بحران مسکن سبک زندگی متعارف را تغییر می‌دهد
یک کارشناس اقتصاد می‌گوید: «در سال‌های گذشته مطالعات بسیاری در حوزه مسکن و ساماندهی این بخش صورت گرفته که همگی نشان می‌دهند بخش مسکن، بخشی است که بیشترین میزان بازدهی سرمایه را برای سرمایه گذاران داشته است. وضعیت فعلی بازار مسکن ناشی از حضور گسترده و پررنگ برخی نهادهای انحصارگر و صاحب نفوذ است که توانستند در این سال‌ها به عناوین مختلف با نفوذ به عرصه مسکن، سودهای افسانه‌ای به جیب بزنند.»
حسین راغفر عنوان می‌کند: «زندگی انسانی نیازمند تامین یکسری نیازهای اولیه است که البته در طول زمان این نیازها تغییر می‌کنند. مسکن از دیرباز جزو نیازهای ضروری و اساسی بشر بوده و هست. متاسفانه در کشور ما تامین سرپناه تبدیل به یک آرزوی دور از دسترس شده است. پرواضح است که حتی تامین نیازهای اولیه و رفع موانعی مانند مشکلات خانه‌دار شدن، باز هم شرایط اقتصادی و اجتماعی نمی‌تواند به‌شکل طبیعی پیش برود.» آنچه در ادامه می‌خوانید متن کامل گفت‌وگوی صمت با این کارشناس اقتصاد است.
آخرین گزارش‌های رسمی نشان می‌دهند در طول فروردین 1403 فقط 15 هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده است. باوجود این رکود کم‌سابقه، نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت به حدود 82 میلیون تومان رسیده است. چه چیزی موجب پدید آمدن این وضعیت نابسامان شده؛ آن‌هم در حالی که گفته می‌شود 51 درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند؟
من فکر می‌کنم مسئله زمانی روشن می‌شود که از تکرار بحث‌های غیرواقعی بگذریم. چنانچه بخواهیم تنها به رابطه میان «عرضه و تقاضا» در بازار مسکن تهران بنگریم، دیگر قادر به تشریح منطقی ماجرا نخواهیم بود. براساس اصول اقتصاد، هنگامی که تقاضا برای یک کالا وجود دارد و عرضه کافی هم صورت گرفته، تورم نباید شکل بگیرد، اما این وضعیت سال‌های سال است که در بازار مسکن حاکم نیست. تا آنجا که امروز فاصله میان قدرت خرید متقاضیان و نرخ مسکن چنان زیاد شده که تقاضا به‌شکلی بی‌سابقه به نزدیک صفر رسیده است. یعنی همان‌طور که آمارهای رسمی می‌گویند در فروردین سال جاری حداکثر روزی 50 واحد مسکونی در پایتخت 10 میلیون نفری تهران معامله شده است.
مشکلات بخش مسکن ناشی از چیست؟
من فکر می‌کنم وضعیت فعلی بازار مسکن ناشی از حضور گسترده و پررنگ برخی نهادهای انحصارگر و صاحب‌نفوذ در آن است که توانستند در این سال‌ها به عناوین مختلف با نفوذ به عرصه مسکن، سودهای افسانه‌ای به جیب بزنند. تاوان این بی‌عدالتی در توزیع مسکن و کسب سود را هم طبقه متوسط و مزدبگیر می‌پردازند که از یک طرف با افزایش منصفانه حقوق مواجه نیستند و از سوی دیگر نیازهای اولیه زندگی آنها مانند مسکن دستمایه سوداگری سودجویان پرنفوذ قرار می‌گیرد.
این در حالی است که در سال‌های گذشته مطالعات بسیاری در حوزه مسکن و ساماندهی این بخش صورت گرفته که همگی نشان می‌دهند بخش مسکن، بخشی است که بیشترین میزان بازدهی سرمایه را برای سرمایه گذاران داشته است. این در حالی است که برخی نهادهای قدرتمند، به‌دلیل دسترسی و نفوذ در نظام تصمیم‌گیری، موفق به اجرای پروژه‌های مسکنی شده‌اند که سودهای بالایی برای‌شان رقم زده است. حتی دیده شده که گاه پول زمینی را که روی آن ساخت‌وساز کردند و واحدهایش را به بالاترین نرخ فروختند هم نپرداختند.
