واکاوی رابطه مستاجر و صاحبخانه در 4کشور اروپایی
به گزارش خبرگزاری اقتصادایران، بازار اجاره و واکاوی حقوقی موجران و مستاجران از مهمترین موارد اقتصاد کشور است که در فصل گرم سال به سطح اول اخبار می‌رسد.
با توجه غیرحرفه‌ای بودن بسیاری از بنگاه‌های مشاور املاک در ایران، مسئله واکاوی حقوقی موجر و مستاجر چندان مورد توجه قرار نگرفته و در کشور این مسئله به توافقات طرفین بستگی دارد اما در کشورهای دیگر جهان، حقوق یاد شده در بسترهای دقیق با ضمانت اجرایی دقیق تر مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد.
بر این اساس، حقوق موجر و مستاجر از جمله موضوعاتی است که در بازار اجاره و مدیریت آن بسیار توجه سیاستگذاران و برنامه‌ریزان است و نگاهی به تجربه کشورهای مختلف جهان می‌تواند در این زمینه مفید باشد.
*مستاجران در آلمان حق تمدید قرارداد اجاره دارند
بر اساس گزارش اندیشکده بروگل، در دیوان قضایی کشور آلمان مستاجران از حقوق قابل توجهی از جمله، دریافت مبلغ رهن هنگام تخلیه به علاوه سود آن متناسب با نرخ تورم، حق تمدید خانه به شرط انجام تعهدات قبلی و آینده، حق تصرف مستأجر و جلوگیری از ورود بدون اجازه مالک به آپارتمان مگر در موارد اضطراری درکنار حق تصرف مستأجر در صورت فروش آپارتمان از جانب مالک به شخص ثالث و انتقال حقوق مالک قبلی به مالک جدید، برخوردار هستند.
از سوی دیگر موجران در این کشور نیز حقوقی مطابق قانون برای خود متصور هستند که از جمله آن می‌توان به حق انتخاب مستأجر به ویژه بر اساس اعتبار مستأجران اشاره کرد. اعتبار مستاجران بدین معنی است که همه مستأجران بر اساس احترام به مقررات و انجام تعهدات قبلی در طول سالها صاحب امتیاز می‌شوند و باید آن را بهبود بخشند. از دیگر حقوق موجران، مهلت تخلیه 3، 6 و 9 ماه بسته به مدت قرارداد است به این ترتیب که در قراردادهای کمتر از 5 سال، 5 تا 8 سال و بیشتر از 8 سال از این حقوق بهره‌مند می‌شوند و از سوی دیگر دریافت رهن معادل حداکثر سه ماه اجاره برای جبران خسارات احتمالی به خانه یا پرداخت نکردن اجاره توسط مستأجر نیز جزو حقوق صاحبخانه است.
*اگر مستاجری در فرانسه اجاره نداد، صاحبخانه حق ندارد در فصل زمستان خانه را تخلیه کند
کشور فرانسه از دیگر کشورهایی است که موارد متعددی را به عنوان حق مستأجر در قانون خود جایگزین کرده است. بر اساس قانون مدنی این کشور، مستاجر حتی اگر قرارداد 1 ساله عقد کرده باشد بصورت خودکار 2 سال آینده نیز تمدید می‌شود مگر در مواردی که مالک اثبات کند نیاز به مسکن دارد.
همچنین مستأجر حق دارد پیش از موعد قرارداد را در شرایط خاصی لغو کند ولی مالک تحت هیچ شرایطی از چنین اختیاری برخوردار نیست، از طرفی اگر مالک قصد فروش خانه را دارد باید ابتدا تلاش کند با قیمت منصفانه (میانگین منطقه) آن را به مستأجر که دارای حق تقدم است بفروشد.
از دیگر حقوق مستاجران در فرانسه آن است که مستأجر حتی در صورتیکه اجاره را پرداخت نکند تا پایان قرارداد حق تصرف را دارد و مالک نمی‌تواند او را اخراج کند. همچنین مستأجر فقط در یک صورت پیش از موعد باید خانه را تخلیه کند و آن هم سقوط و ریزش ساختمان است.
بر اساس قانون فرانسه، اگر قاضی پس از پایان قرارداد یکساله، حکم به تخلیه واحد مسکونی (عدم تمدید) بدهد مستأجر با توجه به شرایط، حداقل و حداکثر بین 6 ماه تا 3 سال وقت خواهد داشت تا آن خانه را تخلیه کند. علاوه بر این اگر مستأجر پس از زمان مشخص خانه را تخلیه نکند در هیچ شرایطی از 1 نوامبر تا 15 مارس (فصل زمستان و بسیار سرد اروپا) نمی‌توان او را از خانه اخراج کرد.
