بازار مسکن در رکود عمیق؛ سازندگان هم دیگر سود نمی‌کنند
بازار مسکن ایران این روزها بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر اخبار جهت‌دار و نوسانات سفته‌بازانه قرار گرفته است؛ کارشناسان معتقدند تعلل دولت در راه‌اندازی پایگاه داده جامع معاملات مسکن باعث رشد مصنوعی قیمت‌ها و فشار مضاعف بر خریداران واقعی شده است.
- فهرست محتوا
- رسوب 40 درصد از سرمایه‌های کشور در بخش مسکن
- انتشار آمار غلط؛ عاملی در ایجاد بحران و رکود
- بسیاری از آمار‌های بخش مسکن کذب محض است
- تردید در توجیه‌پذیری طرح نهضت ملی مسکن
- درخواست برای ضمانت اجرایی در ثبت آمار و ساماندهی آگهی‌ها
- عدم تناسب قیمت‌ها با ارزش واقعی ملک
بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با نوسانات شدید قیمتی مواجه بوده و یکی از دلایل اصلی این وضعیت، نبود شفافیت و داده‌های دقیق درباره معاملات و قیمت‌هاست. فقدان یک پایگاه داده ملی و به‌روز موجب شده فعالان بازار و دلالان از اطلاعات ناقص بهره‌برداری کرده و با انتشار اخبار گاه غیرواقعی یا اغراق‌آمیز، مسیر قیمت‌سازی مصنوعی را دنبال کنند. این رفتار نه‌تنها روند طبیعی عرضه و تقاضا را مختل می‌کند، بلکه فشار مضاعفی بر خریداران واقعی وارد می‌آورد.
تعلل دولت در راه‌اندازی سامانه جامع اطلاعاتی باعث شده تا سرمایه‌ها به شکل غیرمولد در بازار مسکن تجمع یابند و در نتیجه قیمت‌ها بیش از ارزش واقعی افزایش یابد. این وضعیت باعث شده بخش عمده‌ای از رشد قیمت مسکن به فعالیت‌های سفته‌بازانه و انتشار اخبار جهت‌دار نسبت داده شود، نه صرفاً تغییرات اقتصادی یا افزایش هزینه‌های ساخت. کارشناسان معتقدند تا زمانی که داده‌ها شفاف و در دسترس نباشند، هر گونه سیاست کنترلی یا مداخله قیمتی نمی‌تواند اثرگذار باشد.
در نهایت، ایجاد پایگاه داده جامع و دسترسی عمومی به اطلاعات معاملات مسکن تنها راه مقابله با آشفتگی بازار و کاهش سوداگری است. چنین سامانه‌ای به دولت امکان می‌دهد روند قیمت‌ها را پایش کرده و تصمیمات دقیق برای کنترل نوسانات اتخاذ کند. هم‌زمان، خریداران و مستأجران نیز با اطلاعات واقعی‌تر، قادر خواهند بود تصمیمات هوشمندانه‌تری برای سرمایه‌گذاری یا اجاره‌نشینی بگیرند، بدون اینکه تحت تأثیر اخبار غیرواقعی یا رفتارهای سفته‌بازان قرار بگیرند.
رسوب 40 درصد از سرمایه‌های کشور در بخش مسکن
یک کارشناس حوزه مسکن گفت: بسیاری از اخبار منتشر شده در حوزه مسکن برای قیمت سازی است و تعلل دولت برای ایجاد پایگاه داده موجب سرمایه ها در حوزه مسکن شده است.
طبق گزارش‌های اخیر، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 30 میلیون تومان رسیده است. در حالی که هزینه ساخت به سطوح بی‌سابقه رسیده، بازار مسکن با رکود جدی همراه است؛ گزارش‌ها از کاهش تقاضا و معاملات مسکن حکایت دارند؛ بسیاری از سازندگان معتقدند که حتی در شرایطی که پروژه‌ها سخت تمام می‌شوند، فروش واحد‌ها با دشواری انجام می‌پذیرد.
