وعده خیالی دولت / بازار مسکن معطل حرف های پوچ شد
گزارش رسمی بانک مرکزی تصویری از سن واقعی پروژه‌های مسکن دولتی را در مرحله دو سالگی آنها ارائه می‌کند.
در حالی که اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال با هدف احداث 4 میلیون واحد مسکونی در کشور تا پایان سال 1404 عملیاتی است که در واقع از ابتدای سال 1401 آغاز شده است، در حال حاضر وارد سال دوم اجرای این طرح شده و به زودی به پایان خواهد رسید.
بر اساس هدف تعیین‌شده، سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود که با درنظر گرفتن این موضوع، در دو سال اول، باید دو میلیون واحد مسکونی ساخته می شد. اما آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات بانکی به این پروژه ها، به عنوان یک معیار ارزیابی عملکرد ها در پیشبرد این طرح، حاوی دو تحلیل و دو نتیجه متفاوت از کارنامه نهضت ملی مسکن (برنامه خانه سازی دولتی)، دو سال بعد از شروع اجرای آن است.
طرح نهضت ملی مسکن در حالی بعد از تصویب قانون جهش تولید مسکن با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال در کشور عملا از ابتدای 1401 در فرآیند اجرا قرار گرفت که با اتمام نیمی از بازه زمانی تعیین‌شده برای ساخت چهارمیلیون مسکن، هم اکنون یک سوال مهم مطرح است. اینکه آیا واقعا طی دو سال اول اجرای این طرح، رشد و پیشرفت آن مطابق با برنامه تعیین‌شده (ساخت سالانه یک میلیون خانه)، بوده است؟ در واقع و در شرایطی که عملا سال دوم اجرای نهضت ملی مسکن در حال اتمام است، سن واقعی این طرح چقدر است؟ آیا آنچه باید در دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن، واحد مسکونی ساخته می شد، انجام شده است؟
یک متر؛ دو تحلیل
بررسی هابا استناد به داده های یک گزارش رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، با معیار پرداخت تسهیلات بانکی به پروژه های خانه سازی دولتی از دو منظر، سن واقعی این طرح را برآورد کرده است.
در واقع با متر بانکی یا بر اساس میزان پرداخت تسهیلات به طرح خانه سازی دولتی، سن واقعی این طرح با دو تحلیل قابل برآورد است. بر اساس هر دو تحلیل، هدف ساخت یک میلیون خانه در سال عملا محقق نشده است و بخشی از این هدف به سال‌های بعد موکول شده است.
در گزارش بانک مرکزی که اخیرا منتشر شده است، برآورد میزان پرداخت تسهیلات بانکی به طرح های خانه سازی مورد حمایت از سوی دولت، در دو سرفصل مختلف، اعلام شده است. در یک سرفصل، میزان تسهیلات بانکی پرداخت‌شده در دو سال اخیر به طرح خانه سازی دولتی در قالب «طرح نهضت ملی مسکن» اعلام شده است. براین اساس، طی دو سال اخیر، مجموعا 58 همت (58هزار میلیارد تومان)، منابع و تسهیلات بانکی صرفا تحت عنوان پرداخت تسهیلات برای نهضت ملی مسکن پرداخت شده است.
در صورتی که این سرفصل را به عنوان متر یا معیار ارزیابی عملکرد ساخت مسکن دولتی طی دو سال گذشته درنظر بگیریم، تحلیل اول از کارنامه دو ساله مسکن ملی، قابل برداشت است.
بر اساس آمارهای رسمی مربوط به میزان افتتاح های انجام‌شده در طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود 120هزار واحد ساخته‌شده در قالب این طرح تکمیل، افتتاح و تحویل متقاضیان شده است. با توجه به متفاوت بودن رقم ساخت و همچنین رقم تسهیلات پرداختی به ساخت این واحدها در سال اول و سال دوم، برآوردها نشان می‌دهد برای ساخت و تحویل این 120هزار واحد، حول و حوش 36 همت، تسهیلات پرداخت شده است. با کسر این 36 همت، معادل 22 همت تسهیلات پرداخت‌شده مربوط به واحدهایی است که هم اکنون در مراحل مختلف ساخت هستند و تاکنون تکمیل و تحویل نشده اند.
