فراز و فرودهای طرح جامع مسکن

مشکل مسکن در کشور ما از سال‌های دهه پنجاه شروع شد. راه‌حل بحران مسکن را تولید مسکن استیجاری ارزان دانسته‌اند و برای کشور ایرانی که فرهنگ ملکی دارد، اجاره به شرط تملیک در این راستا بوجود آمد. پیش از ارائه منسجم برنامه‌های مسکن اجتماعی نیز در ایران اجاره به شرط تملیک داشتیم، اما محدود بود و بیش‌تر گروه‌های متوسط درآمدی را دربر می‌گرفت و نه کم‌درآمدها را. به علاوه قبل از انقلاب کارخانه‌ها و صنایع برای کارکنان خود مسکن سازمانی می‌ساختند که بیش‌تر برای مشاغل سخت یا کار در مناطق دورافتاده بود و بعد از انقلاب هم ساختش محدود شد. در برنامه‌های چند دهه‌ی اخیر تلاش شده است تا واحدهای کوچک انبوه‌سازی شود و این بحران را حل کند.

سابقه طولانی مسکن اجتماعی در ایران

در برنامه دوم توسعه مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده بود، اما حتی پیش‌تر از آن، از سال 1370 نیز سیاست حمایت اجتماعی با استفاده از ابزارهای مختلفی اجرا شد. واگذاری زمین ارزان قیمت، ایجاد صندوق‌های وام و پس‌انداز، اعطای وام‌های کم‌بهره، پرداخت یارانه‌های مالی و در نهایت مسکن مهر، تلاش نموده‌اند که نسبت به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد مبادرت نمایند. پس از آن عملکرد دولت در این زمینه آسیب‌شناسی شد و در طرح جامع مسکن اصولی برای برنامه‌ی سیاست مسکن اجتماعی پیشنهاد شد:

تقدم طراحی بسته‌های یک‌پارچه برنامه‌ای و نهادی و سازمانی به جای اجرای تک پروژه‌های مجزا

رعایت اصل تنوع و انتخاب در سیاست اجتماعی مسکن در نظامی یکپارچه برای پوشش دادن گروه‌های درآمدی، اقشار اجتماعی، اقوام و فرهنگ و مناطق جغرافیایی گوناگون

استفاده حداکثری از مشارکت انجمن‌های محلی و مدنی غیرانتفاعی و تعاونی مسکن، پس‌انداز و وام محلی و غیرانتفاعی، برای ساخت و مدیریت مسکن ملکی و استیجاری و تامین مالی مسکن و بهسازی شهری و روستایی

استفاده حداکثری از سطوح محلی دولتی، شهرداری‌ها دهیاری‌ها برای اجرا و نظارت در سیاست اجتماعی مسکن

توانمندسازی در بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی

هم‌پیوندی نظام مسکن اجتماعی با نظام تامین اجتماعی

هم‌پیوندی سیاست اجتماعی مسکن با نظام برنامه‌ریزی فضایی در سطوح ملی، منطقه‌ای، شهری و روستایی

یکپارچه‌سازی مالی پرداخت یارانه‌ها و برنامه‌های رفع فقر شهری، تامین و حمایت اجتماعی، تامین شبکه‌های زیربنایی و بهسازی و نوسازی شهری و روستایی.

جدیت طرح جامع مسکن برای حل مساله

برنامه‌های عملیاتی تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد در قالب چهار طرح "مسکن کارگری"، "نوساری و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی"، "مسکن اجاره‌ای" و "طرح تامین مسکن گروه‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی" مشتمل بر 8 برنامه عملیاتی در طرح جامع مسکن تنظیم شد.

برنامه‌های عملیاتی تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد وزارت راه و شهرسازی (1394) عنوان طرح عنوان برنامه عملیاتی طرح مسکن کارگری تامین مسکن ملکی کارگری احداث و عرضه مسکن استیجاری کارگری طرح تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمدها از طریق نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده‌ی شهری و سکونت‌گاه‌های غیررسمی اعطای وام‌های نوسازی مشروط به اجاره‌داری راه‌اندازی نهادهای محلی بهسازی مسکن طرح مسکن اجاره‌ای اعطای وام ودیعه‌ی مسکن به خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده احداث و عرضه‌ی مسکن اجاره‌ای کوچک (با زیربنای کم‌تر از 70 متر مربع) طرح تامین مسکن گروه‌های تحت پوشش نهادهای حمایتی اعطای وام ودیعه‌ی مسکن اجاره‌ای به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای (با زیربنای کم‌تر از 75 متر مربع)

افزایش گروه هدف طرح مسکن کارگری در سال‌های آینده

در طرح مسکن کارگری توزیع جامعه‌ی هدف یعنی 2.5 میلیون خانوار بر اساس سازمان‌های تحت پوشش مورد شناسایی قرار می‌گیرند و سپس همین سازمان‌ها به عنوان متولی اجرای برنامه‌ها مطرح می‌شوند. جمعیت نیازمند حمایت در قالب برنامه تامین مسکن کارگری (بیمه‌پردازها و مستمری‌بگیران) یک میلیون واحد برآورد شده است. این برنامه بلندمدت 13 ساله است که می‌تواند به دو صورت مسکن ملکی و مسکن استیجاری به اجرا دربیاید. پیش‌بینی شده است که گروه هدف طرح مسکن کارگری از 1 میلیون نفر فعلی به 1.4 میلیون نفر در سال 1405 برسد.

نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده‌ی شهری و سکونت‌گاه‌های غیررسمی

محور اصلی طرح تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد از طریق نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده‌ی شهری و سکونت‌گاه‌های غیررسمی، اعطای تراکم‌های تشویقی برای ساخت و ساز، اعطای یارانه‌ی کمک بهره در پرداخت وام‌های کم‌بهره، سرمایه‌گذاری مستقیم نهادهای بخش عمومی در زمینه‌ی بهبود زیرساخت‌های شهری به خصوص شبکه‌ی معابر و فراهم‌آوری امکانات مالی و غیرمالی برای اسکان موقت است.

دو برنامه عملیاتی احداث و عرضه مسکن استیجاری کارگری و راه‌اندازی نهادهای محلی بهسازی مسکن برای اجرای این طرح ارائه شده است. بیش از 1.2 میلیون خانوار از جامعه هدف برنامه عملیاتی احداث و عرضه مسکن استیجاری کارگری در محدوده‌ی بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند. می‌توان سود مورد انتظار بخش خصوصی را برای حضور در بازار ساخت و ساز واحدهای اجاره‌ای از طریق پرداخت انواع یارانه و حمایت‌های لازم، تامین و بستر لازم برای عرضه بیش‌تر واحدهای اجاره‌ای به قیمتی کم‌تر از بازار فراهم و از نوسازی بافت‌های فرسوده نیز حمایت کرد.

دولت بایستی 60 درصد از هزینه‌ی ساخت و واحدهای مسکونی را با نرخ سود 14 درصد فراهم نماید و شهرداری‌ها میزان و نحوه‌ی دریافت هزینه‌های صدور پروانه و صدور تراکم مازاد در محدوده‌ی بافت‌های فرسوده را کاهش دهند.

آمارها و برآوردهای موجود در سازمان عمران و بهسازی شهری نشان می‌دهد که در بین 77 شهر مطالعه شده 27 درصد از جمعیت آن‌ها به صورت غیررسمی اسکان یافته‌اند. تعداد واحد مسکونی این محدوده‌ها 2.9 میلیون واحد و تعداد خانوار ساکن در آنها 3.2 میلیون است. کمبود مسکن این محدوده‌ها 300 هزار واحد است. واحدهای مسکونی نیازمند بهسازی در این محدوده‌ها 1.3 میلیون واحد و در سایر محدوده‌ها 200 هزار واحد که به طور کلی 1.5 میلیون واحد مسکونی را شامل می‌شود. مسکن این خانوارها معمولا به صورت ملکی است که می‌توان آن را بهسازی کرد. نهادهای محلی بهسازی مسکن می‌توانند با همکاری شهرداری‌ها تشکیل شوند و به ساکنین سکونت‌گاه‌های غیررسمی وام‌های ساخت، خرید، تعمیر، ارتقا کیفیت و بهسازی و وام ودیعه پرداخت کنند.

کاهش نرخ اجاره

به خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده، وام ودیعه‌ی مسکن اعطا می‌شود. طبق آن، 30 هزار فقره در هر سال برای پرداخت ودیعه‌ی اجاره به واحدهای مسکونی کم‌تر از 70 مترمربع تعلق می‌گیرد. به علاوه سالانه 20 هزار واحد مسکونی بر روی زمین‌های دولتی که بهای آن به صورت اقساط دریافت می‌شود، با استفاده از منابع نظام بانکی و ابزارهای بازار سرمایه احداث می‌گردد. این واحدهای مسکونی با زیربنای کم‌تر از 70 مترمربع می‌توانند نرخ اجاره را کاهش داده و دسترسی خانوارهای میان درآمد را به مسکن اجاره‌ای فراهم کنند.

تلاش برای تامین مسکن خانوارهای تحت پوشش

در طرح جامع مسکن دو برنامه برای تامین مسکن خانوارهایی که تحت پوشش نهادهای حمایتی هستند، تدوین شده است. وام ودیعه‌ی مسکن اجاره‌ای به خانوارهای تحت پوشش نهادهای حمایتی اعطا می‌شود. سالیانه به 5 هزار خانوار تحت پوشش، وام ودیعه‌ی مسکن داده می‌شود. این وام به واحدهای مسکونی کم‌تر از 75 مترمربع تعلق می‌گیرد. سالانه 5 هزار واحد مسکونی با زیربنای کم‌تر از 75 متر بر روی زمین‌های دولتی که بهای آن به صورت اقساط دریافت شود با استفاده از منابع نظام بانکی و ابزارهای بازار سرمایه تحت نظارت مسئولین مربوطه احداث می‌شود.

می‌توان گفت سیاست‌گذاری و اجرای سیاست‌های مربوط به مسکن اجتماعی در ایران سابقه طولانی دارد و پس از برنامه دوم توسعه کارهایی در این راستا انجام شده است. در طرح جامع مسکن به طور مفصل برنامه‌های مسکن اجتماعی عملیاتی شده و جزییاتی برای اجرای آن‌ها طراحی شده است. پرداخت ودیعه اجاره به صورت وام، ساخت واحدهای مسکونی کوچک و نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار گرفته است اما به نظر می‌رسد تاکنون اجرای این سیاست‌ها نتوانسته به طور کامل مشکل مسکن کم‌درآمدها را حل کند.

منابع

اعظم خاتم و فواد شمس، مسکن اجتماعی یعنی چه؟، شماره نهم ماهنامه قلمرو رفاه.

جمیله علی‌حسینی، طرح مسکن اجتماعی (مسکن مستمری‌بگیران کم‌درآمد)، ناظر علمی طرح: فردین یزدانی، موسسه عالی پژوهش تامین اجتماعی، 1395.

سایت وزارت راه و شهرسازی.

عرضه مسکن ملکی؛ راهکار مناسب برای حمایت اجتماعی از مسکن، مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، 1393.

*س_برچسب‌ها_س*

• کارگر
• مسکن مهر
• مسکن