اصلی‌ترین هزینه تولید مسکن
به گفته فعالان بازار مسکن، این بازار در کشور ما عمدتا مبتنی بر عملکرد نهاد بازار است ولی گاه یکسری مداخلات دولت در این بازار اتفاق می افتد که آن هم بر اساس اختلالات گسترده ای است که در بازار مسکن رخ می‌دهد. در این هنگامه است که فشارهای نهادهای مختلف اجتماعی یا حتی مجلس و نهادهای دیگر مطرح شده و دولت هم یکسری کارهای زودگذر و موقتی را انجام می‌دهد که بعدها ادامه پیدا نمی کند و به فراموشی...
به گفته این عده اگر نهاد بازار را ماحصل عملکرد عرضه و تقاضا بدانیم، سمت عرضه شکل خاصی دارد که بر اساس استنباط سه گروه در آن فعالیت می‌کنند. گروه نخست، developerها هستند؛ منظور از این گروه آنهایی هستند که به قصد فروش، تولید مسکن را پیگیری می‌کنند. گروه دوم خودسازندگان هستند که به منظور رفع نیاز به مسکن خودشان اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. گروه سوم نیز تعاونی ها هستند. برای این گروه سوم می‌توان یک نقش خودسازنده تعریف کرد که متاسفانه تقریبا کمترین نقش و جایگاه را در بازار مسکن ایران دارد. از این رو این سه گروه در سمت عرضه کنندگان بازار مسکن قرار دارند. و به نوعی مقصر اصلی نوسانات مسکن خوانده می‌شوند. در این بین برخی از کارشناسان معتقد هستند نباید فکر کنیم که نوسان هایی که در ادوار و چرخه های تجاری اتفاق می افتد، فقط روی مصرف‌کننده و تقاضاکننده موثر است. به باور این عده این گونه نوسان ها، روی عرضه کننده هم موثر است و یکسری مشکلات بازار مسکن از خلأهای قانونی سرچشمه می‌گیرد و شاهد آن هستیم که یکی از مشکلات عرضه کننده ها، تامین منابع مالی است، ولی به دلیل مشکلات نهادی و قانونی که وجود دارد، امکان اینکه تقاضاکننده و عرضه کننده با همکاری هم مساله ساخت مسکن و خریدوفروش را انجام بدهند، وجود ندارد. از این رو کارکرد موضوعاتی مثل پیش فروش و مشارکت ها با مشکلات عملی و اجرایی که وجود دارد زیر سوال رفته است. در این میان به گفته فعالان بازار مسکن از جانب تقاضا هم بحث های مشابهی داریم. این عده معتقد هستند تقاضای مسکن در حقیقت تقاضایی است که آن را می‌توان شامل سه جزء دانست. جزء نخست تقاضای مصرفی یا سرپناه است. بخش دوم، تقاضای دارایی است و نهایتا بخش سوم تقاضای بورس بازی و سوداگری قلمداد می‌شود.
اما در میان همه این گفته‌ها این سوال مطرح می‌شود که چگونه می‌توانیم به یک مسکن با‌کیفیت اما اقتصادی دست پیدا کنیم؛ برای پیگیری این مبحث مهم با سه تن از تولیدکنند‌گان مطرح کشور به گفت‌وگو نشسته‌ایم.
سه راه برای ساخت مسکن ارزان
حسن بختیاری، مدیرعامل شرکت تعاونی انبوه سازی مروارید شرق فاخر در این راستا معتقد است: تامین مسکن حداقلی برای آحاد مردم هر جامعه از اصلی‌ترین وظایف نظام حاکم است و معمولا دولت ها با تدوین سیاست هایی سعی در تامین آن دارند، اما در کشور ما با اختصاص تمامی امکانات به شهرهای موجود به‌خصوص مراکز استان ها و عدم‌ایجاد شهرهای جدید متناسب با میزان رشد جمعیت، تمرکز اشتغال و امکانات در چند کلان‌شهر باعث مهاجرت و به تبع آن رشد جمعیت این شهرها و در نتیجه کمبود زمین نسبت به جمعیت شد که در اثر آن تقاضا افزایش و عرضه کاهش یافته و قیمت زمین به طرز افسار‌گسیخته‌ای دچار تورم و رشد شد، طبیعتا در چنین حالتی تامین مسکن حداقلی حتی در حد مسکن های مهر نیز با قیمت‌های بالا انجام خواهد شد و توزیع عادلانه امکانات و ثروت بین مردم جامعه عملیاتی نمی‌شود.
وی گفت: در این راستا ابتدا باید بدانیم هزینه های ساخت و احداث مسکن از چه بخش هایی تشکیل می‌شود؛ در کشور ما اصلی ترین هزینه های تامین مسکن در سه بخش هزینه زمین، هزینه طراحی و مجوزها، هزینه تهیه مصالح و اجرا خلاصه می‌شود، با توجه به اینکه میزان زمین قابل سکونت در کشور ما حتی چند برابر بیشتر از نیاز است و دولت به راحتی امکان تامین و واگذاری آن به صورت رایگان به اشخاص را دارد و از طرفی هزینه های مجوزها که در نهایت قرار است به جیب دولت برود قابل حذف است حدود 50 تا 60درصد از هزینه های ساخت کاهش یافته و باید به 40درصد بقیه و نحوه تامین آن پرداخت، صرف نظر از اینکه کشور ما به چه میزان منابع و ثروت های مالی را در خود جای داده که می‌توان به راحتی از محل استخراج و صادرات آنها تامین اعتبار کرد، می‌توان با مشارکت بخش خصوصی و شرکت‌های سرمایه‌گذار خارجی از محل واگذاری ساختمان ها و اراضی با کاربری تجاری، اداری، تفریحی و توریستی، درمانی، آموزشی، ورزشی و... در قالب B.O.T یا اجاره به شرط تملیک یا واگذاری قطعی ساخت منازل مسکونی را به صورت تهاتری به این اشخاص واگذار کرد.
