بازگشت به شهرفروشی در تهران
نخستین طرح جامع تهران در سال 1345 بود که موضوع تفاوت تراکم در شهر را به‌صورت رسمی مطرح کرد. در آن طرح محور‌های تراکم بالا، متوسط و پایین مشخص شده و بنا بود تا تهران طی 25 سال به‌صورتی که برنامه‌ریزی‌شده، ساخته شود. باید این طرح در سال 1370 به پایان می‌رسید، اما یک‌دهه مانده به تاریخ پایان طرح، ساخت‌وساز‌های زیادی در تهران انجام شد، چراکه شهرداری نیز برای تامین هزینه‌های خود نیاز به...
«در گذشته شهرداری طوفان‌های بسیاری را به خود دیده، اما اجازه ساخت‌وساز نداده، حالا چه شده که با بادی همه چیز به‌هم ریخته و ساخت‌وساز آزاد شده است. تقاضای ما این است شهرداری با بدنه‌ای که در خود دارد، از گسترش این مسأله پیشگیری کرده و اقدامات لازم را در این زمینه انجام دهد.»
به گزارش شهروند، این اعتراض روز گذشته عضو شورای شهر تهران نسبت به ساخت‌وساز غیرمجاز در تهران است. اعتراضی که حکایت از بازگشت پایتخت به روز‌های شهرفروشی دارد. شهرداری با آسان‌گیری ساخت‌وساز و بی‌اعتنایی به تخلفات، فروش غیرمجاز تراکم را کلید می‌زند.
بنا به گفته یک کارشناس اقتصادی بیشترین میزان تراکم‌فروشی در تهران به سال 92 بازمی‌گردد و ساخت‌وساز مازاد تراکم در سال‌های 92-1400؛ بیش از 95 میلیون مترمربع در شهر تهران بوده و حالا مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی تهران معتقد است که «با استفاده از وضعیت حاکم بر تهران به دلیل اغتشاشات، عده‌ای سودجو از فرصت پیش آمده سوءاستفاده کرده و با تصرف، اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند؛ آن‌ها با این کار برای مدیریت شهری میراثی از جنس تخریب، ناکارآمدی و آسیب اجتماعی به جای می‌گذارند. در بلندمدت نمی‌توان با این‌ها مواجه شد و آن‌ها را رد کرد.»
مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران هم در واکنش به این تذکر اظهار امیدواری می‌کند: «باید تلاش‌هایی صورت بپذیرد تا شاهد مناطقی مانند «مرتضی‌گرد» نباشیم که ساخت‌وساز‌ها انجام شود و درنهایت بگوییم کاری است که انجام شده و دیگر نمی‌توان اقدامی کرد. این تنها یک نمونه است. در سایر نقاط نیز شاهد این اقدامات متخلفانه بوده‌ایم.» و حالا این سوال مطرح است که آیا شهرداری زاکانی سعی در بازگشت به روز‌های اوج تراکم فروشی سال 92را دارد؟
منظور از فروش تراکم چیست؟
نخستین طرح جامع تهران در سال 1345 بود که موضوع تفاوت تراکم در شهر را به‌صورت رسمی مطرح کرد. در آن طرح محور‌های تراکم بالا، متوسط و پایین مشخص شده و بنا بود تا تهران طی 25 سال به‌صورتی که برنامه‌ریزی‌شده، ساخته شود. باید این طرح در سال 1370 به پایان می‌رسید، اما یک‌دهه مانده به تاریخ پایان طرح، ساخت‌وساز‌های زیادی در تهران انجام شد، چراکه شهرداری نیز برای تامین هزینه‌های خود نیاز به درآمد داشت.
بر همین اساس جمعیت پایتخت به‌شدت افزایش پیدا کرد و در سال‌های دهه 70 کسب درآمد از محل صدور پروانه ساختمان به رویه ثابت شهرداری تبدیل شد. نیمه دوم دهه 80 و ابتدای دهه 90 هم این روند با شدت بیشتری ادامه پیدا کرد و آلودگی هوا و ترافیک، آورده این نوع نگاه به شهر بود، اما فروش تراکم و ساخت بزرگراه‌ها باز همچنان ادامه پیدا کرد.
از همان سال‌ها فروش تراکم مخالفان جدی پیدا کرد، اما شهرداری‌ها تغییر این رویه را منوط به تصویب قانون درآمد پایدار در مجلس می‌دانستند. حال این قانون تصویب شده است، اما این رویه با نام‌های دیگر ادامه دارد.
قانون درآمد پایدار در مورد فروش تراکم چه می‌گوید؟
قانون درآمد پایدار به‌تازگی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. ماده 17 قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها» بیان می‌کند: «شهرداری‌ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهر‌ها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی برخلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (5) قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22 اسفند 1351 با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است.»
