موتور ارزی سفته‌بازی ملکی

بازار معاملات مسکن در ماه بهمن، دو رشد متفاوت از قبل را تجربه کرد. متوسط قیمت مسکن در تهران در معاملات ماه گذشته به کانال جدید 14 میلیون تومان در مترمربع وارد شد که این وضعیت تحت تاثیر رشد ماهانه نزدیک به 4 درصد رخ داد. همچنین حجم ماهانه معاملات نیز به 12 هزار واحد مسکونی رسید. این وضعیت در مقایسه با نبض خرید و فروش ماه‌های گذشته، «مناسب» ارزیابی می‌شود. نقش اصلی در معاملات مسکن را سفته‌بازها دارند که با محرک ارزی وارد بازار ملک شدند.

به گزارش دنیای اقتصاد، انرژی ارزی سفته‌بازهای ملکی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران را وارد کانال 14 میلیون تومان کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس آمارهای رسمی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در نیمه زمستان با کانال‌شکنی از 13 میلیون و900 هزار تومان در دی ماه به 14 میلیون و400 هزار تومان افزایش یافت. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران براساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن، در حالی در ماه میانی زمستان امسال به کانال 14 میلیون تومانی وارد شد که تنها در دو ماه آذر و دی ماه در کانال 13 میلیون تومانی قرار داشت. میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سه ماه شهریور، مهر و آبان در کانال 12 میلیون تومان قرار داشت.

آمارها نشان می‌دهد در نتیجه کانال‌شکنی قیمت مسکن در بهمن ماه میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی پایتخت در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن معادل 7/ 3 درصد افزایش یافت. تورم نقطه‌ای مسکن یعنی نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران در ماه میانی زمستان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل - بهمن 97- نیز معادل 43 درصد گزارش شده است. بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه با دو رشد قابل توجه یکی از ناحیه تورم ماهانه و دیگری از ناحیه افزایش حجم معاملات خرید در مقایسه با ماه ابتدایی زمستان مواجه شده است.

تورم ماهانه 7/ 3 درصدی مسکن در بهمن ماه در حالی‌که تورم ماهانه خفیف محسوب نمی‌شود و در عین حال تورم شدید نیز نیست، اما نرخ رشدی قابل‌توجه است. با این حال این رشد قیمت، در مقایسه با نرخ رشد حجم معاملات خرید مسکن در این ماه به میزان قابل توجهی کمتر است. اما هم تورم ماهانه و هم رشد ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در ماه میانی زمستان دو رشد قابل توجه در بازار معاملات مسکن شهر تهران محسوب می‌شود. در بهمن ماه تعداد معاملات خرید آپارتمان به شکل پرشی از مرز 10 هزار معامله خرید مسکن که در دی ماه به ثبت رسید عبور کرد و به 12 هزار فقره معامله خرید آپارتمان افزایش یافت. به این ترتیب در بهمن ماه حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با دی ماه 98 معادل 24 درصد و در مقایسه با بهمن ماه سال گذشته - مدت مشابه سال قبل - معادل 48 درصد افزایش یافت. به دنبال رشد قابل توجه تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی بهمن ماه اگر چه بازار معاملات مسکن به لحاظ حجم معاملات از کف رکود فاصله گرفته و تعداد معاملات مناسب ارزیابی می‌شود اما شرایطی که در بازار مسکن شهر تهران در میانه زمستان تجربه شد را نمی‌توان به معنای پایان دوره رکود معاملاتی مسکن و شروع دوره رونق معرفی کرد.

