مالیات خانه‌های خالی در نقطه «صفر»

آخرین آمار درباره مالیات وصول‌شده از منابع مختلف نشان می‌دهد میزان مالیات دریافتی از مالکان خانه‌های خالی در 8 ماه امسال نسبت به ماه هفتم امسال افزایش چندانی نداشته اما نسبت به 6 ماه نخست سال 1401 حدود 3 برابر شده است. یعنی طی یک ماه درآمد دولت از مالیات خانه‌های خالی به 3 برابر افزایش یافته است. هرچند به‌اعتقاد کارشناسان اجرای این قانون به‌دلیل ابهام در شناسایی خانه‌های خالی موفقیت‌آمیز نبوده، اما همچنان این پایه مالیاتی جزو درآمدهای دولت به‌شمار می‌رود.

در حال حاضر یکی از مهم‌ترین چالش‌های پیش رو برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی نبود پایگاه‌های اطلاعاتی جامع در کنار برخی ساختارهای معیوب این قانون است که عملا اغلب واحدهای مسکونی خالی از سکنه را از مالیات معاف کرده است. همچنین به‌بیان رئیس سازمان امور مالیاتی شیوه خوداظهاری برای اجرای این قانون کارساز نبوده و باید تدابیر دیگری برای شناسایی و مالیات‌ستانی از مالکان خانه‌های خالی اتخاذ شود. صمت در این گزارش به بررسی سهم خانه‌های خالی در تامین درآمدهای مالیاتی پرداخته است.

اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی روندی زمانبر است

مرتضی افقه، اقتصاددان و استاد دانشگاه درباره سهم مالیات خانه‌های خالی در تامین درآمدهای دولت به صمت گفت: در اجرای قانون اخذ مالیات از املاک حتما باید به تعریف دقیق خانه خالی، دلایل خالی بودن املاک، سیستم‌های ثبت جامع داده املاک و نرخ مالیات توجه کرد، زیرا تعیین و اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی روندی زمان‌بر است.

وی سیاست خوداظهاری درباره خانه‌های خالی را شکست‌خورده دانست و افزود: برخی آمارها نشان می‌دهد کل رقم دریافتی مالیات از خانه‌های خالی در 6 ماه نخست امسال 5.8 میلیاردتومان بوده است. البته آمار دیگری در این باره حاکی از آن است که این رقم صدور یک میلیارد تومان بوده است. هرچند این دو رقم فاصله بسیار زیادی با یکدیگر دارند، اما به‌هر حال، فاصله اصلی در جای دیگری ایجاد شده است، چراکه برآورد شده تا پایان امسال 3 هزار و 800 میلیارد تومان درآمد از محل وصول مالیات خانه‌های خالی به دولت برسد.

دولت ناکام در وصول

این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی به‌عنوان یک «پایه مالیاتی جدید» از سال 99 به اجرا درآمده گفت: در این سال مقرر شد سالانه 2 هزار میلیارد تومان از محل این پایه مالیاتی وصول شود، اما همچنان دولت در وصول این مالیات ناکام است.

افقه با تاکید بر اینکه اخذ مالیات سازکاری است که می‌تواند صاحبان املاک خالی را وادار به عرضه ملک کند، اظهار کرد: متاسفانه در کشور ما مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی به‌دلیل نبود اطلاعات دقیق از این املاک مغفول مانده و این پایه جدید مالیاتی به افزایش عرضه مسکن منجر نشده است.

این اقتصاددان در ادامه یادآور شد: اینکه برخی افراد دارای تعداد زیادی ملک مسکونی هستند و باید هم مالیات بدهند کاملا منطقی است و در اغلب نقاط جهان هم امری متداول است، اما این موضوع به‌معنای راه‌حلی برای برطرف کردن مشکل مسکن تلقی نمی‌شود.

راه باز فرار مالیاتی

وی خاطرنشان کرد: این تفکر که هزینه‌ای از ثروتمندان در قالب مالیات از خانه‌های خالی گرفته شود تا مالکان آپارتمان‌ها و واحدهای مسکونی که تاکنون خالی بوده را به بازار عرضه کنند، برای کشوری نظیر ایران جوابگو نیست، چراکه راه‌های گوناگونی برای فرار از پرداخت مالیات خانه‌های خالی وجود دارد. بر همین اساس تا زمانی که راه‌های صحیح شناسایی خانه‌های خالی پیاده‌سازی نشود، این قانون به درستی اجرا نخواهد شد و به دلیل خلأهای فراوان در قانون راه فرار مالیاتی همچنان باز خواهد ماند.