در حقیقت تورم بخش مسکن موجب شده است که عملا خرید برای قشر متوسط به پایین ناممکن شده و حتی در شهرستان‌های اقماری شهر‌های نه چندان بزرگ نیز قیمت مسکن ارقام نجومی را ثبت کند. در این شرایط ادامه افزایش قیمت‌ها الگویی عجیب و البته پیچیده است.
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری آنا با انتقاد از نبود پایگاه داده متقن و قابل اعتماد در حوزه مسکن، گفت: دولت تاکنون نتوانسته سامانه‌ای جامع برای تصمیم‌گیری‌های دقیق ایجاد کند و تلاش دولت برای استفاده از اطلاعات مردم در سامانه‌هایی مانند املاک و اسکان و سامانه‌های مشابه، نتوانسته به ایجاد یک پایگاه داده معتبر منجر شود.
گودرزی افزود: نبود آمار دقیق باعث شده حدود 40 درصد سرمایه‌های کشور به بخش مسکن هدایت و در این حوزه رسوب شود؛ در حالی که با آمار صحیح نیازی به این حجم از ساخت‌وساز و ایجاد واحد‌های خالی نبود. در واقع اگر آمار کمبود مسکن درست بود، به‌راحتی نمی‌توانستیم 8 میلیون اتباع بیگانه را در خانه‌های خالی اسکان دهیم و باز هم خانه‌های خالی باقی بماند. بنابراین می توان گفت که ما آمار دقیق نداریم و بدون سیاست گذاری دقیق در حال حرکتیم.
انتشار آمار غلط؛ عاملی در ایجاد بحران و رکود
این کارشناس با بیان اینکه بسیاری از آمار‌های منتشرشده درباره کمبود یا گرانی مسکن مبتنی بر حدس و گمان است، تصریح کرد: دولت گاهی برای جلوگیری از کاهش قیمت‌ها، از انتشار آمار رسمی خودداری می‌کند. در سال‌های اخیر آمار معاملات واقعی منتشر نشده و خبرگزاری‌ها و پلتفرم‌ها به سمت انعکاس قیمت‌های پیشنهادی رفته‌اند؛ قیمت‌هایی که کاملاً خودسرانه و بدون استاندارد هستند و نمی‌توانند مبنای قیمت‌گذاری باشند.
گودرزی درباره اعلام هزینه ساخت مسکن نیز گفت: با قطعیت نمی‌توان گفت هزینه ساخت افزایش یافته یا کاهش؛ زیرا بازه هزینه ساخت بسیار گسترده است. از مصالح ارزان‌قیمت تا مصالح خارجی گران با تعرفه و مالیات و تأثیر نرخ ارز هر کدام در تعیین هزینه ساخت اثر گذار است؛ بنابراین نمی توان افزایش قیمت به بالای 30 میلیون تومان را به تمام بخش مسکن تعمیم داد.
بسیاری از آمار‌های بخش مسکن کذب محض است
گودرزی تأکید کرد: بیشتر آمار‌هایی که در حوزه مسکن منتشر می‌شود، کذب محض است. او خواستار انتشار فوری و منظم آمار‌های رسمی شد تا از گمانه‌زنی‌ها و قیمت‌سازی‌های غیرواقعی جلوگیری شود.
وی ادامه داد: واقعی‌سازی قیمت‌ها می‌تواند صنعت ساختمان را از رکود فعلی خارج کند: وقتی سازنده سه سال نمی‌تواند واحدش را بفروشد، حتی اگر قیمت‌ها 100 یا 200 میلیون تومان هم باشد، سود نمی‌برد.
این کارشناس با اشاره به رشد سریع بازار‌های موازی گفت: بازار‌های دیگر بازدهی بسیار بالایی داشتند و کسانی که مقابل کاهش قیمت مسکن مقاومت کردند، تقریباً همگی دچار ضرر شدند.
