ضرورت تصویب الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری دانشجو، معاملات اموال غیرمنقول همواره از موضوعات پرحاشیه در نظام حقوقی کشور بوده است. رهبر انقلاب اعتبار معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را منشأ بزرگ فساد دانستند و بر لزوم سلب اعتبار از این‌گونه معاملات تاکید کردند. در همین راستا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، در تاریخ ششم آذرماه 1401 توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شد و پس از ایرادات شورای نگهبان در مورد برخی مواد و تبصره‌های این قانون، بررسی مواد اختلافی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس از برگزاری جلسات متعدد و رفع موارد اختلافی سرانجام در تاریخ 26 اردیبهشت 1403 این قانون را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. در نهایت اجرای این قانون از سوم تیرماه 1403 در کشور آغاز شد، به همین جهت مسئولان قضائی تمهیدات لازم برای اجرای دقیق و سریع مفاد این قانون را در دستور کار خود قرار دادند. صفدر کشاورز معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تبیین و آموزش قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخت و گفت: اولین قانون ثبت اسناد و املاک مربوط به 21 اردیبهشت 1290 است و تا مقطع زمانی 26 اسفند ماه سال 1310 مردم داوطلبانه برای به ثبت رساندن املاک خود به ادارات ثبت مراجعه می‌کردند و ادارات ثبت نیز مطابق قانون آن زمان املاک اینگونه اشخاص را پذیرش، ثبت و در نهایت سند مالکیت صادر می‌شد بنابراین ثبت عادی و اختیاری صورت می‌گرفت. وی افزود: بنا به عدم استقبال در پذیرش ثبت املاک قانونگذار در 26 اسفند ماه 1310 قانونی را که در حال حاضر از آن استفاده می‌کنیم تصویب کرد و از 1 فروردین ماه 1311 اجرایی شد و از این قانون با عنوان قانون عمومی یا قانون اجباری نام می‌بریم، زیرا دیگر مردم داوطلبانه املاک خود را پذیرش و ثبت نمی‌کردند بلکه مأموران ثبت به محل مراجعه و متصرفان را شناسایی می‌کردند. معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: مأموران ثبت دفاتری با نام توضیح اظهارنامه داشتند و مشخصات متصرف را در آن دفتر وارد می‌کردند. فرمی را به متقاضی می‌دادند تا ظرف دو ماه مدارک و مستندات مربوطه را پیوست کند و به همراه فرم به ادارات ثبت تحویل دهد و اگر متقاضی همه موارد را تحویل اداره ثبت می‌داد آگهی‌های نوبتی منتشر می‌شد و اصل ملک به نام آن شخص پذیرفته می‌شد. وی ادامه داد: نکته‌ای که در این قانون وجود داشت این است، پس از اینکه ملک پذیرش ثبت می‌شد نهایتاً به دفتر املاک می‌رسید مواد 46، 47 و 48 همان قانون تصریح می‌کرد نسبت به این ملکی که در دفتر املاک ثبت شد اگر بنا بود نقل و انتقالی صورت گیرد باید به صورت رسمی انجام می‌گرفت و اگر رسمی انجام نمی‌گرفت مورد پذیرش محاکم قضائی و ادارات نبود. در ادامه نسبت به املاکی که هنوز به دفتر املاک نرسیده بودند و سند مالکیت برای آنها صادر نشده بود و اصطلاحاً به آن املاک جاری می‌گفتند مقررات تصریح کرد که اگر نقل و انتقالی بر روی این املاک می‌خواهد صورت بگیرد باید به صورت رسمی باشد و اگر عادی باشد حاکمیت از آن حمایت نخواهد کرد. معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: بنابر قانون 1310 سازمان ثبت 4 وظیفه اصلی داشت یکی از وظایف آن اعتبار بخشیدن به عقود و معاملات مردم بود و در حال حاضر این کار را دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواج و طلاق انجام می‌دهند وظیفه دوم اجرای مفاد اسناد رسمی بود و اسناد لازم الاجرایی که در حال حاضر ادارات ثبت انجام می‌دهند. وظیفه سوم ثبت شرکت‌های تجاری و مؤسسات غیرتجاری بود و وظیفه چهارم تثبیت مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی بود. کشاورز بیان