شوک سنگین به بازار مسکن؛ هشدار جدی برای 3 دهک جامعه صادر شد

• فهرست محتوا
• ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌شدت افزایش یافته
• کاهش 50 درصدی تولید مسکن تبعات سنگین اقتصادی دارد

افزایش هزینه ساخت مستقیماً بر قیمت نهایی مسکن اثر می‌گذارد و باعث می‌شود حتی خریداران دهک‌های متوسط هم برای ورود به بازار مسکن دچار مشکل شوند. در نتیجه، تمایل مردم به اجاره‌نشینی افزایش یافته و فشار بر بازار اجاره بالا می‌رود.

از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران نیز با ریسک بالاتری مواجه هستند و بسیاری از پروژه‌ها به دلیل نبود توجیه اقتصادی متوقف یا به تأخیر می‌افتند، که این امر به کاهش عرضه مسکن در بازار می‌انجامد.

یکی دیگر از پیامدهای افزایش هزینه ساخت، تغییر در کیفیت و نوع واحدهای مسکونی است. سازندگان برای کاهش فشار مالی ممکن است از مصالح ارزان‌تر استفاده کنند یا متراژ واحدها را کاهش دهند تا قیمت نهایی برای خریداران قابل دسترسی باشد.

این روند باعث می‌شود بخش قابل‌توجهی از بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک و متوسط با کیفیت پایین حرکت کند، در حالی که نیاز واقعی خانوارها، به ویژه در دهک‌های درآمدی پایین و متوسط، واحدهای با کیفیت و متراژ مناسب است.

در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری هوشمند دولت می‌تواند نقش کلیدی در کنترل بازار ایفا کند. حمایت از تولیدکنندگان مصالح، تسهیلات ارزان‌قیمت برای سازندگان و طراحی برنامه‌های مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد می‌تواند تا حدی فشار هزینه ساخت را کاهش دهد. بدون چنین مداخلاتی، روند صعودی قیمت‌ها و کاهش دسترسی خانوارها به مسکن مناسب ادامه خواهد داشت و نابرابری در دسترسی به سرپناه امن و باکیفیت بیش از پیش تشدید خواهد شد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان گفت: متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران به حدود 30 میلیون تومان رسیده و این رقم با توجه به تورم موجود در قیمت مصالح هر 15 روز به‌روزرسانی می‌شود.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال جاری، اظهار کرد: در خصوص روند بازار مسکن، کماکان رکود در بازار آپارتمان مشهود است و بیشتر معاملات به‌صورت تهاتر انجام می‌شود. در حوزه زمین و املاک کلنگی، متناسب با تورم کل اقتصاد، افزایش قیمت هم‌تراز با نرخ تورم، دلار و سکه مشاهده می‌شود.

وی افزود: بخش عمده هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن در کشور از طریق زمین و املاک کلنگی شکل می‌گیرد. با افزایش قیمت زمین و کلنگی، بخش خصوصی ناچار به تجدید ارزیابی قیمت فروش واحدهای خود است تا از ورشکستگی و ضرر سرمایه اولیه جلوگیری کند.

پورحاجت بیان کرد: پیش‌بینی من این است که در ماه‌های آینده، افزایش قیمت‌ها در خریدوفروش آپارتمان نیز خود را نشان خواهد داد. حتی در شرایطی که فروش واحدها دشوار باشد، برای جلوگیری از ورشکستگی و تأمین سرمایه اولیه، قیمت‌ها باید به‌روز شوند.

ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به‌شدت افزایش یافته

وی یادآور شد: بر اساس پیش‌بینی‌ها در ماه‌های آتی، افزایش قیمت‌ها در حوزه اقتصاد کلان و تورم شکل‌گرفته در زمین، خود را در بازار خریدوفروش آپارتمان نشان دهد. ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌شدت افزایش‌یافته است. این ریسک ناشی از دو موضوع است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان ادامه داد: نخست شرایط سیاسی و وضعیت پساجنگی کشور و دوم قوانین و مقرراتی که پس از سال 1390 توسط مجلس و دولت در صنعت ساختمان تصویب شده و بخش خصوصی را با هزینه‌های اضافی مواجه کرده است. این موضوع باعث افزایش حدود 20 درصدی هزینه‌های تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است.