تردید در توجیه‌پذیری طرح نهضت ملی مسکن
گودرزی درباره اجرای طرح‌های ملی نظیر نهضت ملی مسکن اظهار داشت: اگر آمار‌های رسمی و دقیق منتشر شود، شاید این طرح‌ها اساساً توجیه نداشته باشند؛ زیرا بار‌ها گفته شده کمبود مسکن داریم، اما ورود گسترده اتباع بیگانه این فرضیه را نقض کرد.
وی افزود: اگر دولت آمار واقعی معاملات و تعداد واحد‌های مسکونی را اعلام کند، به تصمیم‌گیران و مردم کمک بزرگی خواهد کرد.
گودرزی با انتقاد شدید از وضعیت آماری کشور گفت: هیچ کشوری اجازه نمی‌دهد بیش از 10 درصد سرمایه‌ها وارد بخش مسکن شود، اما در ایران به‌علت جو روانی و افسارگسیختگی قیمتی، حدود 40 درصد سرمایه‌ها به سنگ و گچ تبدیل شده است.
وی ادامه داد: این در حالی است که بسیاری از این واحد‌ها ارزش افزوده ندارند و مازاد محسوب می‌شوند. این شرایط در حالی رخ داده که کشور در شرایط تحریم به‌شدت به سرمایه‌های داخلی نیاز دارد. در واقع انتشار گسترده اخبار جعلی یکی از عوامل اصلی شکست در حوزه مسکن بوده است که موجب آسیب شدید به سرمایه های کشور شد.
درخواست برای ضمانت اجرایی در ثبت آمار و ساماندهی آگهی‌ها
این کارشناس از دولت خواست برای ثبت اطلاعات دقیق املاک و اسکان، ضمانت‌های اجرایی محکم وضع کند و گفت: در فضای مجازی آگهی‌هایی وجود دارد که اصلاً وجود خارجی ندارند و بازار را به‌هم می‌ریزند. دولت وظیفه دارد جلوی این اخبار و آگهی‌های جعلی که باعث ضرر مردم می‌شود را بگیرد. این آگهی ها تنها برای قیمت سازی است.
گودرزی بخش مهمی از بحران مسکن را ناشی از سیاست‌های دولتی دانست و گفت: دولت از عرضه کافی زمین خودداری می‌کند و حتی این عرضه را نوعی اسراف می‌پندارند، در حالی‌که حق مردم است و عدم عرضه زمین و کمبود مصالح می تواند منجر به آشفتگی بازار و افزایش بی دلیل قیمت ها در حوزه مسکن شود.
وی تأکید کرد: اگر دولت آمار واقعی ساخت و نیاز کشور را منتشر کند و اعلام کند که ساخت‌وساز به حد کافی انجام شده، می‌تواند بحران بخش مسکن را مدیریت کند و علاوه بر آن سیاست های دقیقی در خصوص آینده این صنعت اتخاذ کند اما با کمبود اطلاعات دقیق همچنان شاهد آشفتگی در این صنعت هستیم.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، به‌ویژه قیمت‌گذاری منطقه‌ای، می‌تواند مانع جهش‌های قیمتی شود. در واقع وقتی قیمت‌ها رها شده، طبیعی است که فروشندگان مصالح و همه عوامل در پی افزایش قیمت باشند.
عدم تناسب قیمت‌ها با ارزش واقعی ملک
گودرزی با اشاره به اینکه هیچ ارتباط منطقی میان قیمت‌ها و ارزش واقعی ملک وجود ندارد، گفت: چه بسا املاک هرچه فرسوده‌تر شده‌اند، قیمتشان بالاتر رفته است. تورم مسکن اثر سنگینی بر تمام بخش‌های اقتصادی دارد و در هزینه تمام کالا‌ها و خدمات نقش‌آفرین است، اما دولت اهتمام لازم برای کنترل این وضعیت نداشته است.
گودرزی با اشاره به نگرانی‌ها درباره مدیریت دولت جدید گفت: اصلاح‌طلبان کارنامه خوبی در حوزه مسکن ندارند و معمولاً در این دوره‌ها بحران‌های جدی در بخش مسکن ایجاد شده است.