بازار مسکن در ساحل امن / توپ به زمین دولت افتاد!
عملکرد ناموفق بازار ارز در مرحله اول، منجر به افزایش خریدهای سرمایه‌ای در صنعت مسکن شد. اما به زودی، با کاهش قیمت دلار، آرامش به بازار مسکن بازگشت. یک کارشناس مسکن اظهار داشت: اگر دولت قادر باشد تا بازار ارز را کنترل کند، امیدواریم که در سال آینده، بتوانیم به رونق ساخت و ساز و کنترل بازار مسکن شاهد باشیم.
تاثیر نوسانات اخیر در قیمت ارز، که از اوایل ماه دی سال 1402 آغاز شده و در اوایل بهمن ماه به استحکام خود در محدوده 55 هزار تومان رسید، باعث بروز خریدهای محدودی در بازار مسکن به منظور حفظ ارزش پول نشد. طبق گفته واسطه‌های املاک، پس از نزدیک شدن قیمت دلار به 60 هزار تومان انتظارات تورمی در بازارهای غیرملکی افزایش یافت.
مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران می‌گویند که از اواسط بهمن ماه معاملات در بازار مسکن به طور نسبی افزایش یافت؛ خرید و فروش‌هایی که بیشتر در واحد‌های زیر قیمت انجام شد و سریعا فروکش کرد. به همین دلیل منجر به ایجاد اثر تورمی در بازار ملک نشد.
محرک روانی افزایش نرخ دلار از 50 به مرز 60 هزار تومان باعث شد تا به شکل نسبی، خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن افزایش پیدا کند. اما برگشت قیمت دلار به محدوده 55 هزار تومان، رغبت خریدهای سوداگری در این بازار را از بین برد. در حال حاضر بازار مسکن شهر تهران به فاز رکود همراه با ثبات قیمت برگشته است.
از طرف دیگر رشد ساخت و ساز به عنوان عامل کنترل کننده بازار مسکن تحت تاثیر دو عامل قرار دارد؛ عامل اول به نوسانات قیمت ارز مربوط می‌شود که تلاطمی در این بخش دیده نمی‌شود. اما مصالح ساختمانی از تورم عمومی که هم‌اکنون در محدوده 43 درصد قرار دارد به طور مستقیم تاثیر می‌گیرد.
اگرچه بازار ارز بیش از 10 درصد افزایش نداشته، اما تورم عمومی در محدوده 43 درصد قرار دارد. در شرایط رکوی بازار مسکن، برخی سازندگان که به نقدینگی نیاز دارند واحد‌های آماده را با قیمت‌هایی بعضا کمتر از نرخ ساخت عرضه می‌کنند. اما اگر بازده سرمایه در بازار مسکن کاهش پیدا کند می‌تواند اثر کاهشی در میزان ساخت و ساز ایجاد کند.
البته دولت سیزدهم طی حدود دو سال گذشته در قالب طرح نهضت ملی مسکن بیش از دو میلیون و 30 هزار واحد مسکونی را به مرحله ساخت رسانده که مقداری از انتظارات تورمی ناشی از کمبود مسکن در آینده را کنترل کرده است.
حسن محتشم کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار گفت: علت اصلی رکود بازار مسکن به عقب‌نشینی تقاضای واقعی مربوط است. به دلیل بیش از اندازه بالا رفتن قیمت مسکن طی شش سال گذشته متقاضیان موثر قدرت خرید ندارند؛ وگرنه با توجه به تجارب قبلی صبر نمی‌کردند که مبادا دوباره قیمت‌ها دچار تغییر شود. این رکود به کاهش تولید مسکن در بخش خصوصی می‌انجامد.
وی افزود: به دلیل رکودی که در بازار مسکن ایجاد شده، سود‌های آنچنانی گذشته در بخش ساخت و ساز دیده نمی‌شود و به همین دلیل تولید مسکن برای برخی سازندگان توجیه ندارد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نوسانات قیمت مسکن سینوسی است. در مقطعی قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم بالا می‌رود. در بعضی سال‌ها تورم 30 درصد بوده، ولی مسکن 5 درصد رشد کرده است. اما بعد از دو تا سه سال مسکن خیز برداشته و عقب ماندگی گذشته را نه تنها جبران کرده بلکه بالاتر از میزان کلی رشد تورم افزایش یافته است.
محتشم در تحلیل پیش بینی بازار مسکن در سال 1403 گفت: به نظر نمی‌آید اتفاق قابل توجهی را چه به لحاظ تولید و چه به لحاظ معاملات در بازار مسکن شاهد باشیم. در برنامه توسعه و بودجه سال آینده نیز بخش مسکن چندان دیده نشده است. امیدواریم دولت بتواند جلوی تورم و کاهش ارزش پول ملی را بگیرد یا دست کم ارزش پول ملی را ثابت نگه دارد. اگر این اتفاق بیفتد می‌توان امیدوار بود که بخش ساخت و ساز به عنوان موتور پیشران اقتصاد کلان به حرکت بیفتد.