مسکن اجاره‌ای با مدل کره‌جنوبی

فرید قدیری: 3 ناکامی بزرگ دولت ایران طی دو دهه گذشته در مسیر «خانه‌دار کردن» گروه‌های محروم جامعه با انواع طرح‌های مسکن‌دولتی، هیچ‌زمان برطرف نشد؛ منابع مالی مورد نیاز برای تامین مسکن، آورده نقدی کافی از سوی محرومان برای صاحب‌خانه شدن و همچنین جذاب‌کردن طرح‌ها برای بخش‌خصوصی در راستای تحقق اهداف طرح. دولت کره اما با 60سال تجربه‌اندوزی، توانسته برای هر کدام از این قفل‌ها، «کلید مخصوص» بسازد. کلیدها دیروز تحویل دولت کشورمان شد.

روز گذشته بزرگ‌ترین شرکت دولتی مسوول «زمین و مسکن» در کره‌جنوبی با نام LH با دعوت دفتر نمایندگی «هبیتات» در تهران، جلسه‌ای به صورت آنلاین در وزارت راه وشهرسازی برای مسوولان بخش مسکن برگزار کرد تا «فوت و فن» تامین مسکن برای محرومان را به دولت ایران منتقل کند. شرکت LH، به لحاظ اسم، شبیه سازمان ملی زمین و مسکن کشورمان است اما حوزه ماموریتی این شرکت، فراتر از «تامین زمین و مسکن» است به طوری که با درآمدهایی از محل‌های «مناطق آزاد، توسعه شهری، خرده‌فروشی و حتی موارد مرتبط با پایتخت»، منابع مورد نیاز برای تامین مسکن محرومان را تامین می‌کند. همچنین مدلی که این شرکت دولتی کره‌ای، در حوزه تامین زمین و تامین مسکن انجام می‌دهد نیز به لحاظ کیفی، بسیار متفاوت از مشابه ایرانی آن است.

تامین مسکن برای «رفاه» نه برای «اضطرار»

محتوای آنچه مدیرکل شرکت LH در ارائه خود، بر آن تاکید داشت، اصرار دولت کره‌جنوبی بر «حفظ کرامت و عزت خانوارهای ضعیف جامعه» در طرح تامین مسکن است. خانه‌هایی که به صورت مسکن اجاره‌ای برای گروه‌های هدف تامین شده است، نوعی از «سبک‌زندگی» را در شهرها تبلیغ می‌کند نه اینکه، «صرفا و هر طور شده (با هر کیفیتی) ساختمان‌هایی احداث شود تا خانه‌ندارها در مسکن‌دولتی» ساکن شوند. کیفیت مسکن اجاره‌ای در کره‌جنوبی، با حرف تضمین نشد، با «عدم دخالت دولت» در ساخت‌وسازهای این طرح تحقق پیدا کرد. از سال 1960 تاکنون، دولت این کشور برای تامین مسکن مورد نیاز دهک‌های پایین و متوسط جامعه، سیاست مسکن اجاره‌ای را به اجرا درآورده است و در هر دهه، این مسیر مورد آسیب‌شناسی و اصلاح با قوانین مکمل، قرار گرفته است.

بزرگ‌ترین گردنه تا مسکن اجاره

بزرگ‌ترین گردنه هر نوع طرح ساخت یا تامین مسکن در هر کشوری، منابع مالی است. در کره‌جنوبی برای مسکن‌اجاره‌ای، 3 ضلع مسوولیت تامین منابع مالی را برعهده دارد؛ دولت، شرکت LH و مستاجرها. دولت چیزی در حدود 50 درصد از منابع مورد نیاز را به صورت «کمک دولتی و وام دولتی» تامین می‌کند، حدود 30درصد نیز توسط شرکت LH به میدان می‌آید و 20درصد نیز با پرداخت پول‌پیش و اجاره‌ماهانه توسط مستاجرهای گروه هدف، تامین می‌شود. مسکن اجاره‌ای را بخش‌خصوصی می‌سازد، مدیریت می‌کند و تعمیر و نگهداری آن را در پروسه چند 10 ساله برعهده دارد؛ به این ترتیب این مدل تامین مسکن، فقط به ساخت خلاصه می‌شود. مدیر کره‌ای در جلسه آنلاین، دست‌کم 3 مرتبه روی یک نکته یا نوعی توصیه طلایی تاکید داشت، اینکه «تامین مسکن اجاره‌ای، به بودجه مداوم و پایدار» نیاز دارد و باید دولت‌ها بتوانند از مسیر رشد اقتصادی، منابع و سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت و عرضه مسکن‌حمایتی برای شهروندان‌شان را تامین کنند. در غیر این صورت، طرح جلو نخواهد رفت یا اگر برود، در طول دوره تامین، محدودیت‌های مالی، مشکلاتی ایجاد می‌کند.

