی نیز تمرکز صرفاً بر سرمایه‌گذاری و تأمین مسکن برای گروه‌های پردرآمد بوده، اما گروه‌های کم‌درآمد همواره مغفول مانده‌اند.
رئیس مرکز تحقیقات راه و شهرسازی دو دلیل اصلی برای این ناکامی برشمرد: نخست اینکه گروه کم‌درآمد هنوز تعریف دقیقی ندارد و هیچ بانک اطلاعاتی جامعی برای شناسایی این گروه بر اساس شاخص‌های درآمدی مناطق مختلف کشور وجود ندارد. دوم اینکه گروه‌های غیررسمی کم‌درآمد (مانند بیکاران یا کسانی که اشتغال پایدار ندارند) اساساً در نظام برنامه‌ریزی وارد نشده‌اند.
وی با اشاره به آماری که از سوی نهادهای حمایتی ارائه شده، گفت: آماری که آقای مهندس از کمیته امداد و سازمان بهزیستی ارائه کردند، عدد بسیار پایینی بود. اگر فقط 207 هزار نفر به‌عنوان مشمول این دسته معرفی شده‌اند، در حالی‌که در واقعیت، تعداد بسیار بیشتری از افراد نیازمند مسکن وجود دارد که در هیچ آماری نیامده‌اند.
راهب تأکید کرد: در واقع این آمار فقط گروه‌هایی را شامل می‌شود که خودشان مراجعه کرده‌اند. گروه‌های دیگر، که از نظر اقتصادی در وضعیت مشابهی هستند ولی رسمی تلقی نمی‌شوند، اساساً در این چرخه قرار نگرفته‌اند.
وی با اشاره به تشکیل کارگروه مسکن محرومین، گفت: این اتفاق مثبتی است، زیرا می‌تواند همه کنشگران این حوزه را گرد هم جمع کند. اما یکی دیگر از دلایلی که برنامه‌های مسکن کم‌درآمدها در برنامه‌های توسعه‌ای کشور به نتیجه نرسیده، نبود یک متولی روشن و پاسخ‌گو برای این حوزه در دولت‌های مختلف بوده است.