چراغ چک بازار اجاره

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمار رسمی «نبض اجاره بها در کل کشور در فروردین امسال» حاکی است، مطابق تغییرات شاخص «اجاره مسکن»، بهای اجاره خانه در کشور در فروردین، 1.7‌درصد به صورت ماهانه (در مقایسه با اسفند سال گذشته)، افزایش پیدا کرد. این نرخ تورم ماهانه اجاره، در مقایسه با روند یکی دو سال گذشته همین نرخ، در «سطح بسیار پایین» قرار گرفته به این معنا که میانگین تورم ماهانه اجاره مسکن طی دو سال 1401 و 1402، نرخ 3‌درصد بوده است؛ پس در این صورت آیا «بازار اجاره به سمت بهبود، حرکت کرده است؟» بررسی های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش، «جواب منفی» ارائه می کند، چون که «در همه فروردین ها در سال های اخیر، همواره تورم ماهانه اجاره مسکن، یک سقوط نرخ را تجربه کرده است.»

در فروردین دو سال اخیر نیز رشد ماهانه شاخص اجاره مسکن در کشور، 2‌درصد بوده است که تقریبا نصف همین نرخ در ماه های دیگر سال بود. این افت نرخ تورم ماهانه اجاره در ماه اول هر سال در مقایسه با میانگین تورم ماهانه اجاره 11ماه بعد از آن، «ناشی از تعطیلی بازار معاملات مسکن به خصوص معاملات اجاره» است. در ماه اول سال، تقریبا هیچ مستاجری جابه‌جا نمی‌شود مگر تحت‌تاثیر موارد خاص که حجم آن پایین است. به این ترتیب، «تابلوی تورم ماهانه اجاره مسکن در فروردین 1403»، معیار مشخصی برای تحلیل وضعیت بازار اجاره نشینی و حال و روز مستاجرها نیست. از این رو، در این بررسی، لازم است «تورم نقطه ای اجاره مسکن» یا همان «میزان رشد اجاره بها در ماه اول سال‌جاری نسبت به ماه اول 1402»، دیده و تحلیل شود.

تورم نقطه ای اجاره مسکن در ماه گذشته نرخ 41.8‌درصد را ثبت کرد. همان‌طور که پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی تحت عنوان «پوست اندازی تورم اجاره» (در 15 فروردین امسال)، نوشت، در حال حاضر «تورم بالای 40 درصدی در بازار اجاره نشین ها»، در مقایسه با روند تاریخی آن (زیر 13درصد)، از «3 برابر شدن نرخ رشد سالانه هزینه اجاره مسکن نسبت به نیمه اول دهه 90 و سال های قبل از آن» حکایت دارد. در فروردین امسال نه تنها تورم نقطه ای اجاره به بالای 40‌درصد رسید که تورم سالانه اجاره، یعنی میانگین رشد اجاره بهای مسکن در 12ماه منتهی به پایان فروردین 1403 نیز رقم 40‌درصد را ثبت کرد.

اینکه سرعت رشد نقطه ای و سالانه اجاره بهای مسکن به شکل تاریخی در دو سه سال گذشته و حتی در شروع امسال، افزایش یافته است، ناشی از «سطح جهش یافته تورم عمومی» و «تورم مسکن» است که در همین صفحه، قبلا درباره آن گزارش های تحلیلی منتشر شده بود. در این مقطع اما علاوه بر اینکه، ضرورت دارد سیاستگذار نسبت به «ریشه های تب بالای تورم اجاره مسکن» توجه کند تا بتواند «مهم‌ترین هزینه زندگی ماهانه خانوارها را از حالت سنگین و نامتعارف» به سطح نرمال برگرداند، «دو پیام هشداری» نرخ جدید تورم اجاره هم باید دیده شود.

چراغ چک موتور تورم اجاره

پرواز تورم اجاره مسکن (تغییرات نقطه ای) از سطح تاریخی خود، چراغ چک این بازار را روشن کرده است. این سطح 41.8 درصدی رشد اجاره بها در قراردادهای فروردین 1403 از دو منظر مورد بررسی است. این نرخ نشان می دهد، «فرمول مدنظر نمایندگان مجلس برای تعیین رشد مجاز اجاره بها در سال» که تصویب کرده اند و برای تایید نهادی روانه شورای نگهبان است، با «وضع موجود این بازار» همخوانی ندارد. فرمول نمایندگان می گوید، موجرها هر سال مکلف شوند «اجاره بهای سال جدید را براساس 50 تا 100‌درصد تورم عمومی افزایش دهند و بیش از آن، ممنوع باشد». اما در حال حاضر، تورم اجاره از تورم عمومی جلو زده است به این صورت که در فروردین امسال، تورم نقطه ای اجاره مسکن 41.8‌درصد شد در حالی که نرخ تورم عمومی نقطه ای در سطح 30.9‌درصد قرار گرفت. به این ترتیب، در وضع موجود که «نرخ رشد اجاره بها، 1.35 برابر نرخ تورم عمومی است»، ملاک قراردادن تورم عمومی برای تعیین تورم اجاره، امکان پذیرش آن را از سوی بازار با تردید روبه رو می کند.

این فرمول می‌تواند به مدل آلمانی تنظیم تورم اجاره تغییر و اصلاح شود به این معنا که «میانگین تورم اجاره 4 سال گذشته»، معیار رشد مجاز اجاره مسکن در هر سال باشد. پیام دوم تابلوی اجاره بهای فروردین، متوجه سیاستگذاران اقتصادی است. امسال حقوق و دستمزد مصوب، 35‌درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد که البته برای کارکنان و شاغلانی که بیش از حداقل دستمزد اداره کار، حقوق ماهانه دارند، نرخ رشد دستمزدشان در سال‌جاری، زیر 30‌درصد خواهد بود. این رشد درآمد ماهانه برای مستاجرها، گسل مالی مقابل پرداخت اجاره بها با نرخ‌های بیش از 40‌درصد به وجود آورده است. در نتیجه نابرابری بین رشد درآمد ماهانه و رشد اجاره بهای سالانه، بخشی از مستاجرها مجبور خواهند بود برای برآمدن از پس هزینه ها، محل اجاره نشینی شان را به سمت مناطق ضعیف در شهر یا حومه شهر تغییر دهند.

با این حال، در سال جدید پیش‌بینی می‌شود، همین سبقت تورم اجاره از تورم عمومی که برای این بازار تهدید به حساب می آید، از یک منظر دیگر، فرصت «افزایش عرضه آپارتمان اجاره ای» در بازار ایجاد کند. مالکانی که پیش‌تر موجر بودند و برای مدتی از این بازار خارج شدند، اکنون وقتی مشاهده کنند، رشد اجاره بها برای شان، بیش از رشد عمومی هزینه های زندگی شان است، احتمالا ترغیب به «اجاره داری مجدد» خواهند شد؛ اگر این اتفاق رقم بخورد، تا حدودی عرضه فایل اجاره ای در بازار به شکل محسوسی افزایش پیدا می کند.

• ستون پنجم در مسکن دولتی
• زیرپوست صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»
• انتظارات تورمی و تبعات آن
• ردیابی تورم در نیمه‌دوم
• هشدار وزیر خزانه‌داری آمریکا نسبت به خطر تعطیلی دولت