مسکن اجتماعی؛ اجاره یا فروش؟

روزنامه اعتماد نوشت: بازار مسکن ایران امروز با چالش‌های جدی روبه‌رو است. حدود 4 میلیون واحد کسری مسکن داریم و هر سال نزدیک به یک میلیون خانوار، نیاز جدید به مسکن پیدا می‌کنند. تغییر سبک زندگی و افزایش زندگی مستقل مجردی باعث شده تا این نیاز، تشدید شود.

در چنین شرایطی، مدل سنتی مسکن‌های اجتماعی فروشی نمی‌تواند پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد، چون اجاره 99 ساله در عمل شبیه خرید دایمی است و می‌تواند با ترفندهای حقوقی، به فروش مجدد یا انتقال به افراد دیگر منجر شود و گاهی از این طریق، به ایجاد معضل خانه‌های خالی دامن می‌زند.

نمونه‌هایی از آن، در مناطقی مانند هشتگرد و پردیس قابل مشاهده است. جایی که انتظار می‌رفت تمام واحدهای ساخته شده دراختیار دهک‌های آسیب‌پذیر جامعه باشد ولی در عمل تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی به خانه دوم افراد مرفه‌تر تبدیل شد.

دولت با تصمیم به جایگزینی مسکن اجاره‌ای به جای مدل قبلی، راهکاری عملی و پایدار ارایه داده است. این مدل به خانوارها امکان می‌دهد بدون نیاز به سرمایه اولیه سنگین، در کوتاه‌مدت صاحب خانه‌ای امن و قابل سکونت شوند.

از منظر فنی و مدیریتی، مسکن اجاره‌ای امکان کنترل کیفیت و نگهداری بلندمدت واحدها را فراهم می‌کند. در مسکن‌های فروشی، پس از واگذاری، نظارت بر تعمیرات و نگهداری تقریبا از دست شرکت‌های سازنده خارج می‌شود و خریداران، گرفتار چرخه پرهزینه تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی بدون برخورداری از دانش فنی و انضباط مالی جمعی می‌شوند. اما در مدل اجاره‌ای، دولت یا نهادهای توسعه‌ای می‌توانند برنامه منظم تعمیر، سرویس و بازسازی داشته باشند و اطمینان حاصل کنند که خانه‌ها با هزینه‌ای مناسب و طی چند دهه، سالم و قابل سکونت باقی بمانند.

این اقدام، خود یکی از انگیزه‌های بالا رفتن کیفیت ساختمان‌های انبوه‌سازی است، زیرا شرکتی که خود بهره‌برداری از ساخته‌هایش را دراختیار دارد، بدون نیاز به نظارت‌های بیرونی سختگیرانه، مجبور می‌شود مسکن با کیفیت‌تری بسازد تا گرفتار مشکلات فنی و مالی بعدی نشود.

یکی دیگر از مزایای این مدل، جلوگیری از سوداگری و سفته‌بازی است. خانه‌های اجتماعی فروشی ممکن است توسط سرمایه‌گذاران جدید خریداری و دوباره با قیمت بالا فروخته شوند، اما واحدهای اجاره‌ای به کسانی می‌رسند که واقعا به این نوع مسکن نیاز دارند.

این رویکرد همچنین باعث می‌شود که خانه‌های اجتماعی پس از طی دوره نیاز گروه‌هایی مانند دانشجویان، مهاجران شغلی و...، برای نسل دوم و سوم مستاجران آزاد شوند، نه آنکه خود به بخشی از مشکل خانه‌های خالی تبدیل شوند. در حالت فروش مسکن اجتماعی، سیاست‌گذار فقط تا مرحله عقد قرارداد فروش و تامین مالی اختیار سیاست‌گذاری دارد و پس از آن به دلیل ضرورت احترام به حق مالکیت خصوصی، نمی‌تواند حسن اجرای ایده‌های اولیه را دنبال کند. اما مسکن اجاره‌ای، در طول دوران بهره‌برداری امکان سیاست‌گذاری را فراهم می‌کند.

