شوک شبانه به تهران؛ قیمت مسکن تا 30 درصد ارزان شد
پس از پایان هر جنگی، از جمله در مناطقی که تجربه‌گر نبردهای مستقیم یا تهدیدهای امنیتی بودند، بازار مسکن یکی از نخستین حوزه‌هایی است که به ورطه رکود کشیده می‌شود. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاران به دلیل نااطمینانی اقتصادی، خطرهای بازسازی، نوسانات قیمت مصالح، و بی‌ثباتی سیاسی از ورود به بازار ساخت‌وساز امتناع می‌کنند یا دست‌کم منتظر ثبات می‌مانند. در همین حال، مردم نیز توان خرید خود را از...
رکود بازار مسکن پس از جنگ اغلب با افزایش تقاضا در برابر عرضه‌ای راکد همراه است. بسیاری از واحدهای مسکونی تخریب یا دچار آسیب جدی شده‌اند و امکان جایگزینی سریع آن‌ها وجود ندارد، اما از آن‌سو دولت‌ها نیز به دلیل فشارهای مالی ناشی از بازسازی کشور، نمی‌توانند به سرعت پروژه‌های انبوه‌سازی را کلید بزنند. همین موضوع سبب جهش قیمت‌ها در برخی مناطق و ایستایی کامل در مناطق دیگر می‌شود؛ به‌طوری‌که بازار مسکن از یکپارچگی خارج شده و شکاف‌های عمیقی میان نقاط مختلف کشور پدید می‌آید.
در این فضا، سیاست‌گذاری ناهماهنگ یا کم‌اثر نیز می‌تواند وضعیت را بغرنج‌تر کند. نبود سیستم‌های حمایتی مؤثر برای مستاجران، تاخیر در اعطای تسهیلات بازسازی، و فقدان نقشه‌راه مشخص برای احیای مناطق آسیب‌دیده موجب می‌شود که ترمیم بازار مسکن سال‌ها به درازا بکشد. همچنین، گرایش بخش قابل‌توجهی از مردم به مهاجرت یا تغییر سکونت‌گاه، الگوهای جمعیتی را تغییر داده و تقاضای منطقه‌ای را دگرگون می‌کند، که این خود عامل دیگری برای بی‌ثباتی در بازار خواهد بود.
طبق آخرین گزارشات و آمارهای منتشر شده، قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران تا 30 درصد کاهش پیدا کرده است.
سال‌هاست که رکود تورمی، رشد نجومی قیمت و نبود نظارت موثر بر تعیین نرخ‌های دلبخواهی رهن و اجاره توسط مالکان، بازار مسکن را بی‌رمق کرده است. در چنین شرایطی، هر شوک اقتصادی یا سیاسی می‌تواند موج تازه‌ای از رکود یا التهاب را وارد بازار کند.
منطبق بر بررسی سکوهای فروش و مشاورات املاک قیمت‌ها تا بیش از 30 درصد، به ویژه در مناطق شمالی و لوکس‌نشین تهران، کاهش یافته است. از دیگر تبعات این جنگ توقف تقریبا کامل خرید و فروش و حتی رواج نیافتن معاملات تهاتری است. همچنین، کمبود سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و کاهش شدید تقاضای موثر، دو عامل مهم و قدیمی، همچنان پابرجاست و حالا با شوک ناشی از خروج اتباع خارجی، شرایط پیچیده‌تر و مبهم‌تر از هر زمان دیگر شده است.
بسیاری از سرمایه‌گذاران خرد و کلان که پیش‌تر به امید سودآوری وارد این بازار شده بودند، اکنون ترجیح می‌دهند در بازارهای امن‌تر یا نقدشونده‌تر سرمایه‌گذاری کنند و این امر رکود معاملات را تشدید کرده است. خروج اتباع خارجی که در سال‌های اخیر سهم قابل توجهی از تقاضای اجاره و حتی خرید مسکن در برخی مناطق تهران و کلانشهرها را به خود اختصاص داده بودند - منجر به خالی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی شد و مالکان برای فروش یا اجاره، ناچار به کاهش قیمت‌ها شدند اما این کاهش نیز تا این لحظه نتوانسته خریداران یا مستاجران جدید را مجاب کند. چرا که با بی‌ثباتی اقتصادی و تداوم بحران، چشم‌انداز بازار همچنان مبهم است و بسیاری از متقاضیان خرید مسکن ترجیح می‌دهند در انتظار ثبات اوضاع بمانند.
ریشه‌های رکود بازار مسکن
کارشناسان درباره ریشه‌های رکود بازار مسکن دیدگاه‌های متفاوتی دارند. گروهی، کمبود ساخت‌وساز و ضعف در عرضه را عامل اصلی می‌دانند و معتقدند حجم تولید مسکن پاسخگوی نیاز انباشته بازار نیست. در مقابل، برخی دیگر با استناد به داده‌های رسمی درباره پروانه‌های ساختمانی و پروژه‌های در حال اجرا، تأکید دارند که مشکل اصلی نه در عرضه، بلکه در نبود تقاضای مؤثر است.
از دید این گروه، فاصله عمیق میان قیمت‌های پیشنهادی مالکان و توان مالی خریداران، مانع اصلی معاملات است. فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن، معتقد است که «تقاضا» وزن بیشتری در این معادله دارد. به گفته او، حتی اگر عرضه به‌درستی صورت گیرد، در غیاب خریداران واقعی، بازار رونق نمی‌گیرد. ایلاتی پیشنهاد می‌کند که دولت با طراحی و ارائه تسهیلات هدفمند، قدرت خرید خانوارها را تقویت کند. به‌عنوان نمونه، تسهیلات ساخت مسکن می‌تواند در نهایت به خریدار نهایی منتقل شود تا با ترکیب آن با منابع شخصی، امکان خرید واحدهای مسکونی فراهم شود.
او همچنین می‌افزاید که بازار امروز با دو چالش جدی مواجه است: افزایش هزینه‌های ساخت به دلیل تورم و کاهش محسوس تقاضا. اگرچه واحدهای مسکونی متعددی ساخته شده‌اند، اما نبود مشتری واقعی باعث توقف معاملات شده است. ایلاتی تأکید می‌کند که در صورت تحریک تقاضا، به‌ویژه برای واحدهای کوچک‌متراژ با قیمت زیر پنج میلیارد تومان، امکان بازگشت تدریجی رونق به بازار وجود دارد.
در مجموع، نبود تقاضای مؤثر و افت قدرت خرید خانوارها، به‌عنوان عامل غالب رکود مسکن شناخته می‌شود. هرچند این شرایط ریشه در متغیرهای کلان اقتصادی دارد، اما می‌توان با سیاست‌گذاری هوشمندانه، ارائه تسهیلات قابل اتکا و حمایت هدفمند از خریداران مصرفی، بخشی از این رکود را مدیریت کرد. تجربه بازار نیز نشان داده هرگاه تقاضا مورد حمایت قرار گرفته، معاملات مسکن قوت گرفته است. از همین رو، فعال‌سازی سمت تقاضا باید در اولویت سیاست‌گذاران قرار گیرد تا زمینه برای احیای سرمایه‌گذاری و رونق ساخت‌وساز مهیا شود.
