آپارتمان‌های ریسکی در بازار نوسازها

وسوسه خرید خانه های پرریسک با قیمت مناسب تر در بازار معاملات آپارتمان های نوساز، با یک هشدار کارشناسی در خصوص مخاطرات احتمالی این نوع معاملات، مواجه است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی، در حالی هم اکنون بخش قابل‌توجهی از بازار معاملات آپارتمان های تازه ساز و کلیدنخورده را به خود اختصاص داده اند که کارشناسان درباره ریسک‌های غیرقابل انکار و بعضا دردسرساز این نوع معاملات در بازار خرید وفروش مسکن، هشدار می‌دهند.

هم اکنون بخش زیادی از آپارتمان های نوساز و کلید نخورده که برای فروش به بازار عرضه می شوند فاقد پایان کار و سند رسمی هستند و از آنجا که این گروه از واحدها به سه آپشن خریدارپسند مجهز هستند، معمولا با استقبال گروهی از متقاضیان خرید مسکن از بازار آپارتمان های تازه ساز روبه‌رو می شوند. با این حال، عدم‌برخورداری از سند و پایان کار در بخش قابل‌توجهی از این واحدها در نهایت خریداران را با مشکلات قابل‌توجه ودردسرهای بزرگی مواجه می‌کند که همین مشکلات و دردسرها ورود به بازار این نوع واحدها برای متقاضیان را مخاطره آمیز و همراه با تهدید کرده است.

به لحاظ وجود سه آپشن جذاب برای متقاضیان، بازار واحدهای مسکونی آپارتمان های نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی، یکی از وسوسه انگیزترین بخش های بازار ملک برای خریدار است. اما این بازار در ظاهر جذاب، اغلب پس از انجام معامله و در مراحل بعدی، خریدار را با مشکلات قابل‌توجهی همراه می‌کند که وزن همه یا حتی یکی از مشکلات، نسبت به وزن آپشن های جذاب این گروه از معاملات، بسیار بالاتر است.

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حالی که «مخاطرات فنی و سازه ای ساختمان‌های مسکونی فاقد پایان کار» در پی حادثه ریزش متروپل، برای بسیاری از افراد متقاضی خرید مسکن تا حدودی روشن و مشخص شده است، اما «وسوسه خرید این نوع آپارتمان ها ناشی از سه آپشن اقتصادی آنها» در مقایسه با سایر آپارتمان های نوساز، باعث شده همواره خریداران مسکن، نوسازهای فاقد پایان کار را به آپارتمان های نوساز دارای سند ترجیح دهند.

اولین ویژگی یا آپشن جذاب این واحدها نسبت به سایر واحدهای نوساز، به «قیمت پایین‌تر این واحدها نسبت به نوسازهای دارای سند و پایان کار» مربوط می‌شود. «شرایط سهل پرداخت بهای خرید» و «قول تکمیل واحدمسکونی با سلیقه مشتری»، دو ویژگی یا آپشن جذاب دیگری است که قبل از معاملات این واحدها و در زمان بازدید متقاضی از ملک مورد نظر از سوی مالک خطاب به خریدار اعلام شده و باعث شده است بسیاری از متقاضیان خرید مسکن، این واحدها را برای معامله انتخاب کنند.

این در حالی است که در کنار این آپشن ها و مشخصات جذاب، خرید آپارتمان از بازار این گروه از واحدهای مسکونی (نوسازهای فاقد پایان کار وسند رسمی) دست کم پنج ریسک مهم و تهدید‌آمیز هم برای خریداران دارد. این دو گروه مزیت و ریسک باید به صورت همزمان از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد؛ در واقع دیدگاه های کارشناسی و توصیه فعالان بازار معاملات مسکن حاکی از آن است که در خرید از بازار آپارتمان های مسکونی نوساز فاقد پایان کار وسند رسمی، باید این دو دسته مزیت و ریسک، با هم دیده شده و از سوی خریدار یا متقاضی مورد ارزیابی قرار بگیرد. وزن بالاتر ریسک‌های این خرید نسبت به مزیت های آن در عمده موارد، مشهود است. این ریسک‌ها شامل مطالبه شهرداری بابت هزینه‌های صدور پایان کار و صدور عدم‌خلاف، فرجام مالکیت رسمی و محضری (مشخص نبودن زمان صدور پایان کار و سند رسمی»، ناقص ماندن ساختمان به خاطر بی‌مسوولیتی سازنده‌ای که واحدها را بدون پایان کار فروخته است، موضوع تامین پارکینگ و تعیین فضای اختصاصی برای پارک خودروی هر واحد، متراژ دقیق واحد و... عمده ترین ریسک‌های خرید از بازار مسکن های نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی است. هر کدام از این ریسک‌ها و زیرمجم وعه های آن می‌تواند خریداران را با مشکلات بسیار زیادی همراه کند که در صورت وقوع این خطرات، آپشن هایی که خریدار با نگاه به آن و بدون تحقیق وعلم کافی اقدام به خرید این دسته از واحدها کرده است، در برابر آنها ناچیز است.

