کنترل اجاره بهای مسکن از رهگذر سامانه املاک

دولت برای کنترل بازار اجاره‌بها باید واحدهای مسکونی خالی را شناسایی و آن‌ها را به چرخه عرضه و تقاضای بازار برگرداند.

دولت برای کنترل بازار اجاره‌بها باید واحدهای مسکونی خالی را شناسایی و آن‌ها را به چرخه عرضه و تقاضای بازار برگرداند. این مهم که تأثیر چشم‌گیری بر بازار اجاره دارد، جز از طریق سامانه املاک و اسکان اتفاق نمی‌افتد. به همین علت یکی از مهم‌ترین کارهای دولت آینده در حوزه مسکن باید تکمیل و استفاده از سامانه املاک و اسکان باشد.

در سال‌های اخیر تولید و عرضه مسکن و رشد غیرمنطقی قیمت مسکن قدرت خرید و استطاعت مسکن برای مردم را بسیار کاهش داده است و بسیاری از اقشار جامعه از خرید خانه باز مانده‌اند. به همین دلیل عمده خانوارهای ایران به ناچار متقاضی مسکن اجاره‌ای شده‌اند. روانه شدن مردم به سمت اجاره‌نشینی خود سبب افزایش قیمت اجاره‌بها هم شده است. این موضوع درحالی است که طبق گزارش مرکز آمار در 1395، حدود 2.6 میلیون خانه خالی در کشور وجود داشت. وجود خانه‌های خالی، امری ذاتی در بازار مسکن است. بسیاری از خانه‌ها به دلیل وراثت، مهاجرت یا خانه تعطیلاتی ممکن است خالی بمانند؛ که بسیار طبیعی است. موضوعی که وجود خانه‌های خالی در ایران مهم می‌کند، اختلاف آن با متوسط نرخ کشور است. براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395، خانه‌های خالی طی سال‌های 1385 تا 1395 حدوداً چهاربرابر شده است. از 633 هزار واحد در سال 1385 به 1.6 میلیون واحد در سال 1390 رسیده است. این عدد در سال 1395، همان‌ور که پیش‌تر ذکر شد، 2.6 بود. در این بازه زمانی ده ساله نرخ واحدهای مسکونی خالی کشور از 4.2 درصد به 11.3 درصد در سال 1395 افزایش یافت. این آمار نشان می‌دهد که مسکن یک بازار کم‌ریسک برای سرمایه‌گذاری است. به همین دلیل مردم برای سرمایه‌گذاری به این بازار جذب شدند.

سامانه املاک و اسکان مرجع اطلاعاتی وضعیت سکونت مردم کشور

در خصوص خانه‌های خالی و تأثیر آن بر بازار اجاره مسکن محمد سرگزی، نماینده مردم زابل و زهک در گفتگو با مهر گفت: «مهم‌ترین راهکار کنترل اجاره‌بهای مسکن، شناسایی خانه‌های خالی است.» به اعتقاد او مهم‌ترین کار دولت برای کنترل اجاره‌بها شناسایی خانه‌های خالی و بازگردانی آن‌ها به بازار اجاره مسکن است. علت اهمیت شناسایی خانه‌های خالی این است که تا دولت نداند چه تعداد خانه، در کجای کشور خالی هستند و چه وضعیتی دارند، نمی‌تواند برای این حوزه تصمیم درستی اتخاذ کند. راه شناسایی واحدهای مسکونی خالی، «سامانه املاک و اسکان» است.

سامانه املاک و اسکان مرجعی از وضعیت اسکان مردم ایران است. این سامانه، بازوی اجرایی دولت برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی است. اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای کنترل بازار مسکن به شمار می‌رود. نماینده مردم زابل و زهک در مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: «قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اقدام خوبی در مجلس است که با تصویب این قانون آغاز شد؛ اما از آنجایی که این قانون به درستی اجرا نشد، آثار خوب آن را مردم نتوانستند لمس کنند.»

شناسایی خانه‌های خالی چه تأثیری بر بازار مسکن دارد؟

دولت برای آنکه بتواند خانه‌های خالی، را به چرخه عرضه و تقاضا برگرداند، باید اطلاعات دقیقی از ساکنان، مالکان و مستأجران املاک کشور داشته باشد. سامانه املاک و اسکان به همین منظور راه‌اندازی شد؛ اما تا به امروز به درستی اجرا نشده است. مالیات بر خانه‌های خالی یکی از ابزارهای مهم قانونی است که به واسطه آن منابع موجود مسکن را شناسایی و آن را به بازار مسکن عرضه می‌کند. با توجه به چالش‌هایی که در این زمینه وجود دارد، ثبت اطلاعات تمامی افراد در سامانه املاک و اسکان می‌تواند اوضاع نابسامان مسکن را درست کند.

همچنین دیگر اثر مالیات بر خانه‌های خالی، کنترل قیمت مسکن است. مالیات بر واحدهای مسکونی خالی موجب عرضه این واحدها خواهد شد. این عرضه یا در بازار اجاره یا در بازار مسکن ملکی اتفاق می‌افتد. همین دلیل، عامل کاهش قیمت اجاره‌بها و قیمت مسکن است. بررسی مطالعات جاش گوردون، استادیار دانشکده سیاست عمومی دانشگاه سایمون فریزر کانادا، نشان می‌دهد با وضع مالیات بر خانه‌های خالی در برخی شهرهای کانادا، قیمت مسکن در این شهرها از 15 تا 30 درصد کاهش یافته است.

پس از آنکه خانه‌های خالی شناسایی شد، مالیات برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کند. این اقدام مالکان دارای تعداد زیاد خانه را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای بخش عمده مردم منفعت خواهد داشت. بنابر آنچه تا اینجا گفته شد، برنامه پیش‌روی دولت چهاردهم برای کنترل و کاهش قیمت اجاره‌بها، تکمیل و استفاده از سامانه املاک و اسکان باید باشد. به گفته سرگزی، اگر قوانین حوزه مسکن به درستی اجرا شوند هم قیمت اجاره‌بها کاهش می‌یابد و هم ساخت مسکن افزایش پیدا می‌کند.