قدرت پس انداز برای خرید مسکن
مرکز آمار ایران با انتشار یک گزارش در قسمت «تحلیل و یادداشت» در حالی مدت زمان انتظار خانه دار شدن در کشور برای سال 1400 را بر اساس میزان پس انداز واقعی خانوارها محاسبه کرده است که «دنیای‌اقتصاد» 25 مرداد سال 1401 با انتشار گزارش موسوم به «ماراتن مسکن در 31 استان» جزئیات این موضوع را به تفکیک استان ها برآورد و منتشر کرده بود.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در گزارشی که به قلم مهدی فرحزادی در سایت مرکز آمار ایران منتشر شده است، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در کشور در فاصله سال‌های 94 تا 1400 با سه خط‌کش مختلف محاسبه شده است. پیش فرض محاسبه بر اساس هر سه خط‌کش نیز، ثابت ماندن قیمت مسکن در طول سال‌های آتی یا یکسان بودن رشد درآمد با رشد قیمت مسکن در طول سال‌های انتظار است.
یکی از این خط‌کش ها درآمد کل خانوار بوده و بر اساس آن در صورتی که کل درآمد خانوار به خرید مسکن اختصاص پیدا کند، با توجه به میانگین قیمت مسکن در کشور مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن با این معیار از 1/ 4 سال در 1394 به 4/ 8 سال در 1400 رسیده است. البته رشد حدود دو برابری زمان انتظار خرید خانه با فرض صرف کل درآمد برای این منظور در فاصله سال‌های مذکور به منزله دو برابر شدن قیمت مسکن در طول این دوره زمانی 7ساله نیست، بلکه علاوه بر روند تغییرات قیمت مسکن، تغییرات و میزان رشد درآمد نیز در آن دخیل بوده است.
خط‌کش دومی که در این گزارش تحلیلی مبنای محاسبه زمان انتظار خانه دار شدن قرار گرفته، محاسبه این مدت زمان با اختصاص درآمد خانوار پس از کسر هزینه های خوراکی است. با این پیش فرض در سال 94 امکان خانه دار شدن پس از 3/ 5 سال وجود داشت که این میزان در سال 1400 به 8/ 10 سال افزایش یافته است.
در نهایت متر و معیار دیگری که برای برآورد زمان انتظار خانه دار شدن از سوی تحلیلگر مورد استفاده قرار گرفته، برآورد این زمان پس از کسر کل هزینه های خانوار از کل درآمد سالانه است. در واقع با استفاده از این روش برآوردی از میزان واقعی پس انداز خانوار در سال‌های مورد بررسی از طریق تفاضل درآمد و هزینه سالانه به دست آمده و با مبنا قرار دادن این رقم و مقایسه آن با میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در سال مورد بررسی، قدرت خرید مسکن بر اساس پس انداز واقعی خانوارها محاسبه شده است.
این محاسبه نشان می‌دهد زمان انتظار خانه دار شدن در سال 94 معادل 6/ 69 سال بوده که این میزان در سال 1400 به 4/ 47 سال کاهش یافته است. هرچند وضعیت بازار مسکن پس از انفجار قیمت در سال 97 و قرارگرفتن در سراشیبی تند تورم از آن زمان به بعد به مراتب نسبت به نیمه اول دهه 90 بدتر شده است اما از آنجا که فاصله بین درآمد و هزینه خانوار در سال 94 کمتر بود و به‌تدریج تا سال 1400 بهبود پیدا کرد، در نهایت مدت‌زمان خانه دار شدن بر این اساس در سال 1400 قدری کاهش داشته است. «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «ماراتن مسکن در 31 استان» تقریبا یک سال قبل برآوردی از مدت‌زمان انتظار خانه دار شدن در سال 1400 را با دو متر و معیار استاندارد جهانی انجام داده بود. یکی از این معیارها مدت‌زمان انتظار برای خانه دار شدن با پیش فرض اختصاص کل درآمد خانوار به خرید مسکن و ثابت ماندن قیمت مسکن و دیگری محاسبه میزان دسترسی به مسکن بر اساس پس انداز حدود یک سوم درآمد خانوارها و اختصاص این پس انداز به تامین مسکن بود. بر اساس محتوای این گزارش، با فرض اختصاص کل درآمد به خرید خانه، زمان انتظار خانه دار شدن در سال 1400 معادل 10 سال برآورد شد. اختلاف 6/ 1ساله این محاسبه با گزارش اخیر مرکز آمار از آنجا نشات گرفته که مبنای محاسبه «دنیای اقتصاد» خرید واحد 100 مترمربعی و مبنای محاسبه مرکز آمار، واحد 80 مترمربعی بوده است.
در محاسبه دیگری که «دنیای اقتصاد» در گزارش مذکور انجام داد، مبنا را بر اساس استاندارد جهانی، پس انداز یک سوم از کل درآمد در نظر گرفت که بر این اساس مدت زمان انتظار برای دسترسی به مسکن در کشور در سال 1400 معادل 31 سال برآورد شد. اما از آنجا که نویسنده گزارش اخیر مرکز آمار، متوسط پس انداز واقعی خانوارهای ایرانی در سال 1400 را بر اساس تفاضل کل درآمد از کل هزینه سالانه مبنا قرار داده است، مدت‌زمان انتظار برای خانه دار شدن در کشور نیز افزایش یافته است چراکه در سال مورد اشاره متوسط پس انداز خانوارها پس از کسر هزینه های سالانه حول و حوش 20درصد از کل درآمد بوده است. به این ترتیب بر اساس محاسبه مرکز آمار زمان انتظار خانه دار شدن مبتنی بر پس انداز واقعی خانوارها در سال 1400 معادل 4/ 47 سال محاسبه و اعلام شده است. این برآورد همچنین نشان می‌دهد شاخص قدرت خرید مساحت زیربنا بر اساس میزان پس انداز به صورت سالانه با در نظر گرفتن متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در کشور در فاصله سال‌های 94 تا 1400 تقریبا همیشه به جز دو سال 95 و 96 زیر 2مترمربع بوده است. بر اساس این گزارش در سال 94 امکان خرید 1/ 1مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور با مانده درآمد پس از کسر کل هزینه ها وجود داشت که این میزان در سال‌های پس از آن به واسطه رکود فراگیر معاملات و درجا زدن قیمت مسکن قدری بهبود پیدا کرد و به 2/ 2 و 3/ 2 مترمربع رسید اما از سال 97 به بعد همزمان با شروع عصر جهش دوباره کاهشی شد. بر این اساس خانوارها با پس انداز واقعی خود در سال‌های 97 تا 99 می‌توانستند به ترتیب 7/ 1، 6/ 1 و 6/ 1 مترمربع خانه بخرند و این میزان در سال 1400 نیز 7/ 1 مترمربع بود.
--> اخبار مرتبط