بیاثر بر اجارهبها

افقه در پاسخ به این پرسش که اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی چه تاثیری بر بازار اجاره‌بها دارد، گفت: واقعیت آن است که چند برابر تعداد زیاد منزل مسکونی خالی از سکنه، خانواده فاقد مسکن وجود دارند؛ بنابراین اجرای تمام و کمال این قانون در کلانشهرها تاثیر چشمگیری بر کنترل اجاره‌بها

ندارد.

وی افزود: قرار بود طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی در راستای افزایش درآمدهای مالیاتی و مهم‌تر از آن سامان‌بخشی و کاهش نرخ مسکن اعمال شود؛ بنابراین اعمال این قانون تاثیر خاصی بر بازار اجاره ندارد و باعث افزایش فساد و تقلب در بازار می‌شود.

دستوربردار نیست

به‌گفته این اقتصاددان مشکلات بازار مسکن با راه‌حل‌های دستوری قابل‌حل نیست، بلکه باید ریشه مشکلات پیدا و حل شود. آنچه شرایط بازار مسکن را بهبود می‌بخشد، اجرای برنامه‌های حمایتی برای افزایش تولید مسکن است. برای این کار باید واحدهایی مسکونی ساخته شود که با ذائقه و شرایط کنونی مردم هماهنگ باشد. اگر این شرایط فراهم شود، نیازی به دریافت مالیات از خانه‌های خالی برای بهبود وضعیت بازار نیست، زیرا وقتی عرضه مسکن بالا باشد خود به خود بازار هم سامان می‌گیرد.

این اقتصاددان با تاکید بر اینکه دریافت مالیات از خانه‌های خالی ضمانت اجرایی ندارد، گفت: در این طرح الزام کافی برای پرداخت مالیات ازسوی مودیان مالیاتی وجود ندارد، در حالی که باید شرایطی لحاظ می‌شد که اگر کسی مالیات خود را پرداخت نکرد به‌عنوان بدهکار مالیاتی شناخته شود و به میزان بدهی از حساب‌های بانکی او کم یا بلوکه شود.

واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند

آلبرت بغزیان، اقتصاددان و استاددانشگاه درباره سهم مالیات خانه‌های خالی در تامین درآمدهای دولت به صمت گفت: قانون مالیات‌های مستقیم مصوب مجلس برای آن بود که ملکی مشمول این قانون شود که دارای شرایط خاصی باشد؛ از جمله این شرایط می‌توان به اینکه واحد مسکونی خالی باشد اشاره کرد؛ بنابراین واحدهای تجاری و اداری مشمول این مالیات نیستند. همچنین واحد مسکونی در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، واحد مسکونی که در مجموع در هر سال مالیاتی بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد یا واحد مسکونی که توسط سامانه املاک و اسکان کشور به‌عنوان خانه خالی شناسایی شده باشد مشمول این طرح نمی‌شوند.

کالای سرمایهای

وی افزود: براساس آمار و شواهد موجود، کمبود مسکن در کشور به‌دلیل نبود مسکن نیست، بلکه ناشی از خانه‌های خالی بسیار در سطح کشور است که مالکان آنها، مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای خریده‌اند و بنا به دلایل مختلف مایل به اجاره دادن یا استفاده بهینه از آن نیستند؛ به این ترتیب به‌طور غیرمستقیم باعث افزایش نرخ مسکن شده و علاوه بر کسب ضمن سود کلان از این طریق از پرداخت مالیات این سرمایه بزرگ نیز شانه خالی می‌کنند.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: بسیاری از مردم خانه را نه به‌عنوان نیاز اساسی بلکه برای پس‌انداز کردن و کالای سرمایه‌گذاری خرید می‌کنند و با هدف فرار از پرداخت مالیات خرید خانه خود را در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسانند؛ از همین رو وزارت مسکن نیز اطلاعات جامع و کاملی در این باره در اختیار ندارد.

