بازار خرید و فروش ویلا در شمال کساد شد؟

نبض معاملات زمین و ویلا در شمال، وضعیتی میانه رکود و رونق را نشان می‌دهد.

بازار ویلا در استان های شمالی کشور تحت‌تاثیر وضعیت خاص بازار مسکن پایتخت قرار گرفته است. انتخاب سرمایه‌گذاران ملکی در مواجهه با بزرگ‌تر شدن حباب قیمت مسکن در شهر تهران، خرید ویلا در مناطق خوش آب وهوای استان های شمالی به‌ویژه مازندران بوده و از این رو افزایش تقاضای خرید در فصل طلایی رونق معاملات ویلا یعنی ایام شب عید و نوروز کاملا محسوس است.

با این حال فاز بازار ویلا در خطه شمال کشور را نمی‌توان «رونق» توصیف کرد. تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در شهرهای شاخص استان های شمالی به ویژه مازندران افزایش یافته است. تحقیق میدانی از وضعیت بازار املاک ویلایی نه تنها این گزاره را اثبات می کند، بلکه نشان می دهد بخشی از سرمایه های خرد نیز که پیش‌تر روانه بازار مسکن حومه تهران می شد، اکنون درصدد بررسی گزینه خرید زمین خام در شمال است.

به طور کلی و بر اساس روال سنتی و همیشگی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی، فصل بهار و مشخصا ایام نوروز به واسطه تعطیلات دو هفته ای، فرصت مناسبی برای بازدید از فایل های فروش در شهرهای شمالی است.

این روال همیشگی به دنبال شیوع کرونا در سال های 99 و 1400 مختل شد؛ چراکه محدودیت هایی برای سفر به شهرهای شمالی اعمال و جرایم نقدی نسبتا سنگین برای نقض کنندگان این مقررات وضع شد. به این ترتیب هیجان خرید ویلا در ایام منتهی به نوروز 99 و 1400 مثل همیشه نبود.

از سوی دیگر سال 1400 سال ثبات و آرامش نسبی در بازار مسکن شهر تهران به عنوان بازار پیشرو مسکن در کل کشور بود. از این رو با وجود پایان محدودیت های کرونایی، ایام منتهی به نوروز 1401 نیز تفاوت چندانی با دو سال پیش از آن نداشت و تقاضا برای خرید ویلا در آن مقطع زمانی هم کم تعداد و ناچیز بود. به این ترتیب حتی پایان عصر کرونا هم نتوانست رونق را به بازار ویلا بازگرداند و پارسال شب عید، تخفیف های 10 تا 15 درصدی و فروش شرایطی بود که اندک رغبتی برای خریداران ویلا ایجاد می کرد تا روانه شهرهای شمالی شوند.

اما شرایط امسال بازار املاک شمال به کلی متفاوت است و گویا این بازار در مسیر تغییر فاز از رکود به رونق قرار گرفته است. با این حال هنوز حجم تقاضای خرید ویلا در این بازار به حدی نیست که بتوان از شرایط فعلی به عنوان «رونق» یاد کرد. فاز بازار املاک شمال نه مثل شب عید پارسال رکود و نه مثل سال 98 رونق است. بازار املاک شمال تحت‌تاثیر افزایش تقاضای خرید سرمایه ای ویلا و زمین در شهرهای شمالی در فاز میانه قرار گرفته است؛ به این معنا که تعداد تماس ها و قرارهای بازدید ملکی در نوروز 1402 افزایش پیدا کرده و واسطه ها خوش‌بین هستند که بتوانند به نزدیک نیمی از تقاضای بالقوه خرید که برنامه بازدید نوروزی دارد، پاسخ دهند.

دو ویژگی بازار ویلا در نوروز 1402

بهار 1402 می‌تواند مقدمه ای برای گذار کامل از رکود به رونق در بازار املاک شمال باشد؛ منوط به اینکه تقاضای بالقوه خرید موجود به اصطلاح بالفعل شود و معاملات آن گونه که واسطه ها انتظار دارند سر بگیرد. دو ویژگی مهم وضعیت فعلی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی که می‌تواند در فراهم کردن مقدمات خروج از رکود در این بازار نقش داشته باشد، یکی تبدیل شدن املاک شمال به پناهگاه سرمایه های سرگردان و البته اغلب ناکافی برای خرید آپارتمان در شهر تهران است که موجب سرازیر شدن تقاضا به بازار نقل و انتقالات ملکی شهرهای مختلف مازندران شده است. ویژگی دوم نیز به سطح قیمت ویلا و زمین در مقایسه با سطح قیمت مسکن در پایتخت بازمی‌گردد. در حالی که بازار مسکن شهر تهران بلافاصله پس از شروع نوسان ارزی در آذرماه به این رخداد واکنش نشان داد و در جریان تورم ارزی، مسکن نیز پا به پای دلار با افزایش قیمت مواجه شد، در بازار املاک شمال خبری از هیجان قیمتی نشات‌گرفته از متغیر ارزی نبوده و هنوز هم نیست.

پیش‌بینی فعالان بازار ویلا این است که سال آینده قیمت پیشنهادی ویلاهای نوساز متناسب با پرواز قیمت مصالح تعیین شود و آن زمان است که قیمت نوسازها روی قیمت سایر ویلاها نیز اثر می گذارد و می‌توان تبعات جهش ارزی اخیر را در این بازار به شکل محسوس مشاهده کرد.

گزارش قیمتی از ویلاهای فروشی

رشد قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها بین 20 تا 40‌درصد نسبت به نیمسال اول 1401 بوده است. به عنوان نمونه در شهر نور واقع در استان مازندران ویلاهای حدود 4 میلیارد تومانی در شب عید پارسال در حال حاضر با یک تا 5/ 1 میلیارد تومان افزایش قیمت فایل شده است.

بر اساس فایل های موجود در موتورهای جست وجوی آگهی های املاک ویلایی، کف قیمت ویلا در بافت شهری (شهرهای شاخص مازندران مثل نور، نوشهر، رامسر و آمل و نمک آبرود) بین 5 تا 6 میلیارد تومان بوده و سقف قیمت‌ها نامحدود است؛ اما صرف نظر از فایل های فوق لوکس چند صد میلیارد تومانی، میانگین قیمت ویلاهای مصرفی متناسب و مطلوب عمده متقاضیان خرید، حول و حوش 30 تا حداکثر 50 میلیارد تومان به تناسب متراژ، موقعیت و امکانات است. طبعا پایین ترین قیمت‌های این طیف نیز به ویلاهای فلت با امکانات محدود اختصاص دارد.

• قیمت مسکن در سراشیبی افتاد؟
• هجوم خریداران به بازار مسکن / علت چیست؟
• قیمت نجومی رهن مسکن در تهرانپارس و ولنجک
• فروشنده های مسکن غیب شدند / بازار ملک پرتلاطم شد
• اتفاق عجیب در بازار مسکن / قیمت این آپارتمان ها زیر 2 میلیارد است

بخش سایت‌خوان، صرفا بازتاب‌دهنده اخبار رسانه‌های رسمی کشور است.