تاوان سنگین مداخله دولت در مسکن / جبهه «خانه ارزان» شکست خورد
مداخله دولت در بازار مسکن در قالب طرح‌های خانه‌سازی، به سه علت باعث خروج سرمایه‌گذاران از جبهه اصلی به بیرون شهرها - نقاط فاقد تقاضای موثر مسکن - شده است.
به گزارش اقتصادنیوز به نقل از دنیای‌اقتصاد، جبهه «مسکن ارزان» در شهرهای کشور به طرح «مسکن دولتی» باخت. آمار رسمی از کارنامه بانکی «تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده» نشان می‌دهد سال گذشته در مقیاس 9 ماهه، سهم ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت فرسوده از کل تولید مسکن کشوری به یک‌درصد هم نرسید. این در حالی است که همگان - دولت و کارشناس و منتقدان و ذی‌نفعان مسکن - معتقدند حداقل 10درصد تولید مسکن باید در این مناطق انجام شود. بافت فرسوده همان «مناطق ارزان بازار مسکن» است؛ جایی که - همچون هسته فرسوده تهران - در دوره قبل از جهش قیمت، حدود 30درصد خریداران خانه، این مناطق را انتخاب می‌کردند و الان سهم بافت از معاملات خرید به نزدیک 50درصد رسیده است. سطح پایین قیمت ملک در بافت فرسوده - نسبت به بقیه مناطق - این قسمت از شهرها را مستعد سرمایه‌گذاری ساختمانی کرده اما مداخله دولت در بازار مسکن در قالب طرح‌های خانه‌سازی، به سه علت باعث خروج سرمایه‌گذاران از جبهه اصلی به بیرون شهرها - نقاط فاقد تقاضای موثر مسکن - شده است.
با محو شدن بافت فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی، آمارها ازشکست نوسازی هسته ارزان عرضه مسکن به مسکن دولتی به عنوان قربانی اول سیاست مسکن‌سازی در بیرون شهرها، خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمارهای بانکی از وضعیت وام دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان‌دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.
هسته ارزان بازار مسکن در شهرها در واقع همان بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به دلیل پایین تر بودن سطح قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق مصرفی، کانون عرضه واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند. در واقع این مناطق، محله هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجرهای کم درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر مناطق و محلات، توان خرید یا اجاره مسکن را در آنها دارند. مناطقی که سهم قابل‌توجهی از معاملات خرید مسکن را به‌خصوص در سال‌های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده اند و این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نباید این مناطق از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه های ساخت‌وساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق ها وحمایت ها با اولویت ساخت‌وساز در آنها اختصاص یابد.
با این حال، شواهد و واقعیت های آماری ازوضعیت ساخت‌وساز در بافت های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می‌کند. در شرایطی که هم اکنون عمده حمایت ها، مشوق ها و تمرکز برنامه های ساخت مسکن از سوی دولت در کلان‌شهرها که اتفاقا کانون بافت های فرسوده کشور هستند، به مناطق خارج از این شهرها انحراف پیدا کرده است، سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است. در حالی که ساخت‌وساز و ارائه تسهیلات در این مناطق روندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمارهای شبکه بانکی کشور نشان می‌دهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280هزار واحد مسکونی که در شهرهای کشور مجوز ساخت‌وساز دریافت کرده اند تنها 1725 واحد مسکونی در بافت های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده اند.
از آنجا که بخش عمده سرمایه‌گذارها وسازنده ها در بافت های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می‌کنند و همچنین تاکنون آماری از روند نوسازی بافت های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می‌توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها 6/ 0درصد از واحدهای ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده اند. این در حالی است که سهم این مناطق در معاملات مسکن به‌خصوص در کلان‌شهرها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال 96 یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل 36درصد بود هم اکنون به 45درصد افزایش یافته است. این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان‌قیمت به هسته ارزان شهرها هدایت شود. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهرها به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ مصداق دارد.
همچنین آمارهای رسمی حاکی است هم اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65درصد ارزان تر از سایر مناطق شهر تهران است. همین موضوع نشان می‌دهد به‌رغم انحراف سیاست‌های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، کانون تقاضای مسکن ارزان‌قیمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته درونی وفرسوده آنها قرار دارد. با این حال، حمایت ها، سیاست‌ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهرهای بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن‌سازی در دل بافت های فرسوده و درون هسته ارزان‌قیمت عرضه مسکن شهرها متمرکز شود، به بیرون از شهرها کشیده شود و جبهه جدید در بیرون از شهرها تشکیل شود.
