فنر قیمت اجاره رسماً و شرعاً رها شد (19 آبان 1404)

• فهرست محتوا
• شکاف میان سیاست و واقعیت در بازار اجاره
• افزایش 30 تا 40 درصدی اجاره‌بها تایید شد!
• تورم اجاره‌بها بالاتر از تورم عمومی

در ماه‌های اخیر بازار اجاره مسکن در تهران دوباره با موجی از افزایش قیمت روبه‌رو شده است؛ افزایشی که نه‌تنها از توان مالی بخش بزرگی از خانوارهای شهری فراتر رفته، بلکه سیاست‌های کنترلی دولت و مصوبات شورای عالی مسکن را نیز عملاً بی‌اثر نشان می‌دهد.

بر اساس داده‌های میدانی، مستأجران برای یک واحد 45 تا 50 متری در مناطق متوسط پایتخت، مجبور به پرداخت حدود 20 میلیون تومان اجاره ماهانه به‌همراه 600 میلیون تومان ودیعه هستند. این ارقام به‌وضوح از سقف 25 درصدی افزایش اجاره بهای مصوب دولت عبور کرده و رشد 30 تا 40 درصدی را نشان می‌دهد. این یعنی بازار در مسیر خود، مستقل از سیاست‌گذاری رسمی حرکت می‌کند.

ریشه این اختلاف فاحش میان تصمیمات حاکمیتی و واقعیت بازار را باید در ضعف نظارت، نبود سازوکارهای تنبیهی و البته فشار تقاضا جست‌وجو کرد. طی سال‌های اخیر، کاهش قدرت خرید خانوارها باعث شده بسیاری از افرادی که پیش‌تر در صف خرید مسکن قرار داشتند، ناگزیر به سمت بازار اجاره هدایت شوند. این جابجایی جمعیتی به سمت بازار استیجاری، تقاضا را افزایش داده و در نتیجه، مالکان قدرت تعیین نرخ‌های دلخواه را به‌دست آورده‌اند. از طرفی، نبود انگیزه برای عرضه واحدهای خالی یا نیمه‌خالی به بازار اجاره، به این فشار افزوده است.

در کنار این‌ها، نوسانات اقتصادی و تورم ساختاری نیز در افزایش هزینه زندگی شهری نقش مهمی دارند. افزایش قیمت مصالح، هزینه نگهداری ملک، مالیات‌های جدید و رشد قیمت کالاهای مصرفی، ذهنیت تورمی را در جامعه تثبیت کرده است. در چنین شرایطی، بخشی از موج افزایش قیمت مسکن و اجاره در واقع ناشی از انتظارات تورمی است نه صرفاً کمبود عرضه. این رفتار انتظاری اگر بدون مداخله جدی اصلاح نشود، می‌تواند به چرخه‌ای خودتشدیدکننده تبدیل شود.

در این میان، دولت اگرچه بر سقف افزایش اجاره تاکید کرده، اما ابزارهای لازم برای الزام اجرایی این سیاست را فراهم نکرده است. نبود سامانه‌های شفاف برای رصد قراردادها، مشخص نبودن مرجع رسیدگی سریع به تخلفات و نبود مشوق برای موجرانی که به سیاست‌های حمایتی تمکین می‌کنند، همه باعث شده‌اند قانون روی کاغذ باقی بماند.

شکاف میان سیاست و واقعیت در بازار اجاره

از سوی دیگر، پیامدهای اجتماعی این افزایش اجاره‌بها به‌مراتب نگران‌کننده‌تر از آثار اقتصادی آن است. کاهش توان اجاره باعث گسترش روند کوچ اجباری خانوارها از مناطق مرکزی و برخوردار به حاشیه شهر شده است. این جابه‌جایی، نه‌تنها کیفیت زندگی و دسترسی به خدمات عمومی را کاهش می‌دهد، بلکه خود به تقویت چرخه حاشیه‌نشینی، افت سرمایه اجتماعی و تشدید نابرابری منجر می‌شود. حاشیه‌نشینی نه فقط مسئله سرپناه که مسئله آینده جامعه و امنیت شهری است.