کارشناسان به متقاضیان بازار مسکن به‌خصوص افرادی که به دنبال وجود سه ویژگی، مزیت یا آپشن های گفته شده اقدام به ورود به بازار خرید این واحدها می‌کنند هشدار می‌دهند، بهتر است که خریداران نوساز در مواجهه با نوسازهای فاقد پایان کار و سند، سبد ریسک و فرصت را با هم مشاهده و ارزیابی کرده و با چشم باز دست به انتخاب برای خرید یا نخریدن این واحدها بزنند. ضمن آنکه توصیه دیگری نیز مطرح است مبنی بر آنکه در خرید واحدهای مسکونی که بیش از یکسال از اتمام عملیات ساختمانی آنها سپری شده، واحد آماده سکونت شده است و عملیات ساختمانی دیگری برای تکمیل آن باقی نمانده، حتما خریداران نسبت به برخورداری واحد از سند رسمی و پایان کار اطمینان حاصل کنند. در غیر‌این صورت مطلع باشند که خرید چنین واحدی در دسته خریدهای با درجه بالای ریسک پذیری از جانب متقاضی همراه است و ممکن است به دلیل وجود مشکل، تخلف یا هر ناهنجاری دیگری، فرآیند صدور پایان کار و سند رسمی واحدها به مشکل برخورد کرده باشد.

بنابراین خریداران در زمان انجام چنین معامله ای نیاز به تحقیق و کسب اطمینان چندبرابری نسبت به سایر واحدهای مسکونی برخوردار از پایان کار و سند رسمی دارند.

سه جاذبه نوسازهای بی سند

در حالی که از سال‌های گذشته تاکنون، بیشترین وزن و سهم از کل معاملات خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بوده است، وزن خرید نوسازها همچنان نسبت به سایر گروه های سنی آپارتمان بیشتر است. این وزن و سهم اگرچه در سال‌های اخیر در نتیجه جهش قیمت مسکن، افزایش فاصله قیمت واحدهای مسکونی نوساز با واحدهای با عمربنای بیشتر و همچنین افزایش عمق رکود ساختمانی وکاهش عرضه جدید در قالب واحدهای تازه‌ساز به بازار ملک کاهش یافته است اما همچنان بیشترین سهم خرید از بازار مسکن است. در سال‌های معمولی بازار مسکن که بازار در شرایط رونق نسبی از جانب خریداران مصرفی قرار داشته، وزن خریدهای مصرفی بالا و عرضه مناسب واحدهای تازه ساز به بازار مسکن وجود دارد، معمولا حدود 50‌درصد از کل معاملات بازار مسکن در هر ماه از بازار واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز (با عمربنای کمتر از 5 سال) انجام می‌شود؛ این در حالی است که همین حالا که سهم واحدهای مسکونی نوساز به کمترین میزان از کل معاملات رسیده است، حول وحوش 30‌درصد از کل معاملات خرید مسکن از بازار نوسازها انجام می‌شود. از این رو، در اهمیت توجه به ضرورت ها و ملاحظات مربوط به بازار معاملات این گروه از واحدها، وجود جمعیت 30 تا 50‌درصدی کل خریداران بازار مسکن در این بخش از بازار ملک، قابل ذکر است.

در واقع ریسک‌های خرید از بازار واحدهای مسکونی نوساز، متوجه طیف گسترده و تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خرید مسکن است. از این رو توجه به ریسک‌های مربوط به این گروه معاملات در کنار مزیت های آنها وسنجش وزن هر یک از آنها در برابر دیگری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

به رغم وجود دیدگاه های کارشناسی و فنی در خصوص مخاطره آمیز بودن شروع سکونت در ساختمان های فاقد پایان کار هم اکنون اکثر قریب به اتفاق واحدهای مسکونی نوساز که به تازگی عملیات ساخت آنها به اتمام رسیده است، بدون پایان کار و سند رسمی به بازار فروش عرضه شده و از سوی متقاضیان خریداری و مورد سکونت قرار می‌گیرد.

این در حالی است که در واقع پایان کار ساختمان ها به نوعی سندی رسمی از بابت رعایت تمامی الزامات، قوانین و ضرورت های فنی وسازه ای و تاییدی بر صحت و سلامت ساخت‌وساز صورت گرفته است. با این حال، فروش واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان کار وسند رسمی به یک رویه رایج بازار معاملات مسکن تبدیل شده است. به‌رغم تمام مخاطرات انجام چنین معامله و سکونت در چنین واحدی، وجود سه جاذبه یا آپشن در این گروه از واحدهای مسکونی باعث شده است تا خرید از بازار این واحدها به معامله مورد علاقه گروه قابل‌توجهی از متقاضیان بازار مسکن تبدیل شود.

