زمین تهران یا شهرستان؛ پولتان کجا بیشتر رشد میکرد؟
رشد قیمت زمین در شهرهای کوچک از تهران پیشی گرفته است؛ الگویی تاریخی که همواره پیشدرآمد جهشهای ناگهانی پایتخت بوده است.
خرید زمین در تهران، در یک دهه اخیر از مابقی کشور جاماندهاست. دادههای جدید بانک مرکزی نشان میدهد در ده سال گذشته، بهای زمین در تمام مناطق شهری ایران 25.0 برابر شده، در حالی که این رقم برای پایتخت روی عدد 23.9 متوقف مانده است.
خواب در کانال بیست درصدی
به گزارش زومان، روند کلی بازار مسکن آرام گرفته است. پس از رکوردشکنی 1399 که در آن سال قیمت زمین در مناطق شهری 110 درصد رشد کرد، اکنون نمودار رشد قیمت شیب نزولی به خود گرفتهاست. شاخص رشد سالانه اکنون در کانال 20 درصدی نوسان میکند که پایینترین سطح از سال 1397 تا به امروز است. اما در زیر پوست این آرامش نسبی، شکافی در حال شکلگیری است.
آمارهای سال 1404 تصویر روشنی از این تغییر مسیر ارائه میدهند. در حالی که رشد قیمت زمین در کلیه مناطق شهری 24.4 درصد ثبت شده، تهران با رشد 22.5 درصدی در انتهای جدول ایستاده است. همچنین شهرهای بزرگ رشد 25.3 درصدی را تجربه کردهاند و بالاترین بازدهی متعلق به شهرهای کوچک (مناطق شهری به استثنای تهران و شهرهای بزرگ) با رقم 27.5 درصد بوده است. به زبان ساده زمین شهرهای بزرگ به اندازه شهرهای کوچک تورم نداشته است.
چرخههای تکرارشونده قیمت زمین
این جاماندگی پایتخت، پدیده یکساله نیست. بررسی بازه دهساله نشان میدهد که انباشت ثروت ملکی در حاشیه با سرعت بیشتری رخ داده است. شاخص قیمت زمین در شهرهای کوچک طی ده سال گذشته 28.7 برابر شده است، در حالی که این عدد برای شهرهای بزرگ 25.3 برابر است. به عبارت سادهتر، یک سرمایهگذار در شهرهای کوچکتر، سود بیشتری نسبت به خریدار زمین در تهران کسب کرده است.
روند تفاضل رشد قیمت زمین تهران منهای شهرهای کوچک از سال 1378 تا 1404، یک الگوی الاکلنگی را نشان میدهد. هر چند سال یکبار، تهران تاحدی از شهرهای کوچک عقب میافتد؛ مانند سال 1383 با تفاضل منفی 27.7 واحد درصد و اوج این سقوط در سال 1399 با منفی 32.7 واحد درصد. اما بلافاصله پس از این دورههای افت، پایتخت با جهشهای قابل توجه جبران میکند؛ نظیر سال 1391 با برتری 28.7 واحد درصدی. اکنون، در سالهای 1403 و 1404، تهران دوباره در حال درجا زدن است و از شهرهای کوچک عقب مانده است.
آیا فنر پایتخت رها میشود؟
الگوی تاریخی هشدار میدهد که به لحظه پیشی گرفتن دوباره تهران نزدیک میشویم. فنر فشرده قیمتها در پایتخت معمولا پس از دورههای دو تا سه ساله جاماندگی، دوباره رها میشود.
با این حال، تکیه صرف به این روند ریاضی برای پیشبینی آینده، به عقیده برخی خطای محاسباتی بزرگی است. بازار زمین امروز تحت محاصره متغیرهای کلان و غیرقابل پیشبینی قرار دارد. تورم انتظاری، که همان پیشبینی جامعه از سرعت کاهش ارزش پول ملی است، در کنار ریسکهای ژئوپلیتیک و سایه تنشهای نظامی، رفتار سرمایهگذاران را میتواند تغییر دهد. برخی معتقدند در سایه جنگ، تمایل به حبس سرمایه در داراییهای غیرنقدشونده مانند زمین به شدت کاهش مییابد و سرمایهها به سمت بازارهای طلا و ارز متمایل میشوند. همچنین الگوی مصرفکننده نیز میتواند تغییر کرده باشد و عصر ترجیح شهرهای کوچک بر شهرهای بزرگ رسیده باشد.