رجوع به صنعتی‌سازی راه‌حل ساخت مسکن ارزان
در همین راستا فرشاد فرزین مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری «دا» نیز خاطرنشان کرد: وقتی شما برای وام فقط به بانک‌های تخصصی مثل مسکن اتکا می کنید، به نقدینگی و بحث تورم فشار می آید و این پول باعث تورم زایی می‌شود، پس نیاز به پس اندازهای خود مردم است، اما در طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی به بانک‌ها دستور داده می‌شود که وام بدون بهره و با کارمزد پایین پرداخت کنند که همین موضوع باعث تورم می‌شود و نمی‌توانیم برای عرصه های دیگر وام داشته باشیم یا از خارج برای ساخت‌وساز مسکن، سرمایه وارد کنیم. بنابرین گره اصلی اینجاست که یا ما نمی خواهیم در این موضوع تفکر پایدار داشته باشیم یا نمی‌توانیم از خارج از کشور سرمایه ای را برای تامین مالی جذب کنیم.
وی گفت: برای دست یافتن به یک ساختمان با صرفه اما با کیفیت باید خیلی از مقررات زائدی که بیشتر موانع تولید هستند تا مقررات، از پیش پای سرمایه‌گذاران برداشته شود. اگر تحریم ها رفع نشوند، به رغم اینکه تمام مواد اولیه ساختمان در کشور وجود دارد، اما چون همگی به شکلی با دلار سرکار دارند پس در عرصه سازندگی تاثیر خود را می گذارند. رفع تحریم ها چند حسن دارد که هم می‌تواند به تامین سرمایه از خارج از کشور کمک کند و هم بانک‌های ما مراودات مالی داشته باشند و سرمایه‌گذاران و تجار می‌توانند «ال سی» های مختلف باز کنند و خیلی از مواد اولیه را وارد کشور کنند. همچنین باید به سمت صنعتی سازی برویم که باز هم نیازمند اقتصاد کلان و رفع تحریم هاست. در حال حاضر می بینیم که تکنولوژی از کشورهای دیگر اجازه ورود ندارد یا قیمت تمام‌شده آن اقتصادی نیست که سرمایه‌گذار بتواند استفاده کند. به همین خاطر ما امروز از تکنولوژی های بسیار قدیمی استفاده می کنیم و تقریبا قید صنعتی سازی را زده ایم و از روش‌های سنتی استفاده می کنیم.
کاهش پیچیدگی‌ها باعث رونق ساخت‌وساز و کاهش قیمت مسکن
در ادامه همین مبحث علی مراد فولادوند، بنیان‌گذار گروه دژان و شرکت ساختمانی فهندژ با تاکید بر اینکه باید افزایش قیمت مسکن کنترل شود معتقد است: در موضوع تقویت توان مالی سازنده و خریدار و توسعه بخش مسکن باید تاکید کنم در حال حاضر مشکل اصلی مسکن عرضه آن نیست، مساله در بخش خرید است و برای کمک به آن می‌توانیم تسهیلات بانکی ارائه کنیم. البته باید خاطرنشان کرد تسهیلات بانکی در کلان‌شهرها به واسطه سود بالا و از طرفی قیمت بالای ساختمان ها تاثیرگذار نیست، اما در شهرهای کوچک و اطراف شهرهای بزرگ همین میزان وام ها در بخش خرید و حتی در بخش عرضه باعث تقویت روند ساخت وساز می‌شود. اما موضوع مهم دیگر در کنار موارد ذکر شده بحث کنترل افزایش قیمت‌های مسکن است در بحث کاهش نوسانات و کنترل سوداگری بازار مسکن، این موضوع تابع اقتصاد کلان کشور است و تا موقعی که در کشورمان تورم داریم و عوامل تورم زا حذف نشود در مسکن و سایر بخش ها این نوسانات وجود دارد.
وی گفت: همین که بخش های مختلف درحال تلاش برای تولید مسکن هستند، نهادهای حمایتی تحت عنوان کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام، نهضت ملی و... به حل این بحران کمک می‌کنند. فقط باید سازوکارها به گونه‌ای اصلاح شوند که سرعت تولید را بالا ببرد. نهضت ملی اقدام ارزنده ای است، اما ساختار بسیار پیچیده طراحی شده برعکس آنکه در مسکن مهر بسیار سهل انگارانه به قراردادها نگاه کردند که باعث شد تعداد زیادی از سازنده ها که البته سازنده نبودند، بلکه دلال بودند وارد این عرصه شوند و تسهیلات بانک مرکزی را که دولت برای مسکن مهر آورده بود در جاهای دیگر سرمایه‌گذاری کردند و مسکن مهر مغفول باقی ماند. به تبع به دلیل آنکه دولت در مقوله مسکن مهر تجربه منفی داشت در نهضت ملی آنقدر شرایط را سخت گیرانه کرد که نهضت ملی تنها در قالب شعار باقی مانده است. به عنوان یک سازنده نهضت ملی که در شهر جدید ایوانکی، پرند و هشتگرد فعالیت می کنیم، شاهد یک ساختار بسیار پیچیده هستیم که متاسفانه از طریق آن فعالیت ها در دایره تسلسل می افتد. امیدواریم فکری به حال این موضوع بشود که شاهد رونق ساخت وساز مسکن باشیم.
--> اخبار مرتبط