باتوجه به اینکه پرداخت کل مبلغ وام خانه سازی دولتی (550 میلیون تومان) منوط به رسیدن واحدها به مرحله تکمیل و تحویل است، این 22 همت باقی‌مانده به پروژه هایی پرداخت شده که در مراحل مختلف ساخت هستند و بنابراین سقف تسهیلات را هنوز دریافت نکرده اند.
اگر روند پیشرفت این پروژه ها به طور متوسط حول و حوش 50درصد باشد (یعنی پروژه ها در نیمه راه ساخت قرار داشته باشند)، با احتساب پرداخت رقمی معادل حدود 200 میلیون تومان وام بانکی به هر واحد تاکنون، هم اکنون 110هزار واحد مسکونی در قالب نهضت ملی در حال ساخت است. با احتساب 120هزار واحد تحویل‌شده در این دو سال و 110هزار واحدی که برآورد می‌شود با این سناریو هم اکنون در حال ساخت باشد، سن واقعی خانه سازی دولتی در آستانه ورود به سال سوم اجرا، در حد چندماهگی است.
اما، سناریوی دومی نیز وجود دارد که در آن سن این طرح بالاتر از سناریوی اول تخمین زده می‌شود.
سناریوی دوم چه می گوید؟
در همین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی، آمار دیگری نیز وجود دارد که می‌توان بر اساس آن سناریوی دوم مربوط به سن واقعی نهضت ملی مسکن در پایان 1402 را تخمین زد.
در این گزارش، علاوه بر آماری که در ارتباط با پرداخت 58 همت منابع و تسهیلات به پروژه های نهضت ملی مسکن به آن اشاره شده است، آمار دیگری مربوط به «پرداخت تسهیلات بانکی به همه طرح های مورد حمایت دولت برای ساخت مسکن»، آمده است.
این ارقام در واقع دربردارنده تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به طرح های حمایتی خانه سازی از جمله تسهیلاتی است که برای ساخت مسکن خودمالکی، مسکن شهری و روستایی طی دو سال گذشته پرداخت شده است.
از آنجا که در این دو سال، خانه سازی های خودمالکی، ساخت مسکن شهری و نوسازی مسکن روستایی با تسهیلات مختص خانه سازی دولتی، در اظهارنظرهای مسوولان جزو آمار نهضت ملی مسکن اعلام شده است، جمع کل تسهیلاتی که در دو سال اخیر از بابت نهضت ملی مسکن و همچنین سایر پروژه های حمایتی از سوی دولت در این بخش پرداخت شده رقمی حول و حوش 235 همت است.
در صورت کسر 36 همت مربوط به تسهیلات ساخت 120هزار واحد مسکونی که در قالب نهضت ملی مسکن تاکنون تکمیل و تحویل شده است، حدود 200 همت تسهیلات به این پروژه ها تزریق شده است.
با در نظر گرفتن متوسط پیشرفت فیزیکی 50درصد این واحدها و دریافت حدود نیمی از کل تسهیلات بانکی (دریافت 200 میلیون تومان وام تاکنون)، هم اکنون، در بهترین حالت، حداکثر یک میلیون واحد مسکونی در قالب نهضت ملی مسکن ساخته شده است.
این موضوع به این معناست که بر اساس این سناریو در بهترین حالت سن واقعی مسکن ملی یا طرح نهضت ملی مسکن، حداکثر یک سال است.
در صورتی که همه این واحدها تحویل متقاضیان شده بود (تحویل یک میلیون مسکن تاکنون)، سن واقعی مسکن ملی را می شد با قطعیت یک‌سال اعلام کرد. اما در حال حاضر و از آنجا که تاکنون همه این واحدها تکمیل و تحویل نشده است در بهترین حالت سن این طرح حداکثر یک‌سال برآورد می‌شود.