5 گروه از مستاجرها، مشمول «مسکن‌اجاره‌ای»

حدود 40 درصد خانوارهای کره‌ای مستاجر هستند که بخشی از آنها در قالب دهک‌های 1 تا 6، مشمول «مسکن‌اجاره‌ای» می‌شوند. شرکت LH به عنوان مجری تامین مسکن‌اجاره‌ای در کره، سالانه 80 هزار واحد مسکونی اجاره‌ای برای دهک‌های مشمول، از طریق ساخت یا خرید از بازار، تامین می‌کند. دهک یک تا 50 سال می‌تواند در این خانه‌ها مستاجر باشد، آن هم با پرداخت اجاره‌بهای 65 دلاری در هر ماه که حدود یک‌پنجم رقم بازار است. مابه‌التفاوت این فاصله، یارانه ای است که دولت کره و شرکت LH از طریق «تامین منابع» و «سودسازی» برای بخش‌خصوصی مجری اجاره‌داری، توانسته‌اند تامین کنند تا هم زیان اجاره‌داری پوشش داده شود و هم هزینه اجاره مسکن برای مخاطب اصلی، در حد استطاعت‌اش، کاهش یابد. دهک 2 تا 4، گروه دوم هدف محسوب می‌شود که تا 30 سال می‌تواند با پرداخت 200 دلار در ماه، مستاجر این واحدهای مسکونی باشد.

دهک 2 تا 6 در دسته زوج‌های جوان نیز تا 20 سال می‌توانند در این واحدها با 200 دلار اجاره‌بها در ماه، ساکن شوند. گروه چهارم اما مشمول «اجاره به شرط تملیک» است؛ از اجاره‌نشینی تا صاحب‌خانه شدن. این گروه بعد از 5 تا 10 سال مستاجری در واحدهای مسکونی تامین‌شده توسط LH می‌تواند درخواست خرید دهند. گروه پنجمی نیز مشمول است و آن دهک‌های 3 تا 8 هستند که تا 8 سال می‌توانند در این واحدها اجاره‌نشین باشند. پالایش مستاجرها بر حسب اینکه در کدام گروه قرار می‌گیرند برعهده دولت است.

سودآوری با مسکن‌اجاره‌ای حمایتی؛ چگونه؟

دولت کره‌جنوبی، «سودسازی برای بخش‌خصوصی» به عنوان بازیگر اصلی «تامین مسکن مورد نیاز دهک‌های محروم» را به عنوان واقعیت غیرقابل انکار هر نوع اقدام حمایتی پذیرفته است. کارنامه 60 ساله کره‌جنوبی در مسکن‌اجاره‌ای حمایتی نشان می‌دهد، هزینه تامین و ساخت مسکن برای اقشار هدف همواره از درآمد اجاره‌داری آن بیشتر است و زیان بالقوه وجود دارد. اما این کشور توانسته زیان بخش‌خصوصی سازنده، اجاره‌دار و نگهدار واحدها را پوشش دهد و برای آنها جذابیت به وجود بیاورد؛ از 4 مسیر. شرکت LH به دلیل آنکه فراتر از بازار زمین و مسکن فعالیت می‌کند، منابع دیگری به غیر از زمین و ملک در اختیار دارد که مکلف است بخشی از آنها را برای تعادل‌بخشی منابع و مصارف در حوزه مسکن‌اجاره‌ای حمایتی، تخصیص دهد. این مسیر اول سودآوری است. همچنین منابع از محل خرده‌فروشی در خدمت هزینه‌های مسکن‌اجاره‌ای قرار می‌گیرد.

