وام مسکن در کما / تسهیلات بانکی پاسخگو نیست
آنچه توسط بانک‌ها به متقاضیان خرید خانه پرداخت می‌شود، دیگر «وام خرید مسکن» نیست؛ «وام خرید متری» است.
گزارش‌ها از سقوط آزاد قدرت خرید وام مسکن در پایتخت حاکی است، با تسهیلات موجود امکان خرید زیر 6مترمربع از یک واحد مسکونی وجود دارد که البته با لحاظ «قیمت خرید امتیاز وام»، کارآیی وام به زیر 5مترمربع می‌رسد. این در حالی است که حداقل قدرت وام لازم است 20مترمربع و در حالت نرمال، 50مترمربع باشد؛ اما از سال 85 تاکنون، زیر این سطح است. مرگ وام مسکن سه علت دارد.
وام خرید مسکن در تهران، به وام 5 مترمربعی تبدیل شد. با مرگ تسهیلات خرید مسکن به دنبال تمرکز منابع بانکی برای اجرای طرح خانه سازی دولتی، قدرت پوشش دهی وام خرید خانه در تهران به 5 مترمربع کاهش یافت.
با رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 48 میلیون تومان، عملا پوشش دهی وام 280 میلیون تومانی خرید آپارتمان در پایتخت، به 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی رسیده است. این در حالی است که در یک شرایط حداقلی، وام مسکن باید دست کم معادل 20 مترمربع از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف در مناطق متوسط و مصرفی شهر را پوشش دهد. پوشش 20 مترمربعی وام خرید مسکن در مناطق متعارف و مصرفی، در واقع به معنای تامین هزینه خرید حدود 40 تا 50درصد از قیمت کل یک آپارتمان ریزمتراژ 50 مترمربعی برای متقاضیان و گروه های فاقد مسکن است. با این حال هم اکنون، بدون محاسبه هزینه خرید امتیاز وام (هزینه خرید اوراق)، هم اکنون این میزان به 8/ 5 مترمربع رسیده است. این موضوع عملا به معنای ناکارآمدی کامل و مرگ وام خرید مسکن برای خانه اولی های تهرانی است. در چنین شرایطی می‌توان چنین نتیجه گیری کرد که عملا و در شرایط فعلی وام خرید مسکن تبدیل به وام خرید متری شده است و به این ترتیب از سطح کارآمدی برای خانوارها به منظور تسهیل دسترسی به مسکن، خارج شده است.
با محاسبه سطح متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران که هم اکنون حول و حوش 48 میلیون تومان است، وام فعلی 280 میلیون تومانی خرید مسکن (مرکب از وام خرید 200 میلیون تومانی به‌علاوه وام جعاله 80 میلیون تومانی)، تنها هزینه خرید 8/ 5 مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی در مناطق میانی تهران را تامین می‌کند. این در حالی است که سطح پوشش این وام در مصرفی ترین و پرتقاضاترین مناطق شهر تهران، به مراتب کمتر از این میزان است.
منطقه 4 و 5 شهر تهران به طور کلی پرتقاضاترین و پرمعامله ترین مناطق شهر تهران به لحاظ معاملات مصرفی مسکن هستند. هم اکنون و بر اساس اطلاعات فایل های موجود عرضه شده به بازار فروش در این دو منطقه، به طور متوسط، قیمت کل یک آپارتمان معمولی و متعارف، با عمربنای متوسط، با متراژ حداقلی 50 مترمربع، برابر با حدود 3 میلیارد و 500 میلیون تومان است. وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن صرف نظر از هزینه ای که متقاضیان دریافت آن باید برای خرید اوراق به عنوان هزینه دریافت وام پرداخت کنند، تنها 8درصد از هزینه خرید چنین آپارتمانی را پوشش می‌دهد که این میزان عملا نشان‌دهنده ناکارآمد بودن این وام در تامین هزینه خرید یک آپارتمان ریزمتراژ در این دو منطقه است.