فرض کنید شهر بزرگی برای یک دوره هفت ساله نیاز به افزایش خدمات درمانی پیدا می‌کند. مسکن اجتماعی استیجاری می‌تواند نیاز اسکان کادر درمان مهاجر به آن شهر در دوره 7 ساله را تامین کند و پس از پایان این ضرورت، ظرفیت خود را دراختیار نیازهای جدید سیاست‌گذاری توسعه پایدار قرار دهد. مسکن اجاره‌ای، انعطاف بیشتری برای پاسخ به تغییرات جمعیتی و نیازهای شهری ایجاد می‌کند. این مدل به افرادی که شرایط انعطاف‌پذیر دارند، مثل بازنشستگان، دانشجویان و نیروی کار مهاجر، فرصت می‌دهد به مناطق کم‌جمعیت‌تر نقل مکان کنند.

با این کار فشار جمعیتی بر تهران و سایر کلان‌شهرها کاهش می‌یابد. اتفاقی که فشار جمعیتی بر تهران و کلان‌شهرها را کاهش می‌دهد و توزیع جمعیت را متوازن‌تر می‌کند. این کار مشکلات حاد شهری به ویژه بحران کیفیت هوا و نیاز آب و فاضلاب شهرهای بزرگ را کنترل کرده و فضایی فراهم می‌کند که ظرفیت‌های سرزمینی به شکل حرفه‌ای‌تری مورد بهره‌برداری قرار گیرد.

مسکن استیجاری تاثیری پایدار بر مدیریت هزینه اسکان دارد و از این طریق، عطش خرید خانه اعم از خانه اول یا خانه دوم به بعد را به شدت کنترل می‌کند. عطشی که در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از منابع مالی شهروندان و نظام بانکی کشور را درگیر خود کرده است.

قیمت تولید خانه به دلیل محدودیت نهاده‌های آن اعم از زمین و مصالح به جایی رسیده است که دهک‌های کم‌برخوردار حتی با حمایت‌های بانکی نیز از پس تامین آن بر نمی‌آیند و به همین دلیل، شاهد رواج سکونتگاه‌های غیررسمی، کم‌کیفیت و دور از محل کار و تحصیل هستیم که خود حاوی مشکلاتی جدید است.

اگر بخواهیم فشار مالی بر نظام بانکی را هم برای تامین مالی این بخش افزایش دهیم از یک‌سو بانک‌ها را در حمایت از زیرساخت‌های حیاتی‌تر کشور به ویژه کارخانه‌های تولیدی تضعیف می‌کنیم و از سوی دیگر چون شیوه حمایتی در انتهای زنجیره اعم از خرید یا ساخت قرار دارد، شاهد تورم شدید در قیمت مصالح، زمین و مسکن خواهیم بود.

حال آنکه مسکن استیجاری به دلیل اینکه ظرفیت آن با ضریب استفاده نزدیک به 100 مواجه می‌شود، فشار تقاضا بر این نهاده‌ها را مدیریت می‌کند و این امکان را فراهم می‌کند که مساله ساختمان به شکل حرفه‌ای‌تری حل و فصل شود نه اینکه بخواهیم شهرک‌های جدید را بر ویرانه بانک‌ها بنا کنیم.

درآمد حاصل از اجاره نیز می‌تواند دوباره صرف ساخت واحدهای جدید و نگهداری زیرساخت‌های شهری شود و چرخه‌ای پایدار برای بازار مسکن ایجاد کند. تجربه جهانی به ویژه در کشورهای اروپایی نشان می‌دهد که تمرکز دولت بر مسکن اجاره‌ای، پاسخی منطقی به کسری مسکن و نیاز سالانه خانوارها، کنترل بازار، کاهش سوداگری و مدیریت جمعیت شهری است و همزمان کیفیت زندگی مردم را بهبود می‌بخشد. در مجموع، این مدل پاسخ واقعی و کارآمدی برای نیازهای مسکن مردم است.