همزمان باید به عوامل دیگری هم توجه داشته باشیم که در این بازار نقش‌آفرین هستند؛ از جمله نرخ دلار. در اقتصادی مانند اقتصاد کشورمان که دچار انواع نابسامانی‌ها شده، نرخ دلار یک عامل مهم و تعیین‌کننده در سایر بازارهاست. پیامدهای هر تغییر در نرخ ارز به‌سرعت در تمام ابعاد اقتصاد ایران و بازارها نمایان می‌شود. این مورد بارها در اقتصاد ایران مشاهده شده که بالا رفتن نرخ دلار چه اثرات ویرانگری بر کشور دارد. همچنین همان‌طور که کاهش ارزش پول ملی تورم را به کل اقتصاد تعمیم می‌دهد، اثر آن بر نرخ واحدهای مسکونی حتی بیشتر از میانگین فشار تورمی آن بر کل اقتصاد است. حتی گاهی دیده شد با بالا رفتن نرخ دلار، بخشی از سرمایه‌های موجود در بازارهای دیگر، از جمله مسکن به این بخش می‌روند یا درآمدهای حاصل از نوسانات ارزی راهی بازار موازی مسکن شده و در نهایت مجموع این عوامل ایجاد نوسان در بازارهای یادشده را به‌دنبال دارد. البته در سال‌های گذشته نقش تضعیف ارزش پول ملی در نوسانات بازار مسکن بیش از گذشته قابل ردیابی و محاسبه است.
پس به این ترتیب شما سهمی را برای «عرضه و تقاضا» در نابسامانی‌های موجود قائل نیستید؟
بازار مسکن ایران در طول دهه‌ها به وضعیتی رسیده که امروز مشاهده می‌کنیم. از قضا وقتی به شواهد رجوع کنیم متوجه می‌شویم اگر تاثیر عرضه و تقاضا بر بازار مسکن یک قاعده همیشگی بود، اکنون شاهد وضعیت دیگری در این بازار پرتقاضا بودیم، زیرا همه آمارها حاکی از آن است که عرضه مسکن در کشورمان حتی از تقاضا هم بیشتر است، اما همان‌طور که می‌بینیم سال به سال به‌شکل هولناکی بر نرخ آن افزوده می‌شود.
اگر بخواهم صریح‌تر بگویم در شرایطی که تولید مسکن در پایتخت بیش از نیاز است، قیمت‌ها سر به فلک کشیده‌اند، به‌نحوی که اکنون مسکن کالایی در دسترس برای عموم مردم نیست و صاحبخانه شدن برای کسانی که در لایه‌های میانی کشور هستند هم تبدیل به آرزویی ناممکن شده است. اینکه امروز ایران به‌عنوان کشوری که هنوز سهم جوانان از جمعیتش بالا است، با بحران‌های زیادی در ارتباط با نسل جوان مواجه شده، ناشی از همین وضعیتی است که ذکرش رفت.
واقعیت این است که زندگی انسانی نیازمند تامین یکسری نیازهای اولیه است که البته در طول زمان این نیازها تغییر می‌کنند. مسکن از دیرباز جزو نیازهای ضروری و اساسی بشر بوده و هست. متاسفانه در کشور ما تامین سرپناه تبدیل به یک آرزوی دور از دسترس شده است. پرواضح است که حتی تامین نیازهای اولیه و رفع موانعی مانند مشکلات خانه‌دار شدن، باز هم شرایط اقتصادی و اجتماعی نمی‌تواند به‌شکل طبیعی پیش برود. در سطح جهانی هم مسئله تامین مسکن برای عموم، تنها یک موضوع اقتصادی نیست و دارای ابعاد مختلف فرهنگی، اجتماعی و حتی امنیتی است. اساسا کشورهایی که نمی‌توانند مسکن، غذا، شغل، بهداشت و آموزش عمومی را فراهم کنند، کشورهای پایداری به‌شمار نمی‌روند.