هم اکنون در مناطق جنوبی شهر تهران متقاضیان با بودجه حدود 2 میلیارد تومانی نیز می‌توانند اقدام به خرید مسکن حداقلی کنند اما با محاسبه قیمت کل 2 میلیارد تومان نیز وام 280 میلیون تومانی صرف نظر از هزینه خرید اوراق (امتیاز وام)، تنها معادل 14درصد از هزینه خرید چنین واحدی را پوشش می‌دهد.
این در حالی است که در حالت حداقلی، وام خرید مسکن برای آنکه وامی کارآمد و قابل قبول به لحاظ پوشش موثر هزینه خرید مسکن باشد، باید دست کم 40 تا 50درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی و متعارف واقع در مناطق مصرفی را پوشش دهد. این سطح پوشش دهی هم اکنون در مناطق جنوبی شهر تهران و برای واحدهای فاقد امکانات با قیمت پایین نیز وجود ندارد.
اعداد اعلام شده به عنوان قدرت پوشش دهی وام 280 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران مربوط به حالتی است که در آن هزینه امتیاز وام یا هزینه خرید اوراق وام، از آن کسر نشده باشد. با محاسبه هزینه امتیاز وام، حول وحوش 25درصد یا یک‌چهارم از مبلغ کل وام صرف خرید امتیاز یا اوراق تسهیلات می‌شود. با کسر این سهم از مبلغ کل وام، پوشش دهی وام خرید از آنچه گفته شد باز هم کمتر می‌شود. محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با کسر مبلغ خرید اوراق برای دریافت وام (هزینه خرید امتیاز وام مسکن)، تسهیلات 280 میلیون تومانی در تهران به طور متوسط 5/ 4 مترمربع از هزینه خرید یک واحد معمولی با قیمت هر مترمربع 48 میلیون تومان (متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت)، را پوشش می‌دهد.
در کشورهای مترقی در حوزه تامین مالی مسکن با استفاده از تسهیلات بانکی، دست کم 70درصد از هزینه خرید مسکن در قالب وام بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود. در بسیاری از کشورها دوره بازپرداخت وام بین 25 تا 30 سال تعیین می‌شود و به این ترتیب، رقم قسط ماهانه، به مبلغی در استطاعت برای خانوارها تبدیل می‌شود. ضمن آنکه معمولا نرخ سود این تسهیلات، نرخی پایین و در استطاعت برای خانوارهاست. در برخی از کشورها تا بیش از 90درصد ارزش خرید واحدهای مسکونی به متقاضیان وام بلندمدت با قسط در استطاعت پرداخت می‌شود.
اما بررسی ها نشان می‌دهد که از سال 85 تاکنون، قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران همواره کمتر از 20 مترمربع بوده است. قدرت خرید 20 مترمربعی وام خرید مسکن در واقع حداقلی ترین حالتی است که می‌توان از وام پرداختی به عنوان وامی موثر برای خانه دار شدن خانه اولی ها یاد کرد. در صورتی که وام خرید 20 مترمربع از هزینه خرید یک واحد معمولی و متوسط را شامل شود، فرد می‌تواند با تامین هزینه 20 تا 30 مترمربع دیگر، یک واحد ریزمتراژ 40 تا 50 مترمربعی را خریداری کند. اما وام فعلی، هم اکنون معادل حدود یک‌چهارم قدرت خرید حداقلی پوشش دهی وام نسبتا کارآمد است. در شرایطی که از سال 85 به بعد همواره قدرت پوشش وام خرید مسکن کمتر از 20 مترمربع بوده است، در سال 94 و بعد از تخلیه حباب قیمتی مسکن بعد از دوره جهش سال 92 و همچنین پس از آنکه وام خرید مسکن از 35 میلیون تومان به 60 میلیون تومان افزایش یافت، قدرت پوشش دهی 4/ 14 مترمربعی برای تسهیلات بانکی خرید مسکن ایجاد شد که اگر‌چه کماکان با قدرت پوشش دهی 20 مترمربعی فاصله دارد اما بالاترین سطح پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن از سال 85 تاکنون محسوب می‌شود. بعد از آن همواره قدرت پوشش‌دهی وام خرید مسکن کمتر از این میزان بوده است.