اولین و مهم‌ترین جاذبه یا آپشن واحدهای مسکونی نوساز فاقد پایان کار و سند رسمی، به قیمت پایین تر واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی وپایان کار نسبت به نوسازهای سنددار همراه با پایان کار برمی گردد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن نوساز در شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون واحدهای مسکونی نوساز فاقد سند رسمی و پایان کار به طور میانگین 10 تا 15‌درصد ارزان تر از واحدهای مسکونی نوساز برخوردار از پایان کار وسند رسمی هستند. با توجه به جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید و بهای واحدهای مسکونی به‌خصوص در بازار واحدهای نوساز، این اختلاف قیمتی، مهم‌ترین جاذبه و پرکشش ترین عاملی است که خریداران مسکن را به سمت خرید این گروه از واحدهای پرریسک ترغیب می‌کند.

جاذبه دوم مربوط به شرایط سهل تر پرداخت بهای آپارتمان در این دسته از واحدهاست. در واحدهای برخوردار از سند رسمی معمولا قسط آخر پرداخت که حداقل 10 تا 15‌درصد از کل بهای خرید است در یک بازه زمانی یک هفته ای تا یکماهه و در زمان انتقال سند به نام خریدار جدید باید پرداخت شود؛ در حالی که در واحدهای نوساز بدون پایان کار و سند، پرداخت این بخش از بهای خرید به زمان انتقال سند موکول می‌شود که در کمترین حالت 6 ماه تا یکسال به طول می انجامد.

جاذبه سوم که منجر به وسوسه خرید آپارتمان های نوساز فاقد پایان کار وسند برای خریداران می‌شود به قول تکمیل واحد مسکونی با سلیقه مشتری برمی گردد. معمولا فروشنده این واحدها به خریدار قول می‌دهد که تجهیزات داخلی واحد مانند کابینت، رنگ، کفپوش و... را با سلیقه مشتری انتخاب کرده و واحد را مطابق با خواست وی تحویل دهد. این جاذبه نیز در کنار دو آپشن دیگر، خریداران بازار نوسازها را به سمت خرید این گونه واحدها سوق می‌دهد.

خطرات خرید پرریسک

در کنار این آپشن ها اما خرید واحد از بازار این گروه از آپارتمان ها مخاطرات قابل‌توجهی دارد که باید از سوی متقاضی مورد توجه قرار بگیرد.

جدا از مباحث فنی و سازه ای که به دلیل نداشتن پایان کار کیفیت و سطح آن در این دسته از ساخت‌وسازها ناشناخته و پنهان است، خرید از بازار نوسازهای بدون پایان کار، خطرات دیگری نیز دارد. یکی از این مخاطرات به مطالبات شهرداری از بابت هزینه های تخلفات احتمالی صورت گرفته در فرآیند ساخت‌وساز و سایر هزینه های پایان کار برمی گردد. از آنجا که ساختمان فاقد پایان کار است تخلفات احتمالی صورت گرفته در جریان ساخت نیز هنوز مشخص نیست و در صورتی که سازنده تخلف کرده باشد بعد از فروش، هزینه های ناشی از این تخلفات که بعضا بهای گزافی نیز است، به خریدار تحمیل می‌شود. مشخص نبودن زمان صدور پایان کار و سند رسمی نیز تهدید دیگری است که این نوع معاملات و خریداران این واحدها را تهدید می‌کند. از سوی دیگر خطر ناقص ماندن ساختمان و عدم‌تکمیل آن بعد از پروسه فروش از سوی فروشنده نیز وجود دارد. همچنین در برخی موارد سازنده بعد از فروش و دریافت بهای معامله تعهدی از بابت تکمیل ساختمان و رفع نواقص نپذیرفته و در جهت برطرف کردن آن اقدامی انجام نمی دهد. این در حالی است که ریسک دیگر مربوط به اختلافاتی است که ممکن است در خصوص نحوه تعیین پارکینگ و موارد مربوط به آن به دلیل نداشتن سند رسمی، بین سایر همسایگان و مالکان ایجاد شود.

مساحت دقیق واحدها همواره بعد از انجام کارشناسی برای صدور سند رسمی مشخص می‌شود بنابراین واحدهای فاقد سند رسمی به صورت تقریبی فروخته می شوند؛ در بسیاری از موارد فروشنده اقدام به کم فروشی کرده یا مساحت واحد را بیشتر یا کمتر از آنچه در واقع است اعلام می‌کند که در هر دو حالت خریدار در زمان مشخص شدن متراژ دقیق واحد که زمان صدور سند است با مشکل مواجه خواهد شد.

لازم است خریداران در صورت تصمیم به خرید چنین واحدهایی تمام ملاحظات و مخاطرات آن را نیز درنظر گرفته و با چشم باز اقدام به خرید کنند.