شهرداری‌ها با فروش تراکم به درآمدزایی دست می‌زنند که باید تراکم مجاز یا ذیل طرح تفصیلی باشد یا اینکه از کمیسیون ماده 5 مجوز لازم را کسب کنند، اما وضعیت فروش تراکم در دهه گذشته چگونه بوده است؟
عدم‌شفافیت در انتشار آمار فروش تراکم طی دهه گذشته
بهروز شیخ‌رودی، معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم و کارشناس حوزه اقتصاد شهری با اشاره به مبنای تراکم مازاد مجاز در گفتگو با خبرنگار «شهروند» بیان می‌کند توضیح می‌دهد طرح تفصیلی شهر تهران که تراکم پایه مالی برای کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی شهری را معادل 120 درصد وسعت ملک طبق سند مالکیت دانسته است و مازاد بر آن را در حد تراکم مجاز ساختمانی براساس طرح تفصیلی اصطلاحا مازاد تراکم مجاز می‌نامند که بیشترین میزان این نوع از تراکم با رقم 750 درصد به اراضی با پهنه s121 یعنی محور‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی تعلق دارد. اضافه بر این تراکم را مازاد تراکم غیرمنطبق بر طرح تفصیلی تشکیل‌می‌دهد که متناسب با پهنه‌ای که املاک در آن واقع شده است، می‌توان میزان مازاد تراکم مجاز و غیرمجاز یک ملک را تعیین کرد.»
او درباره وضعیت فروش تراکم در دهه‌های اخیر می‌گوید: «متاسفانه اطلاعات میزان تراکم عرضه‌شده توسط شهرداری‌ها نه فقط در تهران بلکه در سطح کشور دور از دسترس شهروندان قرار دارد، البته این روند در دهه 70 وضعیت متفاوتی داشته و همیشه پنهان نبوده است. تا میانه دهه 70 در سالنامه‌های آماری شهرداری تهران با اطلاعات میزان تراکم عرضه‌شده به مترمربع و حتی میانگین قیمت تراکم منتشر می‌شده است.»
ساخت‌وساز مازاد تراکم در سال‌های 92-1400؛ بیش از 95 میلیون مترمربع در شهر تهران
شیخ‌رودی ادامه می‌دهد: «اما حالا که شفافیت و سامانه‌های شفافیت مد شده‌اند، این اطلاعات در دسترس شهروندان قرار ندارد و ما تنها با مراجعه به گزارشات آماری پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها که مرکز آمار ایران منتشر می‌کند، به محاسبه میزان بارگذاری براساس زیربنا و زمین می‌توانیم پی ببریم که به‌صورت متوسط در یک سال یا فصل شهرداری اجازه چه میزان بارگذاری برای ساخت‌وساز یا همان تراکم را در پروانه‌های ساختمانی داده است، در این میان حجم تراکم مجاز و غیرمجاز هم قابل تفکیک نیست، اما به ما تصویر روشنی از رویکرد حاکم بر مدیریت شهری نسبت به رعایت یا عدم‌رعایت طرح تفصیلی می‌دهد.»
این متخصص حوزه مالیه شهری به آمار فروش تراکم در سال‌های مختلف اشاره می‌کند: «براساس اطلاعات منتشرشده توسط مرکز آمار ایران در گزارش آماری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سال 1392 تا 1400 ما شاهد آن هستیم که در شهرداری تهران تعداد 90 هزار و 223 پروانه ساختمانی صادر شده و شهرداری در این پروانه‌ها اجازه داده است زیربنایی به مساحت 133 میلیون و 52 هزار و 558 مترمربع در مجموع زمین به مساحت 31 میلیون و 301 هزار و 613 مترمربع ساخت‌وساز شود.»
شیخ‌رودی بیان می‌کند: «اگر همین رقم کلان را بررسی کنیم می‌بینیم متوسط بارگذاری که شهرداری تهران در پروانه‌های صادره سال‌های 1392 تا 1400 به سازندگان اجازه داده برابر با 428 درصد است. وقتی آن را از میزان تراکم پایه مالی یعنی 120 درصد کسر کنیم می‌بینیم شهرداری در این سال‌ها به‌طور متوسط حداقل 328 درصد مازاد تراکم عرضه کرده است. این امر یعنی ما با ساخت‌وساز مازاد تراکم معادل 95 میلیون و 490 هزار و 622 مترمربع در شهر تهران مواجه بوده‌ایم که مشخص نیست چه میزان از این مازاد تراکم مجاز و در چارچوب طرح تفصیلی و چه میزان مازاد تراکم غیرمجاز و در حقیقت تخلف از طرح تفصیلی بوده است.»
