سکته در بازار مسکن / خرید خانه آرزوی محال شد؟
اکنون، واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران در مورد کاهش تعداد معاملات خرید و فروش در روزهای پایانی سال، اعلاماتی دارند، این در حالی است که در مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی و جنوبی، فایل‌های فروش کافی موجود است.
طبق گفته واسطه‌های مسکن، بازار معاملات مسکن در شهر تهران معمولاً تا قبل از پایان ماه اسفند به صورت رسمی فعالیت خود را پایان می‌دهد و در ماه فروردین نیز در حالت نیمه تعطیلی قرار می‌گیرد.
بازار شب عید معاملات مسکن شهر تهران بر اساس مشخصات تازه‌ترین آپارتمان‌های عرضه‌شده به این بازار با تنوع نسبتا مناسبی از فایل فروش همراه است. با این حال، تازه‌ترین تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات مسکن در ماه پایانی سال‌جاری - اسفند1402- نشان‌دهنده رکود خریدوفروش در این بازار است.
به‌رغم موجودی کافی فایل فروش در محله‌ها و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی و جنوبی، هم اکنون، واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افت تعداد معاملات خریدوفروش در روزهای پایانی سال خبر می‌دهند. ضمن اینکه زنگ خور و مراجعه به بنگاه برای اطلاع از شرایط فروش آپارتمان‌های عرضه‌شده به بازار نیز نسبت به چند هفته اخیر کاهش داشته است.
واسطه‌ها می‌گویند بازار معاملات مسکن شهر تهران معمولا در هر سال تا قبل از بیستم اسفندماه رسما به کار خود خاتمه می‌دهد و در فروردین ماه نیز حالت نیمه‌تعطیل دارد. از این‌رو، انتظار رویداد خاص قیمتی و معاملاتی در این بازار نسبت به آنچه هم اکنون جریان دارد، دست کم تا یک ماه و نیم آینده بعید است.
بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم (تسه) برای زوجین تهرانی به 800 میلیون تومان و با احتساب وام تعمیر (جعاله) به 960 میلیون تومان است.
در سایر شهرها این وام 320 میلیون تومان است. برای تهیه این تسهیلات، متقاضی (زوج‌ها) باید معادل 2 برابر رقم وام یعنی 1920 برگه اوراق حق‌تقدم وام مسکن (تسه) را خریداری کنند.
بررسی بازار فرابورس نشان می‌دهد متوسط قیمت هر برگه اوراق وام مسکن به حدود 150 هزار تومان رسیده است.
این بدان معناست که متقاضی دریافت وام در شهر تهران باید 288 میلیون تومان هزینه کند. بنابراین مبلغ وام باقیمانده برای متقاضی 672 میلیون تومان خواهد بود.
بر اساس آخرین گزارش مرکزی آمار ایران متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در دیماه امسال به حدود 80 میلیون و 600 هزار تومان افزایش یافته است. با توجه به این مسئله، با وام خرید مسکن بانک مسکن تنها می‌توان حدود 8.3 متر خانه در تهران خریداری کرد.
در منطقه یک تهران که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آن به حدود 166 میلیون و 400 میلیون تومان افزایش یافته با وام خرید مسکن می‌توان حدود 4 متر مسکن خرید!
در هفته‌های اخیر فنر قیمت دلار آزاده شده و با فرارفتن از قله تاریخی خود اکنون در کانال 60 هزار تومانی نوسان دارد. به این ترتیب بازار مسکن بار دیگر در اسفندماه، با تردید معامله‌گران روبرو و خریدوفروش حکم تعلیق خورد.
رفتار بازارهای موازی برای بازار مسکن بااهمیت است
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن درباره وضعیت کنونی و عوامل اثرگذار بر بازار مسکن گفت: «آنچه در حال حاضر برای بازار مسکن مهم است، رفتار بازارهای موازی از جمله دلار و سکه است که هر چه به پایان سال نزدیک می‌شویم با التهابات، تغییر بها و کنترل قیمت از سوی دولت مواجه می‌شود.»
معامله‌گران بازار مسکن در انتظار تثبیت قیمت دلار هستند
وی افزود: «بازارهای موازی می‌توانند در دل خود معامله داشته باشند، اما بازار مسکن تا تاثیر ثابت‌شده‌ای را از این بازارها از جمله افزایش قیمت دلار بگیرد، کمی زمان می‌برد. باید اثبات شود دلار واقعا در مسیر صعودی است.»
غیبی درباره رفتار فعالان بازار توضیح داد: «معامله‌گران در بخش مسکن متوجه رفتار دولت هستند که می‌تواند این بازار را کنترل کند یا خیر.»
وی افزود: «نتیجه التهابات بازارهای موازی در پایان سال 1402 باعث شده است که خریداران و فروشندگان احتیاط کافی داشته باشند و خرید و فروش انجام نمی‌دهد. آنها منتظر هستند قیمت دلار تثبیت شود تا واحد خود را بفروشند یا خریداری کنند.»
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت حجم بالایی از بازگشت آرامش به بازار مسکن، تحت تاثیر سر و سامان گرفتن اقتصاد کلان است.
مادامی که التهابات بازارهای موازی ادامه داشته باشد، بازار مسکن نیز از ترکش‌های آن در امان نمی‌ماند. علاوه بر این، نابسامانی در بازار موازی به‌ویژه نوسانات دلار باعث می‌شود، انتظارات تورمی نیز بر هیاهوی ماجرا اضافه کند!