قانونی متداول در جهان

وی در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ مالیات از خانه‌های خالی در دنیا متداول است گفت: هدف از اجرای این قانون در دیگر کشور‌ها این بود که در برخی محله‌های نابسامان، خانه‌ها به قدری فرسوده می‌شدند که دیگر هزینه کردن برای بهسازی آن به‌صرفه نبود و ساکنان با ترک خانه‌های‌شان به حاشیه شهر برای سکونت در خانه‌های نوساز می‌رفتند. این روند برای ساکنان این محله‌ها مشکلات امنیتی در پی داشت که بر همین اساس شهرداری‌ها تصمیم به دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی می‌گرفتند تا بافت‌های نابسامان شهری خالی از سکنه نشوند.

بغزیان متذکر شد: مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در ایران امری کاملا غلط است، زیرا مبنای این طرح خوداظهاری مالکان در سامانه املاک و اسکان بود. همچنین اعمال مالیات بر واحدهای مسکونی خالی یک ابزار کنترلی و وسیله‌ای برای درآمدزایی دولت‌ها است. البته نمی‌توان کتمان کرد این طرح در بلندمدت تاثیر قابل‌توجهی بر درآمدهای مالیاتی خواهد داشت، اما تا زمانی که راه‌های تشخیص خانه‌های خالی پرابهام است، راه فرار مالیاتی باز می‌ماند.

تورم دردسرساز

بغزیان با تاکید بر اینکه اجرای سیاست‌های ضدتورمی برای کنترل اجاره‌بها موثرتر از سیاست‌های دستوری است، گفت: برای کنترل بازار اجاره‌بها دولت باید تورم را مهار کند تا افراد برای فرار از افت ارزش ریال به بازار مسکن هجوم نبرند؛ بنابراین تا زمانی که تورم کنترل نشود اعمال سیاست‌های دستوری و پرابهام نظیر اخذ مالیات از خانه‌های خالی محکوم به شکست است. این استاد دانشگاه یادآور شد: در کشورهای توسعه‌یافته هم سیاست‌های مالیاتی در حوزه مسکن، کمکی به تولید مسکن نمی‌کند و بیشتر برای کنترل بازار اجاره اعمال می‌شود. به‌هر حال برخی افراد در زمان تورم‌های خاص با توجه به امن بودن بازار مسکن وارد این بخش می‌شوند که این اقدام ممکن است به سوداگری ختم شود، اما مشکل اصلی بازار مسکن در ایران سوداگری نیست، بلکه سوداگری به‌عنوان یک عارضه وجود دارد. در واقع مشکل اصلی نبود تولید متناسب با نیاز است که زمینه را برای سفته‌بازی و سوداگری فراهم می‌کند.

مالیات بر عایدی راهگشا

این اقتصاددان بهترین راهکار دولت برای کنترل بازار مسکن را دریافت مالیات از عایدی سرمایه عنوان کرد و گفت: با تصویب طرح دریافت مالیات از عایدی سرمایه برای دلالان انگیزه‌ای برای ورود به بازار پرسود مسکن باقی نخواهد ماند؛ بنابراین مسکن به‌شکل کالای خدماتی در اختیار متقاضیان واقعی قرار خواهد گرفت. بغزیان تصریح کرد: به‌دلیل نبود شفافیت در اظهار خانه‌های خالی ازسوی مالکان به سازمان امور مالیاتی، بعید به‌نظر می‌رسد دولت بتواند از این ردیف جدید مالیاتی درآمد قابل‌توجهی کسب

کند. کسب درآمد از این پایه جدید به آمادگی زیرساخت‌های لازم برای شناسایی خانه‌های خالی بستگی دارد.

سخن پایانی

به‌نظر می‌رسد طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به بن‌بست رسیده باشد؛ این را می‌توان از درآمد بسیار ناچیز دولت از این پایه مالیاتی در سال جاری فهمید. این طرح که از ابتدا برای بسامان کردن بازار مسکن ارائه شده بود، قرار بود مالکان خانه‌های خالی را مجبور به عرضه ملک‌های خود به بازار عرضه کند تا قیمت‌ها در این بازار به ثبات برسد، اما در روندی معکوس به‌دلیل شفاف نبودن رویه شناسایی خانه‌های خالی این قانون عملا روی کاغذ ماند و نه‌تنها دردی از اجاره‌نشین‌ها دوا نکرد، بلکه برای دولت هم درآمد قابل‌توجهی به همراه نداشت؛ بنابراین می‌توان گفت این سیاست دولت عملا با شکست مواجه شده است.