پورحاجت بیان کرد: حدود 20 درصد از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن به هزینه‌هایی بازمی‌گردد که دستگاه‌های خدمات‌رسان به واسطه قوانین و مقرراتی که مجلس تصویب کرده، دریافت می‌کنند. این هزینه‌ها باعث افزایش قابل‌توجه هزینه تمام شده برای بخش خصوصی و مردم شده است.

وی افزود: به طور تقریبی، از هر مترمربع بین 5 تا 6 میلیون تومان از هزینه‌های تمام شده ساخت مسکن مربوط به خدمات مختلف دستگاه‌های دولتی و خدمات‌رسان است. این موضوع نقش مهمی در افزایش هزینه تولید مسکن دارد.

این مقام صنفی تصریح کرد: تحصیلات بانکی طی 10 تا 12 سال گذشته هم‌تراز با نرخ تورم افزایش نیافته است. در حال حاضر، هزینه‌ای که در قالب خدمات بانکی پرداخت می‌شود، تقریباً یک‌پنجم هزینه‌ای است که دستگاه‌های دولتی از مردم دریافت می‌کنند. این امر شرایط بسیار پیچیده‌ای ایجاد کرده و تا زمانی که این مشکل حل نشود، تحول خاصی در بازار رخ نخواهد داد.

کاهش 50 درصدی تولید مسکن تبعات سنگین اقتصادی دارد

وی ادامه داد: نکته مهم این است که کاهش 50 درصدی تولید مسکن چه تأثیری بر کشور خواهد داشت. اگر این موضوع را از منظر اقتصادی بررسی کنیم، حدود 20 درصد از هزینه‌های تمام شده مربوط به دستگاه‌های خدمات‌رسان است و به عبارتی ساده‌تر، نزدیک به 40 درصد از درآمدهای شهرداری‌ها از محل هزینه‌های پروانه ساختمان به صنعت ساختمان بازمی‌گردد.

پورحاجت گفت: امروز بیش از 600 هزار مهندس در کشور در حوزه صنعت ساختمان فعالیت می‌کنند و منبع درآمد بسیاری از آن‌ها کاهش‌یافته است. همچنین، از دو میلیون کارگر ساختمانی فعال در کشور، حدود 50 درصد با مشکلات جدی مواجه شده‌اند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تأکید کرد: در حوزه اقتصاد کلان، سهم صنعت ساختمان از تولید ناخالص داخلی که پیش‌تر حدود 8 تا 9 درصد بوده، امروز به 2 تا 3 درصد کاهش‌یافته است. همه اذعان دارند که صنعت ساختمان لوکوموتیو اقتصاد کشور است، اما امروز این صنعت به بخشی غیر کارآمد و معیوب تبدیل شده و محدودیت‌های مختلف بر آن تحمیل شده است.

پورحاجت ادامه داد: من این موضوع را هشدار می‌دهم که اگر اصلاحات لازم انجام نشود، تبعات سنگین اجتماعی در حوزه‌های مختلف کشور بر جای خواهد گذاشت. باید بپذیریم که ریل‌گذاری‌های گذشته مجلس و دولت اشتباه بوده و برای اصلاح، نیاز به همکاری سه‌جانبه دولت، مجلس و بخش خصوصی وجود دارد.

وی یادآور شد: بخش خصوصی، به‌ویژه مجموعه‌سازان که سکان‌دار و پیشران صنعت ساختمان هستند، باید در کنار هم مسیر جدیدی برای سرمایه‌گذاری و تولید مسکن رقم بزنند. تجربه برنامه‌های توسعه گذشته، مانند اصلاح سیاست‌های بیمه‌ای در دولت قبل، نشان می‌دهد که اصلاح رویه‌های گذشته می‌تواند چشم‌انداز بهتری برای صنعت ساختمان در ماه‌ها و سال‌های آینده ایجاد کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در پایان خاطرنشان کرد: در حال حاضر، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران، باتوجه‌به داده‌های موجود، حدود 30 میلیون تومان برای یک ساختمان متوسط پنج‌طبقه است. این رقم ممکن است ماهانه باتوجه‌به تورم‌های شکل‌گرفته تغییر کند. تولیدکنندگان مسکن تقریباً هر 15 روز یک‌بار قیمت‌های خود را به‌روزرسانی می‌کنند و قیمت دقیق مشخص نیست.