متاسفانه باوجود اهمیت مسئله مسکن و تاکیدات مکرر قانون اساسی ایران بر تامین مسکن، مشکلات این حوزه ادامه دارد. حتی چنان «بدمسکنی» فراگیر شده که گاهی به‌دلیل «فقر مسکنی» سبک زندگی متعارف خانواده‌های کشور نیز دستخوش تغییرات بزرگی شده است. ضمن اینکه معافیت‌های مالیاتی این بخش نه‌تنها منجر به نادیده گرفتن یک بخش مهم از منابع درآمدی دولت می‌شود، بلکه قدرت دولت در تنظیم‌گری و نظارت بر این بازار مهم را هم کاهش می‌دهد.
راه اصلاح وضعیت حوزه مسکن در ایران چیست؟
دولت باید در این عرصه مداخله کند. چنانکه در بسیاری از کشورهای اروپای غربی یا شمالی هم دولت‌ها مداخله گسترده‌ای در عرضه، تقویت تقاضا و حتی قیمت‌گذاری مسکن دارند. دولت باید برای رفع این معضل بین حوزه‌های اقتصادی - اجتماعی به‌نحوی مداخله کند که این معضل تبدیل به یک چالش امنیتی - سیاسی نشود. دولت باید وارد عرضه و ساخت مسکن شود و چنان تمهیداتی را ترتیب دهد که بتواند مسکنی ارزان و مناسب را به‌ویژه در اختیار نسل جوان و مزدبگیران کشور قرار دهد. این مطالبه زیادی نیست، بلکه یکی از وظایف دولت است که در قانون اساسی هم مورد تاکید قرار گرفته است.
به‌نظر شما مداخله دولتی در این بخش موفق بوده است؟
بله؛ این موفقیت به‌ویژه در یکی دو دهه اول انقلاب اسلامی به‌وضوح مشخص است. آن زمان که عدالت اجتماعی یک ارزش عمومی در بخش مهمی از حاکمیت بود، دولت با مداخله در عرضه و فروش زمین و مصالح ارزان به تعاونی‌های مسکن، زمینه خانه‌دار شدن بخش وسیع و چشمگیری از عموم مردم را فراهم آورد. به‌باور من این الگوی مداخله موفق هنوز هم می‌تواند به یافتن راه‌های مناسب کمک کند.
در شرایطی که هر مداخله‌ای از سوی دولت، با اعتراضات بخشی از اقتصاددانان دست‌راستی مواجه می‌شود، چگونه شما از ضرورت افزایش مداخلات دولتی صحبت می‌کنید؟
برای اینکه رفع مشکل مسکن، یک گره کور در کشور است و باید باز شود. نباید این‌طور باشد که دولت صرفا به‌عنوان یک نظاره‌گر بیرونی، تنها مشاهده‌گر اقدامات سوداگران باشد و فقط سری از افسوس تکان دهد. دولت باید در مقابل این روند بی‌امان چپاول بایستد و راه‌های خروج از این بحران را پیش پای جامعه قرار دهد.
به‌ویژه دولت سیزدهم که یکی از وعده‌های مهم خود را ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی قرار داده بود، باید با جدیت وارد میدان شود.
اگر یادتان باشد یکی از وزرای اسبق راه به اینکه واحد مسکونی دولتی نساخته افتخار کرده بود. فکر می‌کنید رویکرد موردبحث چه نقشی در وضعیت نامناسب فعلی دارد؟
تا جایی که من به یاد دارم آن آقا گفته بود من به اینکه هیچ مسکن مهری در دوره‌ام به اتمام نرسید، افتخار می‌کنم. هرچند از نظر کیفی و جانمایی ایرادات بسیاری به طرح مسکن مهر وارد است، اما نمی‌توان به این پروژه تنها از زاویه کیفیت آن نگریست. حتی فرصت اصلاح طرح پرمشکل مسکن مهر وجود داشت، اما این ظرفیت موردتوجه قرار نگرفت و رها شد.
گذشته از سیاست‌های تبلیغاتی اجرای طرح مسکن مهر، به‌صراحت می‌توان گفت راه‌های ارزان‌تر و مثمرثمرتری برای خانه‌دار کردن مردم وجود داشت و دارد. با این همه اینکه در دولت بعدی به‌جای اصلاحات عملی، به بی‌عملی خودشان افتخار کردند، ناشی از رویکردی است که دولت را در مسئولیت‌هایش به گوشه‌ای فرامی‌خواند و می‌گوید اجرای چنین وظایفی مهم نیست.