راه سوم تامین سود، مشارکت این شرکت با بخش‌خصوصی مجری مسکن‌اجاره‌ای در طرح‌های خانه‌سازی برای فروش در بازار آزاد است. در این مسیر، شرکت LH زمین به بخش‌خصوصی واگذار می‌کند تا خانه‌سازی به قصد فروش صورت بگیرد. مسیر چهارم جبران زیان و سودآوری اما «صندوق‌های املاک و مستغلات» است. این صندوق‌ها به بخش‌خصوصی کمک می‌کنند با سرمایه‌های خرد از بازار سرمایه، بتواند املاک و مستغلات خریداری کند و با اجاره‌داری آنها، منابع پایدار قابل‌توجه برای طرح‌های مسکن‌اجاره‌ای تامین کند. طرح مسکن‌اجاره‌ای کره‌جنوبی، برخلاف تصور مسوولان ایرانی بخش مسکن و ساختمان، سوار بر «وام بانکی» نیست، بلکه همان 3 ضلع دولت، شرکت دولتی و مستاجرها، منابع و حتی تسهیلات (دولتی) را برای پیشبرد طرح تامین می‌کنند.

ایران می‌توان «راه» کره را برود؟

کره‌ای‌ها راه تامین مسکن برای محرومان را به ایران نشان داده‌اند؛ یک تجربه واقعی حاصل 6 دهه پیمایش در مسیر مسکن‌اجاره‌ای برای دهک‌های پایین و متوسط جامعه که در هر مقطع - از سال 1960 تاکنون - اشکالات و انحرافات طرح شناسایی و رفع اشکال شده است. اما آیا دولت ایران می‌تواند وارد این راه شود؟ استفاده از تجربه کره‌ای‌ها برای تامین مسکن محرومان، مشروط است به تحقق دو اتفاق. اول، «بهبود اساسی وضعیت اقتصاد ایران برای تجهیز دولت به منابع مالی مناسب برای تامین یارانه مورد نیاز تامین مسکن» و دوم «کنترل تورم به منظور بهبود عایدی اجاره‌داری و کاهش هزینه اجاره مسکن و در نهایت، به صرفه‌شدن ساخت و عرضه مسکن‌اجاره‌ای برای بخش‌خصوصی».

اوایل امسال در شورای عالی مسکن، ساخت و تامین 70 هزار واحد مسکونی در قالب «مسکن اجاره‌ای» به تصویب رسید، مطابق فاکتوری که در کره‌جنوبی برای ساخت یک پروژه 300 واحدی مسکن‌اجاره‌ای ثبت شده، ساخت و تامین هر واحد مسکونی اجاره‌ای 60 هزار دلار هزینه دارد. به قیمت امروز، حداقل 5‌میلیارد تومان برآورد می‌شود که اتفاقا با هزینه‌ها و قیمت‌تمام شده ساخت مسکن به معنای «مسکن درخور کرامت شهروندان»، سازگاری دارد. در این صورت طرح 70 هزار مسکن‌اجاره‌ای، دست‌کم به 350 همت «بودجه» نیاز دارد. این رقم معادل 3 برابر کل تسهیلاتی است که طی 4 سال گذشته از سمت بانک‌ها به مسکن‌ملی تخصیص پیدا کرد. به نظر می‌رسد در شرایطی که دولت احتمالا با کسری بودجه دست‌کم 500 همتی روبه‌رو است، تامین این میزان منابع به شکل مستقیم از سمت دولت، سخت یا غیرممکن باشد. از طرفی، شرکت‌های دولتی تکلیفی برای تخصیص منابع در جهت تامین مسکن ندارند؛ حتی آنهایی که املاک قابل‌توجهی را مالک هستند.

در این میان، توان پرداخت دهک‌های پایین برای استفاده از مسکن‌حمایتی نیز بسیار پایین است. طی 4 سال گذشته، از هر 5 «خانه‌ندار مشمول حمایت»، یک خانوار توانست آورده‌نقدی برای مسکن‌ملی تامین کند. هر چند در مسکن‌اجاره‌ای، نیازی به پرداخت بهای خرید نیست اما مساله اصلی، منابع مورد نیاز برای ساخت این واحدها و سپس تامین یارانه برای پایین‌آوردن رقم اجاره‌بهای ماهانه است. هر دو متوجه دولت است، ضمن اینکه جذاب‌سازی ساخت مسکن‌اجاره‌ای برای بخش‌خصوصی نیز مدل‌های تجربه‌شده در کره را نیاز دارد. کره‌ای‌ها سراغ «ساخت با قیمت‌دستوری» نرفتند که اگر این اتفاق می‌افتاد، ساخت مسکن‌اجاره‌ای به جای 2 تا 3 سال در کره، می‌توانست 10 تا 15 سال به طول بینجامد؛ شبیه مسکن‌مهر. کره زمانی ساخت مسکن‌اجاره‌ای را شروع کرد که همزمان شده بود با رشد اقتصادی بالا در این کشور.