در شرایطی که قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران به یکی از کمترین میزان پوشش‌دهی خود در سال‌های اخیر تاکنون رسیده است و عملا وام خرید مسکن به جای آنکه وامی برای خرید یک آپارتمان محسوب شود به وامی در حد خرید متری، تقلیل ارزش داده شده، یک سوال مهم آن است که چرا بانک تخصصی حوزه مسکن که ماموریت اصلی آن تامین مالی برای حوزه خرید و ساخت واحدهای مسکونی است، اقدامی برای متناسب سازی و ارتقای سقف تسهیلات خرید آپارتمان با در نظر گرفتن واقعیت قیمت واحدهای مسکونی نمی کند؟
در واقع سوال این است که آیا این بانک تخصصی که باید هر دو سمت عرضه و تقاضای ملکی را تامین مالی کند، از مسیر اصلی و ماموریت مهم خود در این زمینه منحرف شده است یا موانع دیگری در این مسیر مقابل آن قرار دارد؟
بررسی های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی سه علت موثر در سقوط سطح پوشش دهی وام خرید مسکن خبر می‌دهد که پاسخ پرسش های مطرح‌شده در فوق در توضیح این سه علت قرار دارد. علت اول به تسهیلات تکلیفی تعیین‌شده برای بانک تخصصی بخش مسکن در حوزه خانه سازی دولتی مربوط می‌شود. در میان همه بانک‌های عامل تسهیلات‌دهنده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال، بیشترین سهم پرداخت تسهیلات بر عهده بانک تخصصی مسکن گذاشته شده است و تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده توان مالی و تسهیلاتی این بانک هم اکنون در اختیار این طرح قرار گرفته است. در دوره های قبلی نیز این تجربه وجود داشته و این موضوع تنها مختص زمان حاضر نیست که می‌توان از تجربه تامین مالی مسکن مهر و تمرکز منابع به سمت تامین مالی عرضه دولتی در طرح های قبلی نیز یاد کرد. بخش زیادی از این منابع، در واقع منابعی است که باید صرف تسهیلات‌دهی به حوزه خرید مسکن در حالت طبیعی شود؛ اما هم اکنون به سمت ساخت‌وسازهای دولتی هدایت شده است.
علت دوم که به کل شبکه بانکی مربوط است به سهم اندک شبکه بانکی کشور در تسهیلات‌دهی بخش مسکن برمی گردد. سال‌هاست که به طور میانگین سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی حول‌و‌حوش 5درصد نوسان می‌کند. علت این موضوع مشخص است. در شرایطی که هم اکنون قیمت تمام‌شده پول برای بانک‌ها حداقل 27درصد است، پرداخت تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن با نرخ سود مصوب 18 درصدی، منجر به ناترازی بین منابع و مصارف بانک می‌شود و عملا بانک‌ها دچار زیان می شوند. به همین علت بانک‌های تجاری، اساسا تمایلی به پرداخت وام مسکن ندارند. دیدگاه های کارشناسی حاکی است برای حل این دو مشکل اول آنکه باید نرخ سود دستوری برای وام مسکن کنار گذاشته شده و به بانک‌ها اجازه داده شود با نرخ سودی نزدیک به نرخ تمام‌شده پول تسهیلات مسکن را بدهند. از سوی دیگر، نسبت به رفع مانع از مسیر دست کم بخشی از منابع بانک تخصصی مسکن برای پرداخت وام خرید با سقف بالاتر اقدام شود.
سومین علت به قدرت اقتصادی یا قدرت مالی سمت تقاضای خرید مسکن مربوط می‌شود. یکی از دلایل مهمی که در پاسخ به این سوال که چرا سقف تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش نیافته مطرح می‌شود این است که در صورت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، اقساط ماهانه تسهیلات از استطاعت خانوارها خارج شده و وام گیرنده ها قادر به پرداخت قسط و بازپرداخت وام نخواهند بود. در یک محاسبه ساده، در صورتی که قرار باشد با سطح متوسط قیمت مسکن در شرایط فعلی که مترمربعی 48 میلیون تومان است، وام 20 مترمربع از هزینه خرید آپارتمان معمولی را پوشش دهد، سقف وام باید به یک میلیارد و 200 میلیون تومان افزایش یابد. با در نظر گرفتن نرخ سود فعلی وام مسکن (5/ 17 درصد) و مدت زمان بازپرداخت فعلی (12 سال)، قسط ماهانه چیزی معادل 20 میلیون تومان می‌شود که از توان اغلب متقاضیان خارج است. اما برای حل این مشکل نیز باید دو اقدام در دستور کار قرار بگیرد.