با استناد به آمارهای رسمی بانکی و از آنجا که هم اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می‌کنند سال گذشته بانک‌ها تنها 1725 فقره وام نوسازی پرداخت کرده اند؛ البته آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحدهای ساخته شده در بافت های فرسوده در سال‌های 98 و 99 نشان می‌دهد تقریبا از هر 5 واحد ساخته شده در این بافت ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده اند. در هر کدام از این سال‌ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهای دولتی حول و حوش 50هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال 98 معادل 15هزار و 782 فقره وام نوسازی و در سال 99 معادل 10هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال 98 معادل 395هزار واحد مسکونی و در سال 99 معادل 491هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می‌توان نتیجه گرفت تنها 4درصد واحدهای ساخته شده کل کشور در سال 98 وام نوسازی دریافت کرده اند و همچنین این موضوع در سال 99 معادل 2درصد کل واحدها بوده است.
با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می‌توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت‌وسازهای کشور تنها حدود 12درصد واحدهای ساخته شده در سال 98 و 10درصد کل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال 1400 نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر 5 واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحدهای فرسوده از کل ساخت‌وساز کشوری در سال گذشته معادل 3درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر 5 واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال‌های اخیر نسبت به هزینه های ساخت‌وساز برمی گردد. سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال‌های 98 و 99 معادل 50میلیون تومان و در سایر شهرها 30 تا 40میلیون تومان بود که برای سرمایه‌گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می‌شود. این سقف بعد از افزایش در سال 1400 به 120میلیون تومان برای تهران و 100 و 80میلیون تومان برای سایر شهرها رسید.
در حالت حداقلی، دست کم باید 30درصد کل ساخت‌وسازهای کشور در بافت های فرسوده انجام شود؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از 40درصدی بافت های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده آل باید حداقل نیمی از ساخت‌وسازها در بافت های فرسوده باشد. این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به 5درصد هم نرسیده است و معادل 3درصد برآورد می‌شود. این موضوع به معنای محو شدن بافت های فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت های فرسوده را می‌توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.
محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در حالی نشان‌دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم اکنون عمده حمایت‌ها، مشوق ها و تمرکز طرح خانه سازی دولتی به ساخت‌وساز در خارج از شهرها اختصاص یافته است. علت کاهش سهم بافت های فرسوده از ساخت‌وسازهای کشوری به‌خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می‌شود. به صورت خودکار سازنده ها تمایل به سرمایه‌گذاری در مناطقی دارند که ریسک کمتری برای آنها داشته باشد. در مسکن دولتی و خانه سازی در بیرون شهرها هم اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر‌درصدی برای سازنده هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به دلیل به‌روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح های خانه سازی دولتی، عملا این سازنده ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته های درونی و فرسوده شهرها کاهش می یابد. این شرایط نشان‌دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحدهای مسکونی و حتی دولت به همراه دارد.
انتخاب بدترین راه
فردین یزدانی، کارشناس ارشد مسکن نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برنامه های تامین مسکن یادآور یک جمله مهم در مباحث مربوط به برنامه ریزی شهری است. در برنامه ریزی های شهری و در برخی دیگر از حوزه های مرتبط، این جمله که بدترین راه برای حل مسائل شهری ساده ترین راهکار و بهترین راه، سخت ترین مسیر است، کاربرد زیادی دارد. نگاهی به برنامه های تامین مسکن نشان می‌دهد سیاستگذار همواره به سراغ ساده ترین راه که اتفاقا بدترین راهکار است، رفته است و هم اکنون نیز مشاهده می‌شود که موضوع الحاق اراضی خارج از محدوده شهرها به شهرها، به عنوان ساده ترین و در عین حال بدترین راه حل مورد توجه سیاستگذار مسکن قرار گرفته است.
در حالی که عملکردها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده در عین حال که مسیر سخت تر اما بهترین راهکار تامین مسکن است، بسیار ضعیف است. یک پیش شرط مهم تسریع جریان نوسازی بافت های فرسوده واستفاده از ظرفیت های این بافت ها برای تامین مسکن آن است که پیمایشی دقیق از موانع پیش روی سرمایه‌گذاری و ساخت در بافت های فرسوده انجام شود؛ تاکنون هیچ پیمایش مفصل، جامع و کاربردی در این زمینه که منتج به استخراج راهکارها و راهبردهای عملی و اجرایی در این بافت ها شود انجام نشده است. در واقع هیچ برآورد مستند و دقیقی که نشان دهد مشکلات اصلی نوسازی بافت های فرسوده چیست و چگونه می‌توان آنها را برطرف کرد، مشاهده نکرده ام! در چنین شرایطی دولت ها نیز ساده ترین راه ها راکه اصلی ترین آن الحاق اراضی خارج از محدوده شهری به شهرهاست، در پیش گرفته اند.
