مشکلات قانون‌گذاری در حوزه مسکن
مجید گودرزی - کارشناس اقتصاد
اصلی‌ترین مشکل در کشور ما مربوط به قانون‌گذاری در حوزه مسکن است و اراده‌ای هم برای رفع مشکلات این بخش دیده نمی‌شود، اگر هم طرحی مانند مالیات بر خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس وضع می‌شود، خود نشان‌دهنده ناکارآمدی در بخش قانون‌گذاری است و به تورم مسکن دامن می‌زند؛ به این دلیل که این مالیات‌ها تنها به شکل زنجیروار انتقال می‌یابد و فشارش به بدنه جامعه و مستاجران وارد می‌شود. سال‌ها است که بازار مسکن در شرایط بحرانی قرار دارد و مشکلات این بخش تمام شهروندان را با مشکلاتی مواجه کرده است. ضروری است که نهادهای حاکمیتی مسئول، وارد میدان شوند و با همکاری یکدیگر، سعی در رفع این بحران داشته باشند، اما متاسفانه در حال حاضر این مسئله موردتوجه جدی قرار نگرفته است. 85
درصد از درآمد خانوارها به‌ویژه خانواده‌های طبقه کارگر صرف تامین مسکن می‌شود، اختصاص این حجم از درآمد خانوار به بخش مسکن دارای ابعاد ناخوشایند اقتصادی و اجتماعی است. شاید مهم‌ترین مشکل بخش مسکن، تعدد قوانینی است که گاهی اجرای موازی آنها مشکلاتی را در این حوزه ایجاد کرده و این روند همچنان ادامه دارد. باوجود گذشت بیش از 110 سال از قانون‌گذاری و مجلس و نهادهای قانون‌گذار، هنوز هم به‌طورکامل و جامع، قوانین لازم در حوزه مسکن تدوین و تصویب نشده‌اند. ساختاردهی و جمع‌آوری اطلاعات گام بعدی برای رفع مشکلات و بحران مسکن و مهم‌ترین اقدام در این زمینه راه‌اندازی سامانه‌های تخصصی از جمله سامانه املاک و اسکان مسکن است.
باتوجه به موارد یادشده، ساختار مسکن دارای تشکیلات بسیار نامناسبی است، اقداماتی که تاکنون هم در بخش اجرایی و هم در بخش قانون‌گذاری انجام شده، کم‌اثر یا حتی بی‌اثر بوده است. همچنین در حال حاضر مستاجران بار سنگین بی‌ارزش شدن پول ملی و شکاف بین ارزش واقعی و ارزش بازار ارزهای معتبر و سایر شاخص‌های اقتصادی را پر می‌کنند. در بخش مسکن با عدم‌قانون‌گذاری روبه‌رو هستیم. اگر بنا باشد قانونی در بخش مسکن یا هر بخش دیگری از اقتصاد تصویب شود، نیاز به کار کارشناسی دارد. همچنین، باید مولفه‌های اقتصادی بسیاری در راستای تحقق اهداف در نظر گرفته شود. در نهایت اینکه، به‌نظر می‌رسد حوزه مسکن با گرفتاری در دام قوانین متعدد، از فقر شدید قانونی نظام‌مند رنج می‌برد و این حوزه دچار یک رهاشدگی و افسارگسیختگی غیرمعمول است. در کشور ما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری حدود 32 درصد است که این رقم برای دهک‌های پایین درآمدی در کلانشهرها به بیش از 70 درصد نیز می‌رسد و این بدین معنا است که قسمت قابل‌توجهی از درآمد خانوار از طریق پرداخت اجاره‌بها یا اقساط خرید مسکن در این بخش هزینه می‌شود. این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشورهای موفق در حل معضل مسکن، به کمتر از 15 درصد می‌رسد. بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، منجر به کاهش قدرت خرید خانوار و به‌تبع آن، کاهش هزینه‌های ضروری خانوار از جمله هزینه‌های خوراکی و بهداشتی می‌شود؛ بنابراین، دولت برای تامین اقلام ضروری باید هزینه‌های یارانه‌ای خود را افزایش دهد که این کار بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می‌کند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوار، منجر به کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در سایر بخش‌ها و بروز آثار رکودی در اقتصاد کشور شده است. بنابراین ضروری است که کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به‌عنوان یکی از اهداف اصلی بخش مسکن کشور مدنظر قرار گیرد تا یکی از مولفه‌های اساسی فقر و ناتوانی اقتصاد خانوار مرتفع شود. در 2 دهه اخیر، جهت‌گیری اصلی سیاست‌های اتخاذشده در اقتصاد مسکن به‌سمت تقاضا و آزادسازی بازار زمین و عدم‌مداخله دولت در این بازار بوده است.
مولفه‌های اتخاذ چنین سیاست‌هایی را می‌توان به‌صورت زیر بیان کرد:
اتکای صرف به سازکار بازار و عدم‌حضور دولت در بخش عرضه مسکن.
تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن.
فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن.
تشویق انبوه‌سازی و کوچک‌سازی.
اجرای سیاست‌های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی شده و این بدان معنا است که باوجود نیاز شدید کشور به تولید مسکن، دوران رونق، ناپایدار بوده و در بازه‌های متناوب زمانی به رکود می‌انجامد./ روزنامه صمت