بیشترین آمار شهرفروشی متعلق به سال 92 است
او دوره چهارم و پنجم مدیریت شهری در فروش تراکم را با یکدیگر مقایسه می‌کند: «با همین معیار سنجش وقتی به اطلاعات پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران در طی سال‌های 1392 تا 1400 نگاه می‌کنیم می‌بینیم در سال 1392 با متوسط بارگذاری 488 درصدی ما شاهد بیشترین حجم اجازه بارگذاری برای ساخت‌وساز در پروانه‌های صادره هستیم. در نقطه مقابل در سال 1399 با متوسط بارگذاری 377 درصدی ما کمترین حجم اجازه بارگذاری برای ساخت‌وساز را در پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران مشاهده می‌کنیم که روشنگر و متمایزکننده عملکرد دوره چهارم و پنجم شورای شهر تهران نیز هست.»
شیخ‌رودی ادامه می‌دهد: «فارغ از میزان تراکم مجاز و غیرمجاز اگر بخواهیم عملکرد شورای چهارم و پنجم شهر تهران را صرفا براساس مساحت زیربنای ساخته‌شده طبق مازاد تراکم پس از کسر زیربنای تراکم پایه مالی (یعنی 120 درصد مساحت زمین) با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که در طی سال‌های 1392 تا 1395 یعنی دوره مدیریت شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که مساحت ساخت‌وساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی برابر با 54 میلیون و 635 هزار و 82 مترمربع بوده است.»
این متخصص حوزه مالیه شهری عنوان می‌کند: «در مقابل در طی سال‌های 1396 تا 1399 یعنی دوره مدیریت شورای پنجم مساحت ساخت‌وساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی معادل 34 میلیون و 566 هزار و 479 مترمربع است، در دل این دو رقم هر چند مساحت مازاد تراکم مجاز و غیرمجاز از هم تفکیک نشده، اما نشان می‌دهد که چه دوره‌ای نسبت به بارگذاری و تراکم ساخت‌وساز سختگیرانه‌تر عمل می‌کرده و چه کسی شهر را بیشتر فروخته است!»
شیخ‌رودی می‌افزاید: «البته در کنار اراده مدیریت شهری مولفه‌های اقتصاد کلان و دوره‌های رکود و رونق ساخت‌وساز هم در وجود متقاضی برای مازاد تراکم موثر است و این‌گونه نباید تصور کرد که اگر دوره‌ای مازاد تراکم بیشتری عرضه‌شده تنها متاثر از اراده مدیریت شهری است و بقیه عوامل بی‌تاثیرند.»
«در سال 1394 و از قضا در دوره مدیریت شهری شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که متوسط میزان بارگذاری و تراکم ساخت‌وساز در پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری به رقم 394 درصد می‌رسد و ما شاهد کاهش 19 درصدی میزان تراکم عرضه‌شده نسبت به سال 1393 هستیم که بیشترین میزان بارگذاری را در طی این سال‌ها از آن خود کرده است. این روند نقش تقاضای بازار و تمایل سازندگان به میزان تراکم عرضه‌شده توسط شهرداری را آشکار می‌کند و نشانگر آن است که بازار همیشه متقاضی تراکم نیست، بلکه تقاضا تابعی از شرایط مختلف اقتصادی است و تنها عرضه تراکم توسط شهرداری تعیین‌کننده نیست.»
روند شهرفروشی ادامه دارد؟
بیش از یک سال از حضور دوره جدید مدیریت شهری گذشته است و هنوز نمی‌توان قضاوت دقیقی در رابطه با رویکرد فروش تراکم این دوره داشته باشیم، اما برخی رویکرد‌های موجود منجر به تخلفات ساختمانی و به تبع آن فروش تراکم غیرمجاز خواهد شد که می‌تواند نگران‌کننده‌تر از دوره‌هایی باشد که دارای آمار دقیق و براساس ضابطه است. از سوی دیگر برخی رویکرد‌های دیگر آثار اولیه رویکرد شهرفروشی است. اولین گمانه شهرفروشی با صحبت‌های شهردار تهران زده شد؛ ساخت هتل پنج تا هفت ستاره در هشت بوستان تهران.
شهردار تهران با اشاره به اینکه پروژه‌های مشارکتی گره‌گشای اقتصاد تهران است، گفت: «درصدد هستیم در هشت بوستان تهران هتل پنج تا هفت ستاره بسازیم. اگر در هشت بوستان پیرامونی مجوز ساخت‌وساز داده شده است مثل کوهسار، باید درصد‌ها را بارگذاری کنیم تا برای مثال پنج هتل پنج تا هفت ستاره بسازیم.»
کاهش زمان صدور پروانه و عجله شهرداری برای ساخت‌وساز
زمزمه‌هایی مطرح شده که شهرداری برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی به‌دنبال تغییر در نحوه اجرای برخی ضوابط فنی ساخت‌وساز رفته که این رویکرد باعث نگرانی برخی محافل فنی شده است.