در صورتی که روند فعلی ادامه یابد، تهران با دو خطر جدی روبه‌رو خواهد شد؛ نخست، کوچک‌تر شدن طبقه متوسط و فرسایش توان اقتصادی آن. دوم، شکل‌گیری شکاف‌های عمیق اجتماعی میان طبقات مختلف. این شکاف‌ها در بلندمدت از نظر جامعه‌شناختی پیامدهایی چون افزایش جرم، کاهش اعتماد عمومی و گسترش نارضایتی‌های اجتماعی را به‌دنبال دارند. مسکن در اینجا تنها یک کالا نیست، بلکه عنصر سازنده ثبات روانی و نظم شهری است.

بازار اجاره و مسکن تنها با تزریق مالی یا افزایش ساخت‌وساز حل نمی‌شود، بلکه نیازمند ترکیبی از سیاست‌های هوشمندانه، نظارت مؤثر و شفافیت در اطلاعات است.

دولت اگر می‌خواهد در این حوزه موفقیت پایدار به‌دست آورد، باید از یک‌سو با ابزارهای مالیاتی و حقوقی مانع احتکار و سوداگری شود و از سوی دیگر، ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه و حمایتی برای اقشار کم‌درآمد و طبقات متوسط را در اولویت قرار دهد. آینده شهری تهران به تصمیم‌های امروز وابسته است؛ تصمیم‌هایی که اگر به تأخیر بیفتند، جبران‌شان بسیار دشوار و پرهزینه خواهد بود.

افزایش 30 تا 40 درصدی اجاره‌بها تایید شد!

میانگین اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در مهرماه 1404 حدود 450 هزار تومان برآورد شده است. این عدد نشان‌دهنده سطح قیمتی جدیدی در بازار اجاره پایتخت است که همچنان از فشار تورمی رهایی نیافته است.

بر اساس داده‌های میدانی از فایل‌های فعال مشاوران املاک، مستأجران تهرانی برای یک واحد 45 تا 50 متری در مناطق متوسط شهر، به‌طور میانگین باید ماهانه حدود 20 میلیون تومان اجاره به‌همراه 600 میلیون تومان ودیعه پرداخت کنند. این رقم، نشان‌دهنده افزایش 30 تا 40 درصدی نسبت به سال گذشته است. در صورتی که شورای عالی مسکن سقف افزایش اجاره بها در سال جاری را 25 درصد اعلام کرده است.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، اعلام کرد که اگرچه شاخص اجاره‌بهای پیشنهادی در مهرماه نسبت به شهریور تغییر محسوسی نداشته، اما نرخ قراردادهای جدید اجاره رشد چشمگیری داشته است. او افزود: «ثبات عددی بازار به معنای کاهش فشار تورمی نیست؛ چراکه قراردادهای تازه همچنان با افزایش قیمت منعقد می‌شوند.»

تورم اجاره‌بها بالاتر از تورم عمومی

طبق گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه بخش اجاره‌بها در مهرماه 1403 به 36.5 درصد رسیده که از تورم عمومی کشور بیشتر است. همچنین تورم خدمات مرتبط با مسکن، شامل تعمیر و نگهداری، با رشد 44.3 درصدی روبه‌رو بوده است.

افزایش هزینه‌های نگهداری ساختمان‌ها از جمله تعمیرات آسانسور، سیستم گرمایشی و بازسازی واحدها، باعث شده تا بسیاری از مالکان این هزینه‌ها را در نرخ اجاره لحاظ کنند. کارشناسان هشدار می‌دهند که در صورت تداوم رشد هزینه‌های جانبی، احتمال جهش دوباره اجاره‌بها در زمستان وجود دارد.

تحلیل داده‌های ما نشان می‌دهد که عدد 450 هزار تومان به‌عنوان میانگین اجاره هر متر در تهران، مرز جدیدی در بازار اجاره محسوب می‌شود. این رقم، همزمان نشانه‌ای از فشار مضاعف تورم بر خانوارهای شهری و نقطه هشدار برای سیاست‌گذاران حوزه مسکن است. در چنین شرایطی، ادامه ثبات بازار تنها با کنترل تورم و حمایت مالی از مستأجران امکان‌پذیر خواهد بود.