علاوه بر حقوق در نظر گرفته شده برای مستاجران، صاحبخانه‌ها در فرانسه نیز از حقوق قابل توجهی برخوردار هستند، بر این اساس، مالک می‌تواند اجاره را افزایش دهد و باید به شورای مسکن به وضوح نشان دهد که میانگین اجاره خانه از میانگین منطقه کمتر است. بااین‌حال اگر بیش از 10 درصد اجاره افزایش یابد مالک موظف است آن در 6 سال تقسیم کند یعنی حدودا سالی 1.5 درصد.
همچنین اگر مستأجر خانه را تخلیه نکند مالک حق دارد از دادگاه پیگیر باشد و طرح شکایت کند اما دادگاهها از این پرونده‌ها اشباع است و ممکن است روند دادخواهی آن چندسال طول بکشد.
علاوه بر این، مستأجر باید بیمه‌نامه ملک برای جبران خسارات احتمالی را تأمین کند معمولا ماهانه 10 یورو و اگر این کار را انجام ندهد مالک می‌تواند قرارداد را تمدید نکند و حتی در شرایط خاص و پیچیده آن را فسخ کند.
*سقف اجاره‌بها در روسیه اجرایی می‌شود
بر اساس اعلام اندیشکده بروگل؛ در آیین‌نامه قانونی کشور روسیه مالک حق دارد آزادانه میزان اجاره را در محدوده قیمتی که دولت مشخص کرده، تعیین کند و همچنین صاحبخانه مالک میزان رهن را مشخص خواهد کرد.
در این کشور، مستأجر حق دارد افزایش اجاره بهای سالانه‌ای که دولت مشخص می‌کند را نپذیرد و مسکن را تخلیه نکند. در این شرایط مالک باید در دادگاه شکایت کند و میزان افزایش اجاره توسط کارشناسان مسکن در دادگاه مشخص می‌شود.
*هزینه غیرمتعارف انرژی از مستاجران سوئدی اخذ می‌شود
در حقوق موجر و مستاجر کشور سوئد، مستأجر می‌تواند درخواست افزایش اجاره بهای مالک را رد کند که در این صورت ملک باید در دادگاه شکایت کند و دلایل افزایش اجاره را مستند کند. همچنین مستأجر می‌تواند فضای داخلی واحد را بدون رضایت مالک تغییر دهد، برای مثال رنگ‌آمیزی کند، دوباره کاغذ دیواری بکشد، کاشیکاری کند و درهای داخلی را بدون رضایت صاحبخانه عوض کند.
در این کشور، مالک حق تعیین قیمت اولیه اجاره را دارد که حداقل و حداکثر آن توسط توسط شورای مسکن شهرداری و سپس ابلاغ دولت تعیین می‌شود، همچنین صاحبخانه در موارد استثنایی حق فسخ قرارداد را دارد که از جمله آن می‌توان نوسازی مسکن یا نیاز خود مستاجر به مسکن اشاره کرد. البته اثبات این موارد باید با مجوز دستگاه قضایی این کشور باشد.
در کشور سوئد، اگر هزینه انرژی مستأجر غیرمتعارف باشدف مالک پس از تایید دادگاه اجاره می‌تواند اجاره را برای جبران هزینهها افزایش دهد.
*خلا وجود قوانین تنظیم کننده مستاجر و صاحبخانه در ایران دیده می‌شود
با توجه به واکاوی اقدامات دولت‌ها در زمینه ساماندهی حقوق موجر و مستاجر، پرویز آقایی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس بیان کرد: تدوین دقیق حقوق موجر و مستاجر متناسب با شرایط فعلی مسکن کشور از مهمترین اقدامات لازم است و باید هرچه سریعتر با وام گرفتن از تجربیات مثبت کشورها به این سمت برویم.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: ضمانت اجرایی در چنین قوانین بسیار حیاتی است و در صورتیکه دستگاه‌های ناظر برای اجرای ن ضمانت بدهند، این قوانین در بازار اجاره مسکن اثرگذار خواهند بود.
آقایی تاکید کرد: پیش‌زمینه اجرایی قوانین بین موجر و مستاجر نیازمند یک سامانه قوی اطلاعاتی نظیر تعریفی است که ما از سامانه ملی املاک و اسکان داریم.
گفتنی است، با گرم شدن هوا بازار اجاره نیز طی روزهای آینده داغ تر می‌شود و بار دیگر خلا قوانین جامع حقوق موجر و مستاجر بار دیگر به چشم خواهد آمد.