مردودی مالیات در خانه خالی

عدم‌تحقق قانون مصوب سال 1399 و تکلیف بودجه 1402 درباره دریافت مالیات از خانه های بلااستفاده، منجر به درآمد میلی‌متری دولت از آپارتمان های خالی از سکنه شده است. در حالی که بر اساس قانون، در سال‌جاری باید 2‌هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی محقق شده و از سوی دولت وصول می شد اما در 9 ماه اول امسال تنها 3 میلیارد و300میلیون تومان معادل رقمی تقریبا نزدیک به یک‌پانصدم هدف گذاری صورت‌گرفته، از این محل درآمد مالیاتی حاصل شده است. در یک برش 9ماهه، باید به طور متوسط از ابتدای سال تا پایان آذرماه امسال، رقمی معادل حدود هزار و 500 میلیارد تومان درآمد مالیاتی خانه های خالی از سوی دولت وصول می شد اما عملا تنها 3 میلیارد و300میلیون تومان محقق و وصول شد.

در سال گذشته (1401) نیز چیزی بسیار کمتر از یک‌هزارم هدف گذاری صورت‌گرفته درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی محقق شد. در حالی که در سال 1401 نیز باید 2هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از محل خانه های خالی وصول می شد اما این وصولی تنها یک میلیارد و 852 میلیون تومان بود. این درآمد بسیار ناچیز مالیاتی را در واقع می‌توان به درآمد میلی‌متری دولت از خانه های خالی تعبیر کرد. به این معنا که ارقام مالیات وصولی دولت از مالکان خانه های خالی به‌رغم تکالیف قانونی مشخص در این زمینه به قدری ناچیز است که می‌توان چنین تعبیر کرد که دولت به جای آنکه از واحدهای مسکونی چند ده و در برخی موارد چندصد مترمربعی مالیات دریافت کرده باشد از خانه های چند میلی‌متری مالیات گرفته است.

اما سوال مهمی که در این رابطه مطرح است اینکه چرا دریافت مالیات از خانه های خالی به‌رغم وجود تکالیف قانونی از جمله قانون مصوب سال 99 و همچنین قانون بودجه 1402، محقق نشد؟

بررسی های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد گذشته از همه دلایلی که بارها در گزارش های مختلف در خصوص شکل درست اجرای سیاست های مالیاتی در بازار مسکن منتشر شده است، دست کم یک دلیل یا یک مانع مهم در مسیر تحقق کامل و مطابق با برنامه ریزی قانونی دریافت مالیات از خانه های خالی وجود دارد که باعث شده طی دو سال اخیر، عملا درآمد مالیاتی از این محل، درآمدی میلی‌متری و بسیار ناچیز باشد.

این دلیل مربوط به عدم‌راه اندازی سامانه ای است که بر اساس قانون مصوب سال 1399 درباره دریافت مالیات از خانه های خالی باید از سوی دولت طراحی شده و مورد استفاده قرار می گرفت. بر اساس قانون مصوب سال 99، سه ماه بعد از تصویب این قانون یعنی حداکثر تا ابتدای سال 1400 باید سامانه ای تحت عنوان «سامانه معاملات املاک» از سوی دولت راه اندازی می شد که مالکان خانه های خالی بعد از دریافت اخطاریه، حداکثر ظرف دو ماه، اقدام به معرفی و بارگذاری مشخصات ملک خود در این سامانه با هدف اجاره یا فروش به قیمت روز می کردند. تا اگر به هر دلیلی در مدت زمان مشخص این خانه ها، از طریق این سامانه به بازار عرضه نشود، مشمول مالیات شوند و اگر به هر علتی در زمان مشخص در بازار فروخته نشده یا اجاره نرود، معاف از مالیات اعلام شوند تا زمانی که مالک بتواند خانه خالی را فروخته یا در اختیار مستاجر قرار دهد. اما این سامانه که یکی از مسوولیت های دیگر آن در قانون امکان تعیین قیمت یا اجاره بهای روز واحد خالی تعیین شده است، تاکنون راه اندازی نشده است. بنابراین زمانی که این سامانه راه اندازی نشده طبیعی است که قانون نیز به طور ناقص اجرا شده و درآمدهای مالیاتی دولت از این محل تنها به میزان بسیار ناچیز محقق و وصول شود.

بدهی مالیاتی دولت به شهرداری

اما عدم‌تحقق درآمد مالیاتی تعیین‌شده از محل خانه های خالی یک بازی دو سر باخت برای دولت محسوب می‌شود. یک سر این بازی، باخت دولت به خودش از بابت عدم‌تحقق درآمد مالیاتی است که از محل خانه های خالی باید به خزانه دولت واریز می شد و از سوی دیگر عدم‌عرضه خانه های خالی به بازار که در ساماندهی و ایجاد تعادل عرضه و تقاضا به نفع همه اضلاع درگیر در موضوع تامین مسکن (دولت و سیاستگذار مسکن، سازنده ها، متقاضیان خرید و اجاره و...)، موثر است. سر دیگر این ماجرا، باخت دولت به شهرداری هاست. بر اساس قانون بودجه سال 1399، باید 50‌درصد درآمد حاصل از دریافت مالیات از خانه های خالی به عنوان سهم شهرداری ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات واریز می شد. اما عملا دولت از این محل درآمد خاصی نداشته است که آن را به حساب شهرداری ها واریز کند. این در حالی است که درآمدهای حاصل از مالیات های ملکی در کشورهای مختلف، یکی از مهم‌ترین منابع پایدار درآمدی برای توسعه شهرها و اداره امور آنها محسوب می‌شود. مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران نیز اخیرا گزارشی با عنوان «بررسی اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی شهر تهران» منتشر کرده است که در این گزارش به سه پیامد منفی وجود خانه های خالی و عدم‌اجرای درست و کامل این قانون اشاره شده است.