این دو سناریو در شرایطی مطرح است که بنا بر اعلام مسوولان نهضت ملی مسکن در دولت، تاکنون عملیات ساخت بیش از یک میلیون و500هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است.
یک علت مشقی؛ دو علت اصلی
دو سناریوی تخمین سن واقعی مسکن ملی با استناد به آمارهای بانک‌مرکزی درباره تسهیلات پرداخت‌شده به طرح های حمایتی خانه سازی دولتی، در حالی نشان‌دهنده آن است که در دوسال اول، تیراژ دو میلیونی ساخت مسکن (مطابق با هدف تعیین‌شده)، محقق نشده است که در خصوص علت این موضوع یک دلیل مشقی و دو علت اصلی رصد می‌شود.
علت مشقی مربوط به یک فرضیه درباره کم کاری بانک‌ها در پرداخت وام ساخت واحدهای طرح خانه سازی دولتی طی دوسال اخیر است. از مدت ها قبل، برخی علت جاماندگی ساخت واحدهای مسکونی نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت یک‌میلیون واحدی در سال را عملکرد ضعیف بانک‌ها وکم کاری آنها در پرداخت تسهیلات و تزریق به‌موقع وام ساخت عنوان کرده و می‌کنند. در واقع در برابر این جاماندگی از برنامه تعیین‌شده، انگشت اتهام خود را به سمت بانک‌ها می گیرند. اما بررسی ها نشان می‌دهد این موضوع دلیل واقعی و اصلی این جاماندگی و عدم‌تحقق برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن طی دو سال گذشته نیست.
واقعیت مربوط به دست کم دو علت اصلی است. اولین علت اصلی به «اختلاف نظر دولت و سازنده ها بر سر قیمت ساخت واحدها» مربوط می‌شود. طی این دو سال سپری‌شده از آغاز طرح نهضت ملی مسکن، همواره یک شکاف و اختلاف نظر اساسی بر سر قیمت ساخت تعیین‌شده از سوی دولت و هزینه ساخت برآوردشده از سوی سازنده ها و انبوه سازان وجود داشت. در واقع قیمت تکلیفی که پایین تر از قیمت برآوردشده ساخت مسکن از سوی سازنده ها و انبوه سازان بود باعث شد که عملا یک‌میلیون مسکن در سال در کشور طی دو سال اخیر ساخته نشود و این طرح با جاماندگی از برنامه روبه‌رو شود.
پایین تر بودن قیمت تکلیفی دولت از رقم برآوردی سازنده ها، در شرایطی که هم در بازار مسکن کشور سازنده وجود دارد، هم مصالح و... یکی از اصلی ترین دلایل عدم‌تحقق کامل هدف ساخت یک‌میلیون مسکن در سال طی دو سال اخیر بوده است.
دلیل دوم اما به «ناتوانی طیف قابل‌توجهی از متقاضیان واجد شرایط این طرح از تامین آورده متقاضی» مربوط می‌شود. ناتوانی مالی خانوارهای فاقد مسکن و متقاضی خانه های دولتی‌ساز در طرح ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن باعث شد به دلیل عدم‌تامین بخش مهمی از هزینه ساخت واحدها در موعد مناسب، عملیات ساخت واحدها با تاخیر مواجه شود. مسوولان هم بارها اعلام کردند که یک شرط مهم برای تکمیل و تحویل به‌موقع پروژه ها واریز سهم آورده متقاضیان متناسب با جداول زمان‌بندی اعلام شده است. اما از همان ابتدا در این زمینه ضعف اساسی وجود داشت که اصلی ترین دلیل آن ناتوانی مالی خانوارها از تامین سهم آورده است.
بنابراین بررسی ها نشان می‌دهد این دو موضوع عامل اصلی جاماندگی طرح از برنامه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال است. با این حال، مسوولان اعلام کرده اند برای دو سال باقی‌مانده، برنامه ریزی کرده اند تا طرح شتاب گیرد و کارنامه مسکن ملی با پیشرفت قابل‌توجه روبه‌رو شود.