حمله جدید به نمایشگر کاهش قیمت مسکن

تیتر 20- اخیرا گروهی با یک استدلال غلط درباره اثر اعلام قیمت های پیشنهادی در آگهی های مجازی فروش مسکن بر عدم ریزش بهای آپارتمان ها و خروج بازار مسکن از مدار کاهش قیمت، حمله تازه ای به سامانه‌های آنلاین بازاریابی ملکی شروع کرده اند. این گروه با این استدلال نادرست درصدد برآمده اند روند انتشار قیمت های پیشنهادی در آگهی های مجازی ملکی را بعد از دو بار تجربه ناموفق در این زمینه، برای سومین بار متوقف کنند. اما تحلیل های مستدل کارشناسی نشان می‌دهد، این اقدام که منجر به تخریب «نمایشگر کاهش قیمت» در بازار مسکن می‌شود، کارشکنی در مسیر ریزش قیمت واحدهای مسکونی محسوب می‌شود. پیش از این یک‌بار در بهار 98 و یک بار دیگر در بهار 99، با این استدلال نادرست که انتشار قیمت های پیشنهادی در استارت‌آپ های مجازی بازاریابی ملکی منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن می‌شود، اقدام به مسدود سازی مسیر انتشار مهم‌ترین عضو آگهی های ملکی یعنی بهای پیشنهادی واحدهای عرضه شده به متقاضیان ملک کردند. حال و در شرایطی که بازار معاملات مسکن از ابتدای امسال در فاز پساجهش قرار گرفته و میانگین قیمت واقعی مسکن در شهر تهران از ابتدای سال تا پایان دی با افت 22 درصدی همراه شده است، گروهی معتقدند انتشار قیمت در فایل های مجازی فروش مسکن، روند ریزش بهای آپارتمان را متوقف می‌کند. در واقع، آخرین بار اردیبهشت پارسال بود که «اعلام قیمت در فضای آنلاین» توقیف شد و دی ماه همان سال «لغو توقیف» صورت گرفت. این اقدام به بهانه «تحریک تورم مسکن توسط بازارهای آنلاین»، دوباره قرار است شروع شود؛ در حالی که عملکرد این بازارها در نقش «نمایشگر کاهش تشنج قیمت ملک» طی حداقل 10 ماه اخیر و به‌ویژه دو ماه گذشته اثبات می‌کند وجود این استارت‌آپ ها و اعلام قیمت فروش و اجاره مسکن در فایل های منتشر شده از سوی آنها نه تنها برای بازار زیان آور نیست بلکه برای «دوره پساجهش» یا «عصر ریزش قیمت مسکن» بسیار ضروری است. هم اکنون سامانه‌های مجازی بازاریابی ملکی محلی هستند که فروشنده‌های آپارتمان در عصر جدید یعنی در دوره پساجهش ملکی و زمان گذار بازار به رونق غیرتورمی در صورت حل موضوع ریسک غیراقتصادی، در آن اقدام به عرضه واحدهای خود می‌کنند. طرح جلوگیری از انتشار قیمت در فایل های فروش مسکن و عقیم‌سازی بازارهای آنلاین، در بهار سال 98 منجر به ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه مسکن از سال 93 تا آن زمان شد. اردیبهشت 98 تورم ماهانه مسکن 4/ 11 درصدی به ثبت رسید. خرداد 99 نیز بعد از توقف انتشار قیمت های پیشنهادی در آگهی های ملکی سامانه‌های مجازی، تورم ماهانه 7/ 11 درصدی مسکن به ثبت رسید. در حالی که این اقدام برای جلوگیری از افزایش سرعت رشد قیمت مسکن انجام شده بود اما عملا نتیجه عکس به همراه داشت و منجر به ثبت تورم ماهانه بی سابقه در هر دو مقطع زمانی شد. این‌بار برای سومین سال پیاپی طرح این اقدام ناموفق از سوی عده ای از دلواپسان مطرح شده است. اگر چه هدفی که این افراد برای توقف انتشار قیمت در آگهی های ملکی عنوان می‌کنند (کمک به ریزش قیمت مسکن)، هدف درستی است اما مسیری که از سوی آنها برای این هدف پیشنهاد شده، مسیری کاملا غلط و در بردارنده نتیجه عکس است. در واقع سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که تخریب دماسنج بازار مسکن که نشان‌دهنده روند کاهش حرارت در بازار مسکن است و افت قیمت ها را روایت می‌کند آیا می‌تواند منجر به کاهش تب قیمتی بازار مسکن شود؟ تجارب قبلی نشان می‌دهد نه تنها این اقدام منجر به کاهش بیشتر قیمت مسکن نخواهد شد بلکه اثر معکوس نیز به همراه خواهد داشت. اما طراحان توقف انتشار قیمت در استارت‌آپ های ملکی هم اکنون برای به جریان انداختن و عملیاتی کردن این اقدام، شروع به غلط پراکنی و کارشکنی کرده اند. اقدام این گروه خطر ایجاد مانع در مسیر تخلیه حباب قیمت را ایجاد می‌کند. یکی از موارد غلط‌پراکنی این گروه در این زمینه به یک استدلال آنها برای ضرورت توقف انتشار قیمت های پیشنهادی در فایل ها و حتی توقف انتشار مشخصات فایل های عرضه شده به بازار مسکن در استارت‌آپ های مجازی برمی گردد. یکی از استدلال های این افراد این است که قیمت در سامانه‌های آنلاین دو برابر قیمت فروش در بازار است. در حالی که این ادعا از اساس مردود است. «دنیای اقتصاد» هفته پیش آماری مربوط به وضعیت بازار معاملات مسکن در 20 روز اول بهمن با استناد به داده‌های یک سامانه بازاریابی ملکی منتشر کرد که نشان داد نه تنها قیمت های پیشنهادی درج شده در فایل ها دو برابر قیمت های واقعی در بازار مسکن نیست بلکه دقیقا با سطح قیمت مسکن در بازار مطابقت دارد. متوسط قیمت واحدهای مسکونی عرضه شده در این استارت‌آپ ملکی برابر با مترمربعی 33 میلیون تومان بود؛ در حالی که آخرین آمارهای رسمی درباره وضعیت بازار معاملات مسکن مربوط به دی ماه نیز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در نخستین ماه از فصل زمستان را 33 میلیون تومان اعلام کرده بود. شایعه‌پراکنی دوم این گروه آن است که ادعا می‌کنند ریزش شدید قیمت مسکن در ماه‌های پیش رو بعید است و ثبات قیمت مسکن را محتمل ترین گزینه می دانند. در حالی که انواع دستگاه‌های سنجش سطح متعارف قیمت مسکن نشان می‌دهد قیمت مسکن در شرایط فعلی ابرحباب دارد و انتظار می رود نه در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت بلکه طی یک دوره زمانی، سطح متوسط قیمت مسکن در پایتخت بین 10 تا 20 درصد کاهش یابد. سومین استدلال نادرست این عده آن است که بازار آنلاین شرایط واقعی را منعکس نمی‌کند؛ در حالی که اتفاقا دو علامت مهم که این روزها در بازار معاملات مسکن دیده می‌شود به میزان محسوس در آگهی های مسکن استارت‌آپ های ملکی قابل مشاهده است و مخابره می‌شود. نخستین علامت مربوط به سقوط تورم مسکن در فایل ها و دومین علامت مربوط به افزایش تعداد فایل های فروش مسکن در روزهای اخیر است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به اطلاعات یکی از این سامانه‌های مجازی نشان می‌دهد در 20 روز اول بهمن تورم فایل های فروش در حالی به صفر رسیده است که در عین حال عرضه فایل به بازار حدود 10 درصد در مقایسه با دی افزایش یافته است. مخالفان «شفافیت» در بازار مسکن همچنین در یک اظهارنظر کارشکنانه اعلام می‌کنند قیمت های پیشنهادی فایل های عرضه‌شده از سوی سامانه‌های مجازی قیمت های پرت است. در پاسخ به این ادعای نادرست باید گفت مگر در بازار مسکن خط‌کشی برای تشخیص قیمت پرت از غیرپرت وجود دارد؟ در حالی که اتفاقا بازار آنلاین نیازمندی های ملکی مسیری است برای «رقابت فروش در عصر پساجهش» و اتفاقا این بازار می‌تواند «قیمت پرت از غیرپرت» را برای خریداران قابل تشخیص کند. چرا که متقاضیان مسکن تنها با چند کلیک در هر زمان و هر مکانی قادر به مشاهده مشخصات و قیمت های تعداد زیادی از فایل های فروش ملک هستند. امکانی که در بازار سنتی عملا وجود ندارد. بررسی های «دنیای اقتصاد» با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین تجارب ناموفق قبلی در خاموش کردن چراغ راهنمای ملکی (توقف انتشار قیمت در آگهی های مجازی فروش مسکن)، تبعات «از کارانداختن دوباره نمایشگر کاهش قیمت» را نشان می‌دهد. در حالی که هم اکنون روند کاهش قیمت مسکن در فایل های عرضه شده در این استارت‌آپ ها به روشنی نمایان است، توقف فعالیت آنها و حتی توقف اعلام قیمت می‌تواند منجر به «تخریب رقابت کاهشی برای تعیین قیمت» شود. دومین پیامد این اقدام «سلب قدرت چانه‌زنی خریدار به واسطه بی اطلاع ماندن از کاهش قیمت» و پیامد سوم «اختلال در جریان کاهش قیمت به دلیل خاموش کردن نمایشگر کاهش قیمت» است./ دنیای اقتصاد