این پیامدها را می‌توان در سه دسته، «اقتصادی»، «اجتماعی» و «شهری» طبقه بندی کرد. به لحاظ اقتصادی، وجود خانه های خالی بیش از حد استاندارد در شهرها منجر به اخلال و تشدید نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. این در حالی است که به لحاظ اجتماعی و شهری نیز پدیده گسترش خانه های خالی منجر به عدم‌توسعه مطلوب شهری، عدم‌امکان استفاده از بازدهی نسبت به مقیاس در ارائه خدمات، برجسته شدن شکاف طبقاتی و بروز مخاطرات و ناهنجاری های اجتماعی - فرهنگی خواهد شد.

بر اساس این گزارش، در حال حاضر بسیاری از شهرهای جهان مانند توکیو، استانبول، اتاوا و استکهلم، بیش از 50‌درصد از درآمدهای پایدار شهری خود را از طریق اخذ مالیات های محلی مانند مالیات بر املاک و مستغلات تامین می‌کنند. دولت های محلی در این شهرها و بسیاری دیگر از شهرهای دنیا، به‌خصوص در مناطق با رشد جمعیت فزاینده، اقدام به اعمال مالیات بر خانه های خالی کرده اند و عواید حاصل از آن را برای بهبود خدمات ارائه‌شده در بخش مسکن و شهرسازی مورد استفاده قرار داده اند. این دولت ها سعی کرده اند با تعریف و ایجاد منابع درآمدی پایدار، کیفیت و کمیت خدمات شهری را بهبود بخشند. چرا که توزیع متقارن و پایدار خدمات شهرداری طی زمان مستلزم برخورداری از منابع مالی مشخص و پایدار است. به‌خصوص در حالی که طی سال‌های اخیر در کشور، بودجه های بخش دولتی و عمومی از جمله شهرداری ها با کسری های فزاینده روبه‌رو شده است، ارتقای خدمات شهرداری ها در حوزه های مختلف منوط به شناسایی و تعریف پایه های مالیاتی جدید است.

تعادل مصنوعی در بازار مسکن

در این گزارش همچنین به «ایجاد تعادل مصنوعی» در بازار مسکن به واسطه وجود و گسترش خانه های خالی در سال‌های اخیر اشاره شده است. این موضوع یعنی ایجاد تعادل مصنوعی عرضه و تقاضا در بازار مسکن همان مفهومی است که در سال‌های اخیر «دنیای‌اقتصاد» در گزارش های متعددی به آن اشاره کرده است. یکی از مصادیق آن هم مربوط به نسبت کل خانه ها به کل خانوارهاست. بررسی ها نشان می‌دهد مجموع همه خانه های کشور اعم از واحدهای مسکونی در حال استفاده، خانه های خالی و خانه های دوم، حدود 10 تا 12 درصد، بیش از کل خانوارهاست. به طوری که در نگاه اول، مقایسه تعداد خانوارها به موجودی مسکن، نشان‌دهنده مازاد عرضه است اما بعد از کسر خانه های خالی و خانه های دوم عملا مازاد عرضه وجود ندارد. در این گزارش همچنین اعلام شده است که بر اساس آمار سازمان امور مالیاتی کشور در سال 1400، معادل 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد اما میزان خانه های خالی در دسترس برای مالیات گذاری بر اساس آمار دولت 500‌هزار واحد است. اگر تعداد خانه های خالی تهران نیز 300‌هزار واحد مسکونی فرض شود در سال 1401 شهرداری تهران باید حدود 5هزار میلیارد تومان از این محل درآمد پایدار کسب می کرد. برآوردها نشان می‌دهد با توجه به اینکه شهرداری تهران، به دلیل وجود پایگاه های عظیم املاک شهر تهران از پتانسیل بالایی در شناسایی املاک خالی برخوردار است، با ضریب احتمال بالاتری می‌تواند به شناسایی املاک خالی بپردازد که در این حالت میزان درآمد محقق شده از این بابت افزایش چشمگیری خواهد داشت. هر چند اجرای این قانون با چالش هایی همچون مشکلات موجود در مسیر تعریف ملک خالی و آستانه های معافیت، تخمین ارزش ملک، مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه، هزینه های اجرایی بالا، سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی، فرار مالیاتی، مساله شناسایی آنها و... روبه‌رو است.

• مشکل مهم برای دریافت مالیات از خانه های خالی + جزئیات
• دوای مالیات و درد مسکن