کرد: این روند در ادارات ثبت تا اجرای قانون اصلاحات اراضی حاکم بود در قانون اصلاحات اراضی بنابراین شد که مالکیت مالکین با آن سه مرحله‌ای که در قانون اصلاحات اراضی اتفاق افتاد از مالکین خریداری و به زارعانی که بر روی زمین کار می‌کنند واگذار شود در ابتدا بنا نبود به این شکلی که در حال حاضر با مواجه هستیم باشد بلکه بنا بود مالکیت‌ها برای شرکت‌های سهامی باشد و هر زارعی سهامدار شرکت باشد نه مالک، ولی متأسفانه با توجه به فرصت کم اجرای قانون و وسعت کاری که باید انجام می‌گرفت آن اتفاق نیفتاد و مالکیت‌ها به صورت نسق‌های زراعی بدون مساحت و محدوده صرفاً به صورت مشاعی آن هم نه به صورت مساوی به زارعان واگذار شد. وی افزود: متأسفانه با توجه به این شیوه و نحوه اجرای قانون استحکام و انسجامی که در قانون ثبت ایجاد شده بود دستخوش تغییر شد. در ادامه با توجه به ضرورت‌های قانون که در کشور بعد از انقلاب ایجاد شده بود برخی از مالکانی که مالکیت‌های خود را به صورت عادی به دیگران انتقال داده بودند و از کشور رفته بودند برای تعیین تکلیف اینگونه افراد قانونگذار اقدام به تصویب مقرراتی ازجمله مقررات مواد 147 و 148 اصلاحی کرد که از سال 1365 شروع شد 5 مرحله این قانون تمدید شد تا آخرین مرحله که 1383 بود. معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: قانونگذار در آن قانون هیئتی را تعریف کرده بود تا برای افرادی که به صورت عادی زمین خریداری کردند، ولی به هر دلیلی به مالک دسترسی ندارند این امکان وجود داشت باشد که بتوانند تقاضای خود را در این هیئت‌ها مطرح کنند تا رسیدگی صورت گیرد و چنانچه انتقال و تصرفات را محرز دانستند برای صدور اسناد رأی صادر می‌کردند، اما نکته‌ای که در آن مقررات وجود داشت ماده 34 این آئین نامه اجرایی 147 و 148 بود که بیان می‌کرد صدور سند مالکیت برای اینگونه افراد مانع مراجعه متضرر به مراجع قضائی نیست پس از اینکه فرد به همین راحتی می‌توانست سند دریافت کند نفری که متضرر شده است نیز می‌توانست دادخواست دهد و دادگاه رسیدگی و به راحتی اسناد را باطل کند. کشاورز بیان کرد: در ادامه شورای نگهبان نظریه‌ای در مقابل ماده 22 قانون ثبت صادر کرد، رویه قضائی که به مرور شکل می‌گرفت سبب شد که نقل و انتقال عادی به نوعی اعتبار داده شود و حتی در مقابله با اسناد رسمی گاهاً شاهد بودیم که اسناد عادی اسناد رسمی را باطل می‌کردند. این وضعیت سبب شده بود که گرایش به سمت نقل و انتقال عادی بیش از گذشته شود و این عقل و انتقال عادی به این سبک مشکلاتی را در کشور به وجود آورده بود. وی ادامه داد: در سال 1395 طرحی با عنوان طرح ارتقا اعتبار اسناد رسمی ارائه شد این طرح تا سال 1399 در مجلس رسیدگی شد و در نهایت در سال 1399 این طرح با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید البته پس از تصویب این طرح 5 مرتبه میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان در حال رفت و برگشت بود و شورای نگهبان و برخی از مواد این طرح به خصوص ماده 1 و ماده 10 اشکال و ایراد گرفت و پس از اصلاحاتی که مجلس بر روی این طرح انجام داد در آذر ماه 1401 به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: تقریباً 40 جلسه در دبیرخانه حقوقی قضائی مجمع این طرح مورد بررسی قرار گرفت در نهایت دبیرخانه کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع این طرح را به کمیسیون ارجاع داد و با حضور رئیس قوه قضائیه و اعضای اصلی کمیسیون قریب به 15 جلسه برگزار شد و سپس به صحن اصلی مجمع ارسال شد 12 جلسه نیز در صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور تمامی اعضا و دعوت از دستگاه‌های متولی و مرتبط با موضوع بررسی شد و در نهایت 26 اردیبهشت ماه سال جاری قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق با مصلحت نظام تشخیص و ابلاغ شد.