تورم مسکن در 1403 اوج گرفت | بی محلی مردم به خانه های نوساز
با سقوط تاریخی سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات مسکن در سال 1403، واقعیت این است که آنها تقریبا از صحنه بازار خرید و فروش ملک ناپدید شده‌اند. در گذشته، آپارتمان‌های نوساز تا دهه‌ی گذشته تقریبا 60 درصد از فروش مسکن در بازار املاک تهران را تشکیل می‌دادند، اما در حال حاضر این نسبت به 27.5 درصد کاهش یافته است. این سقوط از رونق فروش به دلیل کمبود فایل ناشی از رکود ساخت و ساز سال‌های گذشته...
آپارتمان‌های "نوساز" در حال ناپدید شدن از صحنه معاملات مسکن هستند، در حالی که وزن "قدیمی‌سازهای شبه‌کلنگی" در بازار فروش به طرز قابل توجهی افزایش یافته است، و این امر از دو دلیل مهم ناشی شده است.
نتایج تحقیقات میدانی از ریزش و رویش سنی واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت حاکی است، تعداد فایل های فروش آپارتمان های نوساز کلیدنخورده به قدری کاهش پیدا کرده که در برخی محله ها، شمارش آنها کمتر از تعداد انگشتان دست است. در مقابل اما فایل های 20 سال ساخت و بیشتر، در حجم قابل‌توجهی وجود دارد. این رفتار در سمت عرضه، درست در سمت تقاضای مسکن نیز قابل مشاهده و ردیابی است، به‌طوری که تقاضای حداقلی موجود در بازار معاملات مسکن طی ماه های اخیر، «خرید قدیمی ساز» را به واحد کلیدنخورده ترجیح می دهد.
آمار رسمی نیز نتایج این تحقیق میدانی را تایید می کند؛ بهار امسال سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن در شهر تهران، سقوط تاریخی را تجربه کرد. سهم این واحدها به 27.5درصد رسیده است در حالی که اوایل دهه 90، واحدهای نوساز با سهم نزدیک به 60 درصدی از کل معاملات مسکن در پایتخت، «آپارتمان های پرچم‌دار» بازار بودند که هم اثر روی «قیمت فروش سایر واحدها» داشتند و هم وزن اصلی را به خود اختصاص داده بودند. این سهم در اواسط دهه 90 به حدود 53 درصد رسید اما با شروع جهش قیمت مسکن و سپس جهش هزینه ساخت، «وزن نوسازها» کمتر و کمتر شد.
در حال حاضر «نبود فایل نوساز» در بازار فروش ناشی از «رکود ساخت مسکن 5 سال گذشته است» که به شکل تدریجی اثر آن در کمبود فایل فروش خودنمایی می کند. محوشدن این فایل های پرچم‌دار همچنین می‌تواند به «خودداری گروهی از سازنده ها در عرضه واحدهای از قبل ساخته شده به بازار» تا زمان طبیعی شدن شرایط ساخت‌و‌ساز مربوط باشد. سازنده ها زمانی اقدام به فروش کلیدنخورده های خود می کنند که با منابع حاصل از فروش بتوانند، پروژه جدید تعریف کنند. اما در شرایط فعلی و با توجه به تورم زمین و تورم ساخت و رکود خرید مسکن، این شرایط برای آنها فراهم نیست.
این بررسی درباره رفتار مشابه سمت تقاضا - بی میلی به خرید نوساز - نیز حاکی است، تقاضای حداقلی خرید آپارتمان به‌خاطر «اختلاف چشمگیر قیمت نوساز و قدیمی ساز» و همچنین «فراوانی نسبی واحدهای سالخورده» به سمت این گروه سنی آپارتمان شیفت کرده است. براساس آمار رسمی، سهم واحدهای 20سال ساخت به بالا از کل معاملات مسکن شهر تهران از 5درصد در زمان قبل از عصر جهش قیمت مسکن به 21درصد در سال 1401 رسید و اکنون، این سهم به 24درصد افزایش یافته است که این هم «صعود تاریخی وزن قدیمی سازها» در کنار «سقوط تاریخی وزن نوسازها» به حساب می آید.
نبض قیمت نوساز و قدیمی ساز
گزارش ها از نبض قیمت واحدهای نوساز و قدیمی ساز در تهران حاکی است، مطابق وضعیت موجود فایل ها میانگین «قیمت پیشنهادی» هر مترمربع آپارتمان نوساز کلیدنخورده در مناطق 22 گانه شهر تهران و محله های منتخب، 95 میلیون و 400هزار تومان است. این رقم 10درصد بیشتر از میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران است. میانگین «قیمت پیشنهادی» قدیمی سازها نیز در حال حاضر در بازار مسکن شهر تهران مترمربعی 71 میلیون تومان برآورد می شود. به این ترتیب، فاصله بین سطح قیمت نوساز و قدیمی ساز بالای 30درصد است که خود عاملی برای میل تقاضا به خرید واحدهای با عمربنای 20 تا 25 سال محسوب می شود. سطح قیمت قدیمی سازها در عین حال حدود 20درصد کمتر از قیمت میانگین شهر است.
نکته معناداری که در تحقیقات میدانی از بازار نوسازها شناسایی شد، تغییر کاهشی سطح قیمت این گروه سنی از واحدها طی دو ماه گذشته است. این کاهش در «قیمت پیشنهادی» در شرایطی رخ داده که هزینه تولید و ساخت مسکن افت پیدا نکرده است. واسطه های بازار معاملات مسکن درباره این موضوع اعلام کردند، سازنده هایی که در شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی، توان لازم برای تعریف پروژه جدید را دارند، برای شکستن رکورد خرید نوساز، تغییرات کاهشی در قیمت ایجاد می کنند تا بتوانند بفروشند. در بازار خرید و فروش نوساز، به‌رغم رکود عرضه فایل، رکود در سمت تقاضا اما سنگین تر اعلام شده است.
رابطه معنادار سقوط نوساز و صعود تورم مسکن
روند تورم مسکن، تورم ساخت، تورم زمین و فروش نوسازها در نمودار گزارش، به تصویر کشیده شده است. از سال 96 به بعد، بازار ملک شاهد نوسانات شدید قیمت مسکن، هزینه ساخت و قیمت زمین به عنوان سه متغیر کلیدی اثرگذار بر نبض ساخت و فروش واحد نوساز بود. اما به‌رغم این افت و خیزها، «بازار معاملات ملک شاهد گذار تدریجی و پایدار از آپارتمان های نوساز» بوده است. به بیان دیگر، اگر‌چه در برخی مقاطع طی سال های اخیر، سرعت افزایش قیمت زمین و مسکن و همچنین هزینه ساخت، کاهش پیدا کرده اما «تداوم همین تورم ها در بازار ملک»، از یکسو «عرضه نوساز» را کاهش داده و از سوی دیگر از «فروش نوسازها» کاسته است. سقوط امروز بازار نوسازها در معاملات مسکن برآیند «کمبود عرضه ناشی از رکود ساخت» و «نخریدن نوساز به‌خاطر قیمت نوسازها» است.