یزدانی افزود: مهم‌ترین پیامد این موضوع، فراموشی موضوع مهم و ضروری نوسازی بافت های فرسوده است که علاوه بر مساله تامین مسکن در مکان مناسب، مانع از گسترش پهنه های فرسوده شهری و بروز خطرات ناشی از فرسودگی خواهد شد. از سوی دیگر اجرای سیاست‌هایی مانند الحاق به محدوده اصلی شهرها در شرایطی که بافت های فرسوده و نوسازی آنها به دست فراموشی سپرده شده است منجر به بروز منفعتی قابل‌توجه به زمین دارانی می‌شود که اراضی آنها به واسطه اجرای طرح های جدید به محدوده های شهری ملحق می‌شود؛ این ملاکان، بخشی، دولتی، بخشی عمومی و بخشی زمین داران حقیقی هستند. از سوی دیگر به دنبال گسترش محدوده شهر هزینه های مدیریت و نگهداری از شهر دو چندان شده و در بلندمدت هزینه های اقتصادی و اجتماعی گزافی را به شهرها، مدیریت شهری و دولت تحمیل می‌کند. این در حالی است که گسترش پهنه های خطرپذیر شهری به واسطه فراموشی اقدام به نوسازی و عملکرد ضعیف در بافت های فرسوده رویدادی قریب الوقوع است که به محض بروز کوچک‌ترین مخاطره ای همچون وقوع زلزله می‌تواند پیامدها و اثرات مخرب جبران ناپذیری را در شهرها برجای گذارد.
نوسازی از اولویت خارج شد؟
محمد سعید ایزدی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی درباره سقوط سهم بافت فرسوده از ساخت‌وسازهای مسکونی - مطابق آمارهای بانکی - به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع نوسازی بافت های فرسوده شهری و اهمیت آن را باید از دو زاویه مورد بررسی و توجه قرار داد. یکی از زاویه مسکن سازی و موضوع تامین مسکن و دیگری از زاویه مخاطبان طرح نوسازی و اهمیت بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده واقع در قلب شهرها. شواهد و عملکرد نشان می‌دهد در سال‌های اخیر بافت های فرسوده شهری و تامین مسکن در این بافت ها از اولویت سیاستگذار مسکن خارج شده است و علاوه بر آن سهم معینی نیز برای بافت های فرسوده از برنامه های تامین مسکن تعیین نشده است. اگر چه صحبت هایی به صورت جسته وگریخته درباره نوسازی بافت‌های فرسوده و اختصاص بخشی از برنامه های تامین مسکن به این موضوع اعلام شده و اعلام می‌شود اما در سازمان مربوطه نیز به دلیل اینکه از بالادست عملا سهمیه ای مشخص برای این موضوع درنظر گرفته نشده است، شاهد سردرگمی و بلاتکلیفی هستیم.
ایزدی تاکید کرد، علاوه بر موضوع تامین مسکن، نوسازی بافت های فرسوده یک موضوع چند وجهی است چرا که اقدام به نوسازی می‌تواند نه تنها حوزه مسکن، بلکه موضوع مقاوم‌سازی شهری در برابر مخاطرات طبیعی و غیرطبیعی، افزایش ایمنی و تاب آوری شهری، ارتقای زیرساخت ها و سطح کیفیت زندگی شهروندان و همچنین کاهش جرم و جنایت در شهر را به همراه داشته باشد. این صاحب‌نظر شهری افزود: برخی از سیاست‌های محدود که در حوزه تامین مسکن و نوسازی بافت های فرسوده اعلام شده ودر نظر گرفته شده نیز با توان پرداخت گروه هدف نوسازی و مخاطبان نوسازی فاصله دارد. وام هایی برای نوسازی تعریف شده است که بازپرداخت آن در استطاعت ساکنان بافت نیست. این موضوع خود نشان‌دهنده عدم‌توجه سیاستگذار به مخاطبان و توانایی ها و مشکلات آنها از جمله توان پرداخت آنهاست. این در حالی است که عملا تخفیف ها و مشوق های نوسازی نیز از برنامه های مدیریت های شهری حذف شده است که خود این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نوسازی بافت های فرسوده از اولویت خارج شده بلکه کم توجهی به مخاطبان نوسازی نیز به اوج خود رسیده است. پیامد این وضعیت می‌تواند به معنای گسترش پهنه های فرسوده شهری و افزایش آسیب های ناشی از آن از ابعاد مختلف باشد.
همچنین بخوانید