چشم‌انداز مسکن تا پایان سال 1404؛ مردم منتظر سقوط قیمت خانه باشند؟
محدودیت‌های ساخت‌وساز و ناکارآمدی در مدیریت زمین و پروانه‌های ساختمانی، موجب شده عرضه نتواند با تقاضا همگام شود. در نتیجه، بازار همزمان با کاهش تقاضا، با کمبود مسکن مناسب و رشد هزینه‌های ساخت مواجه است. این ترکیب عوامل نشان می‌دهد که رفع رکود نیازمند اصلاحات نهادی، افزایش درآمد خانوارها و تسهیل سیاست‌های ساخت‌وساز است تا تعادل پایدار بین عرضه و تقاضا برقرار شود.
تحلیل های اخیر نشان می‌دهد رکود بازار مسکن صرفاً ناشی از نوسانات کوتاه‌مدت نیست، بلکه ریشه در عوامل ساختاری دارد. کاهش نرخ ازدواج و افت تقاضای مؤثر، به همراه محدودیت‌های ساخت‌وساز و کاهش درآمد سرانه حقیقی، فشار بلندمدتی بر بازار ایجاد کرده‌اند که بدون اصلاح این متغیرها، بهبود چشمگیر بعید است.
به عبارت دیگر، سیاست‌های مقطعی نمی‌توانند اثر پایداری داشته باشند و نیازمند راهبردهای جامع اقتصادی و اجتماعی هستیم تا شرایط برای تقاضای واقعی و رونق ساخت‌وساز فراهم شود.
علاوه بر عوامل ذکرشده، باید به نقش انتظارات مردم در تشدید رکود توجه کرد. وقتی خانوارها چشم‌انداز روشنی از آینده اقتصادی و مسکن ندارند، تمایل به خرید یا سرمایه‌گذاری کاهش می‌یابد و این خود روند رکود را تشدید می‌کند. در چنین فضایی، حتی افزایش موقت عرضه مسکن یا کاهش نرخ سود تسهیلات، ممکن است نتواند تقاضای مؤثر را تحریک کند، زیرا ریسک اقتصادی و عدم اطمینان مانع تصمیم‌گیری‌های بزرگ خانوارها می‌شود.
رکود بازار مسکن ماندگار می‌شود؟
به‌گفته یک پژوهشگر اقتصاد شهری، رکود فعلی بازار مسکن نه یک پدیده کوتاه‌مدت، بلکه نتیجه‌ی ترکیب چند روند بلندمدت است؛ از کاهش ازدواج و تقاضای مؤثر تا افت درآمد سرانه حقیقی و محدودیت‌های ساخت‌وساز. او می‌گوید بدون اصلاح این متغیرها، خروج از رکود بعید به نظر می‌رسد.
محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه، به تحلیل دقیق روند‌های اخیر بازار مسکن پرداخت و عوامل مؤثر بر کاهش تقاضا، توان خرید مردم و محدودیت‌های تولید مسکن را تشریح کرد.
وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بازار مسکن در یک رکود عمیق قرار دارد و نسبت به چند ماه گذشته تفاوت چندانی نکرده است. اگر از منظر تاریخی بلندمدت نگاه کنیم، بخش زیادی از این رکود به نوعی واقعی نیست. دلیلش این است که پیک تقاضا به دلیل متولدین دهه 60 بود؛ آنها اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 ازدواج می‌کردند و تعداد ازدواج‌ها نزدیک به یک میلیون بود.
مسکن نیز متناسب با این تقاضا افزایش یافته بود. حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواج‌ها به سطح قبل از آن پیک، یعنی حدود 400-500 هزار مورد، رسیده است و تقاضا کاهش پیدا کرده است؛ بنابراین انتظار نداریم رونق اوایل دهه 90 در همان مقیاس بازگردد.
حتی نیاز سالانه 400-500 هزار واحد هم عملاً تحت رکود است؛ هم در ساخت و ساز و هم در خرید و فروش‌ها مشاهده می‌شود.
مردم توان خرید مسکن را ندارند حتی اگر وام دریافت کنند
عوامل اقتصادی چه نقشی دارند؟
یکی از دلایل اصلی، کاهش توان خرید مردم در طول هفت تا ده سال گذشته، به ویژه پنج - شش سال اخیر است. مردم توان خرید واحد‌های مسکونی با قیمت‌های موجود را ندارند و حتی اگر وام دریافت کنند، درصد زیادی از هزینه را پوشش نمی‌دهد.
علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم‌اندازی برای بهبود آن در آینده ندارد و درآمد سرانه حقیقی نیز کاهش یافته است. بنابراین، عملاً امکان خرید وجود ندارد.
وقتی سطح درآمد پایین می‌آید، معمولاً کیفیت برخی کالا‌های مصرفی کاهش می‌یابد، اما در مورد مسکن به این سادگی نیست. قوانین و مقررات تعیین می‌کنند که ابعاد واحد، وجود پارکینگ، نقشه، نما و سایر الزامات رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می‌دهد؛ بنابراین با توان خرید در حال کاهش خانوارها، تناسبی وجود ندارد.
وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده می‌شوند و رکود تشدید می‌شود. از سوی دیگر، سرکوب نیاز واقعی مردم می‌تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی شود.
به نظر شما وضعیت بازار تا پایان سال به چه صورت خواهد بود؟
اگر اتفاق خاصی نیفتد که وضعیت را بهبود بخشد، چشم‌انداز کوتاه‌مدت مثبت چندان دیده نمی‌شود. حتی اگر رشد اقتصادی شروع شود، توان خرید مردم به سرعت بازنمی‌گردد.
با این حال، اگر چشم‌انداز و امیدی برای درآمد آینده شکل بگیرد، مردم می‌توانند با اتکا به درآمد‌های آینده سرمایه‌گذاری یا دریافت وام کنند. اما اگر چنین چشم‌اندازی شکل نگیرد، بعید است رونق واقعی در بخش مسکن ایجاد شود و خروج از رکود رخ دهد.