در یک مورد واگذاری تاییدیه ایمنی ساختمان‌ها به دفاتر خدمات الکترونیک واکنش متخصصان امر را به‌دنبال داشت که شهرداری به ارائه ادله‌های خود در این زمینه پرداخت.
سیدمحمد آقامیری عضو شورای شهر تهران اعلام می‌کند که برخی از آزمایشات در صدور پروانه ساختمانی تخصصی است و نمی‌توان زمان آن را کاهش داد. «یکسری از فرآیند‌ها در صدور پروانه علمی و زمانبر است. مثلا آزمایش خاک یا همان ژئوتکنیک دو تا چهار هفته زمان می‌برد و نمی‌توانیم این آزمایش را به یک هفته تقلیل دهیم و اگر این آزمایشات را به‌طور موازی انجام دهیم باز هم 50 روز زمان آزمایشات تخصصی است، پس وعده کاهش زمان صدور پروانه به یک هفته یا یک ماه را ندهید، چراکه غیرتخصصی است.»
اصرار شهرداری به کاهش زمان صدور پروانه برای افزایش درآمد خود می‌تواند زنگ خطر کاهش کیفیت ساخت‌وساز باشد و خود مشوقی برای افزایش ساخت‌وساز و در پی آن به افزایش تخلفات ساختمانی و شهرفروشی می‌انجامد.
افتتاح بدون صدور پروانه ساختمانی
ناصر امانی، عضو شورای اسلامی شهر تهران از افتتاح بدون پروانه پرده برداشت: «من از شهرداری تهران خواهش می‌کنم پروانه‌های کلنگ‌زنی‌هایی که در ارتباط با ساخت مسکن تاکنون انجام گرفته، برای شورا بفرستد. مگر می‌شود ما برای مسکن کلنگ‌زنی کنیم، اما پروانه صادر نکرده باشیم! این موارد از اصول اولیه است.» امانی به مراسم کلنگ زنی در منطقه 13 اشاره می‌کند؛ زاکانی در مراسمی از ساخت 2060 واحد مسکونی در محدوده نظامی منطقه 13 خبر داد که عضو شورای شهر مدعی است این پروژه بدون اخذ پروانه کلید خورده است.
این رفتار شهرداری به دو معنا تفسیر می‌شود؛ یکی کلنگ‌زنی‌های نمایشی و دیگری در پیش گرفتن تخلف ساختمانی. قانون می‌گوید ساخت‌وساز بدون پروانه ممنوع است، حال باید ببینیم این تخلف آیا به شهرفروشی منجر خواهد شد؟
از سوی دیگر مجوز ساختمانی در زمین‌هایی که کاربری مسکونی ندارد خود می‌تواند بزرگ‌ترین چالش فروش شهر باشد و به نظر می‌رسد سرعت شهرفروشی در این دوره بیش از دوره‌های گذشته است.
پای شهرفروشی در میان است؟
بخش زیادی از بودجه امسال شهرداری تهران در حوزه شهرسازی تعریف شده است، ولی هنوز نتوانسته به همه اهداف خود در ساخت و ساز برسد و تنها خبر‌هایی مبنی بر عدول از ساخت و ساز غیرمجاز به گوش می‌رسد و نکته نگران‌کننده برای فعالان حوزه شهری تغییر قوانین و بخشنامه‌هاست تا جایی که سال گذشته مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران طی هشداری عنوان می‌کند: «ما گفتیم قفل و بست‌ها برداشته شود، اما نه اینکه خلاف‌ها را رسمی کنید و بگویید خلاف کنید، می‌بخشیم. این صحیح نیست. طرح تفصیلی قاموس شهر است و برای آن جان کندیم تا به تصویب برسد. اگر به آن پایبند نباشیم، سنگ بر روی سنگ بند نمی‌شود. آن وقت نمی‌توانیم شهر را کنترل کنیم و باید هر خلافی را بپذیریم و راه بی‌قانونی باز می‌شود.» او هشدار داد که اگر این روند ادامه پیدا کند، آن را به مراجع قضائی منعکس می‌کنیم.
به نظر می‌آید این‌گونه موارد زنگ‌خطر را به صدا درآورده و نگرانی برای افزایش تخلفات ساختمانی و به تبع آن فروش غیرمجاز تراکم را شدت می‌بخشد و باید ببینیم با این رویه ظرفیت زیستی تهران باز هم تنگ‌تر خواهد شد. البته این رویه اتفاق جدیدی نیست و سال‌های زیادی برای توسعه شهر، شهرفروشی انجام شده، اما هشدار عضو شورای شهر تهران نسبت به سوءاستفاده از فضای حاکم و تصرف خیلی از زمین‌ها امری فراتر از فروش تراکم است و احتمالا با پدیده‌ای خطرناک‌تر از فروش تراکم مواجه خواهیم بود.
از میان اخبار