اول آنکه لازم است تمام اقدامات لازم به منظور بهبود شرایط اقتصادی کشور، رشد اقتصادی مثبت و مستمر و افزایش سرمایه‌گذاری و فعالیت های مولد در حوزه های اقتصادی گوناگون، انجام شود تا به واسطه افزایش درآمد واقعی خانوارها، توان پرداخت اقساط در سمت تقاضای خرید مسکن افزایش یابد. با بهبود وضعیت اقتصادی و درآمدی خانوارها، آنها قادر به پرداخت ارقام بالاتری از اقساط ماهانه وام مسکن خواهند بود.
راهکار دوم به هدایت منابع حمایتی از سوی دولت به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای خانه اولی ها و گروه های فاقد مسکن مربوط می‌شود. دولت وظیفه دارد حداقل بخشی از منابع حمایتی را برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت به متقاضیان خرید مسکن (خانه اولی ها) اختصاص دهد و ظرفیت های قانونی آن نیز در قوانین بالادست حوزه مسکن همچون قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن درج شده است. در قالب این قوانین، دولت ها مکلف شده اند از طریق ترکیب منابع دولتی با منابع داخلی شبکه بانکی به‌خصوص بانک تخصصی بخش مسکن نسبت به اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت به گروه های هدف و خانه اولی ها با نرخ سود یارانه ای و حمایتی اقدام کنند. از این طریق می‌توان با افزایش طول دوره بازپرداخت به 25 سال و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به 10درصد، امکان پرداخت وام در استطاعت برای خانوارهای فاقد مسکن را ایجاد کرد.
در صورتی که وام موثر و کارآمد یک میلیارد و 200 میلیون تومانی با نرخ سود 10درصد و دوره بازپرداخت 25 ساله در دستور کار قرار بگیرد، مبلغ قسط ماهانه وام خرید مسکن با سقف یک میلیارد و 200 میلیون تومانی به نصف کاهش می یابد. مبلغ قسط ماهانه در چنین حالتی عددی معادل 10 میلیون و800هزار تومان می‌شود. این میزان به طور متوسط فاصله زیادی با میانگین اجاره بهای مسکن که هم اکنون خانوارهای متوسط در شهر تهران پرداخت می‌کنند، ندارد. تامین مالی برای پرداخت چنین وامی نیز امکان‌پذیر است و برخی از کشورها با انجام اقدامات درست در این زمینه موفق به تامین منابع لازم برای پرداخت وام بلندمدت، با نرخ سود حمایتی و سقف کارآمد به خانه اولی ها شده اند. به عنوان مثال بانک تخصصی مسکن در تایلند از دو روش اقدام به جذب منابع پرقدرت برای افزایش توان تسهیلات‌دهی به متقاضیان مسکن با نرخ‌های حمایتی کرده است بدون آنکه به منابع دولتی تکیه داشته باشد. این بانک در یک اقدام، از طریق توسعه بازار رهن ثانویه و تبدیل مطالبات تسهیلاتی خود به اوراق MBS و عرضه آن در بازار سرمایه، اقدام به جذب منابع جدید برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان کرده است و از این طریق منابعی که قرار بود در طول یک دوره طولانی و به صورت تدریجی در قالب بازپرداخت تسهیلات، به بانک برگردد، به طور یکجا در اختیار بانک قرار گرفت. از سوی دیگر به این بانک مجوز داده شد تا با نرخ سود بالاتر اقدام به جذب سپرده کند که این اقدام نیز به واسطه جذب منابع جدید از محل سپرده ها، توان تسهیلات‌دهی بانک به گروه های فاقد مسکن با نرخ‌های حمایتی را به میزان محسوسی افزایش داد.