قیمت مسکن در پایان تابستان پرواز کرد (26 شهریور 1404)

فهرست محتوا
• روند قیمت دلاری مسکن در تابستان 1404
• بازدهی 5 ماهه بازار ارز و مسکن چقدر بود؟
• روند دلاری بازار مسکن در شهریورماه چگونه خواهد بود؟

آغاز جنگمیان ایران و اسرائیل در خردادماه سال جاری، تأثیر چشمگیری بر فضای اقتصادی کشور گذاشت و موجب شد سرمایه‌ها بار دیگر به سمت دارایی‌های امن و نقدشونده‌ای همچون طلا و ارز هدایت شوند. در همین بازه، حجم معاملات مسکن به حداقل رسید و بازار ملک وارد مرحله تازه‌ای از رکود شد.

با این حال، قیمت مسکن در این مدت همچنان افزایشی بود و بازدهی مثبت داشت اما در روندی بسیار کند و بدون شتاب. بررسی‌ها نشان می‌دهد که رشد اندک قیمت‌ها ناشی از فشار تورمی عمومی بوده است. بر همین اساس، نوسانات قیمت دلاری مسکن در پنج ماهه نخست سال 1404 بیشتر متاثر از افت و خیزهای قیمت دلار رقم خورده و نقش متغیرهای سیاسی و اقتصادی و اهرم مهمی نظیر تقاضا در این تغییرات، غیرمستقیم بوده است.

متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در فروردین امسال 112 میلیون و 400 هزار تومان بوده است. قیمت دلار در همین ماه با عبور از کانال 105 هزار تومانی، به حداکثر 105 هزار و 900 تومان رسید و در نهایت، قیمت دلاری مسکن با افت 8.4 درصدی نسبت به اسفند سال قبل، به 1061 دلار کاهش یافت که پایین‌ترین سطح در طول سال جاری بوده است.

با این حال، در اردیبهشت‌ماه ورق برگشت و روند ارزش دلاری مسکن تغییر کرد. قیمت دلار نسبت به فروردین‌ماه حدود 17.9 درصد کاهش یافت و به 86 هزار و 900 تومان رسید. در همین زمان اما قیمت مسکن 2.1 درصد رشد کرد و به دنبال آن، قیمت دلاری مسکن با جهش 24.4 درصدی نسبت به فروردین‌ماه، به 1320 دلار در هر متر رسید. به این ترتیب، بیشترین رشد ماهانه ارزش دلاری مسکن در پنج‌ماهه سال جاری، مربوط به اردیبهشت‌ماه بوده است.

با این حال، باید توجه داشت که رشد ارزش دلاری مسکن در اردیبهشت، مربوط به افت قیمت دلار از یک سو و رشد نسبی قیمت مسکن از سوی دیگر بوده است.

البته باید اذعان داشت، در این گزارش مبنای محاسبه قیمت دلاری مسکن، بیشترین قیمت ثبت شده برای دلار در هر ماه بوده که ممکن است باعث بزرگ‌نمایی نسبی در محاسبه ارزش دلاری مسکن شده باشد.

در خردادماه نیز متوسط قیمت هر متر مسکن 2.1 درصد رشد کرد و به 117 میلیون و 190 هزار تومان رسید. اما همزمان قیمت دلار 9.3 درصد رشد داشت و به کانال 95 هزار تومانی بازگشت. در نتیجه، اگرچه قیمت مسکن در این ماه افزایشی بود، اما ارزش دلاری آن با افت 6.6 درصدی، به 1234 دلار کاهش یافت.

روند قیمت دلاری مسکن در تابستان 1404

ارزش دلاری بازار مسکن در تیرماه تغییر کرد. متوسط قیمت هر متر مسکن با رشد دو درصدی به 119 میلیون و 540 هزار تومان رسید، اما در مقابل، قیمت دلار در این ماه 2.1 درصد کاهش یافت و روی خط 93 هزار تومانی ایستاد. همین موضوع باعث شد تا قیمت دلاری مسکن با رشد 4.2 درصدی به 1285 دلار افزایش پیدا کند.

در مرداد، میانگین هر متر مسکن با رشد 2.4 درصدی، با رقم 122 میلیون و 460 هزار تومان برآورد شد و قیمت دلار نیز با افزایش دو درصدی، تا 94 هزار و 850 تومان بالا رفت. قیمت دلاری مسکن تنها 0.4 درصد رشد داشت و در عدد 1291 دلار تثبیت شد.

بازدهی 5 ماهه بازار ارز و مسکن چقدر بود؟

محاسبات تجارت‌نیوز نشان می‌دهد که در بازه پنج ماهه نخست سال 1404 بازار مسکن بازدهی 9 درصدی را به ثبت رسانده است. این در حالی است که دلار طی همین مدت 10.4 درصد افت کرده و در محدوده 94 هزار تومان در مردادماه قرار گرفته است. با این حال، بازدهی دلاری مسکن طی این مدت 21.6 درصد ارزیابی می‌شود.

بنابراین می توان گفت که رشد ارزش دلاری مسکن در این مدت به دلیل نوسانات نرخ دلار و شیب ملایم تورم مسکن بوده است. نکته حائز اهمیت آن است که پس از جنگ 12 روزه، قیمت دلار دچار نوسانات زیادی شد و بازار مسکن نیز در وضعیت رکود تورمی قرار گرفت.

بازدهی دلار به این دلیل منفی شد که مبنای محاسبات، حداکثر نرخ ارز در هر ماه بوده و با توجه به اینکه قیمت دلار در شهریور ماه از مرز 105 هزار تومان گذشت، تقریبا می‌توان گفت که بازدهی دلار در طول 6 ماه گذشته صفر بوده است. بر همین اساس، ارزش دلاری مسکن از فروردین ماه، صعودی شده و کمی بالاتر از میانگین معمول قیمت دلاری مسکن قرار گرفته است.

روند دلاری بازار مسکن در شهریورماه چگونه خواهد بود؟

محاسبات و برآوردهای ما نشان می‌دهد، با توجه به افزایش قابل توجه قیمت دلار در شهریورماه و لمس منطقه 105 هزار تومان، و همچنین با فرض تکرار تورم دو درصدی بخش مسکن در همین ماه، انتظار می‌رود قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کند.

در صورتی که دلار دوباره سقف‌شکنی کند و تورم مسکن همچنان در همین محدوده باقی بماند، احتمال کاهش بیشتر قیمت دلاری مسکن وجود دارد. با این حال، اگر تورم مسکن افزایشی باشد و قیمت ریالی مسکن رشد بیشتری را تجربه کند، سرعت کاهش ارزش دلاری مسکن ممکن است کم یا حتی متوقف شود.