در واقع شرایطی که در بهمن ماه بازار معاملات خرید مسکن آن را تجربه کرد به استثنای حجم کمی معاملات خرید واحدهای مسکونی هیچ علامت دیگری از پایان دوره رکود را از خود منعکس نمی‌کند. مهم‌ترین دلیل این موضوع به جنس خریدهای صورت گرفته در بازار مسکن بهمن ماه مربوط می‌شود. اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با دی ماه 98 معادل 24 درصد رشد کرد اما بالابر و منبع اصلی تغذیه معاملات و قیمت مسکن در این ماه تقاضای واقعی (تقاضای مصرفی) بازار مسکن نبود. منبع اصلی تغذیه بازار مسکن شهر تهران در ماه میانی زمستان ورود پررنگ سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی به بازار بود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد سفته‌بازان با حضور پررنگ در بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهمن ماه وزن بالای 50 درصدی در افزایش تعداد معاملات خرید مسکن ایفا کردند. سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی در این ماه مجموعا بیش از 70 درصد معاملات خرید مسکن را انجام دادند. این در حالی است که تقاضای مصرفی تبدیل به احسن واحدهای مسکونی تنها سهم حدود 25 درصدی و تقاضای مصرفی خانه‌اولی تنها سهم کمتر از 5 درصدی در معاملات خرید مسکن شهر تهران در بهمن ماه را داشتند. نکته قابل توجه درخصوص وضعیت بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه آن است که در میان سرمایه‌گذاران بازار مسکن در این ماه سهم تقاضای سرمایه‌ای وارد شده از سایر شهرها به بازار مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه‌های گذشته قابل توجه بوده است و بخشی از خریدهای سرمایه‌ای مسکن در این ماه از سوی این گروه از سرمایه‌گذاران انجام شده است.

با این حال منبع اصلی تغذیه بازار مسکن بهمن ماه را می‌توان انرژی ارزی سفته‌بازان ملکی معرفی کرد. با افزایش قابل توجه قیمت ارز و شکل‌گیری انتظارات تورمی، سفته‌بازان بار دیگر به ورود به بازار مسکن وسرمایه‌گذاری در این بازار تحریک شدند به این امید که با ادامه رشد قیمت ارز در ماه‌های آینده بتوانند سودگیری بالایی از بازار مسکن داشته باشند. سفته‌بازان در سال‌های گذشته تاکنون عمدتا تحت تاثیر دو عامل عمده یعنی در وهله اول بروز جهش قیمتی در بازار زمین و در وهله دوم بروز شوک ارزی به بازار معاملات مسکن ورود می‌کردند. اما در حالی‌که قیمت زمین در پاییز امسال در شهر تهران به ثبات نسبی رسید و جهش قیمت در بازار زمین متوقف شد هم‌اکنون انرژی‌های ارزی و انتظارات تورمی، منجر به حضور پررنگ سفته‌بازان در بازار ملک شده است. سفته‌بازان در بهمن ماه با تصور و انگیزه فروش واحدهای مسکونی خریداری‌شده با قیمت بالاتر و کسب سود قابل توجه در کوتاه‌مدت منجر به افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و قیمت مسکن شدند. میانگین قیمت هر دلار در بهمن ماه امسال در مقایسه با دی ماه 7/ 6 درصد افزایش یافت. این میزان در مقایسه با رشد 6/ 2 درصدی میانگین قیمت هر دلار در دی ماه در مقایسه با آذرماه و افت 10 درصدی قیمت هر دلار در آذرماه در مقایسه با آبان ماه، رشدی قابل توجه و اثرگذار در ورود سفته‌بازان به بازار مسکن محسوب می‌شود. با این حال، کارشناسان مسکن فاز جدید ورود سفته‌بازها به بازار مسکن در بهمن ماه را ورودی پرریسک برای آنها توصیف می‌کنند. کارشناسان معتقدند نه تنها به دلیل نبود ظرفیت برای رشد محسوس و جهش قیمت مسکن امکان سودگیری قابل توجه برای سفته‌بازها در معاملات مسکن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت وجود ندارد بلکه امکان خروج آنها از بازار مسکن در ماه‌های پیش رو دست‌کم بنا بر یک علت عمده از خروج سفته‌بازهایی که در سال‌های 96 و 97 به بازار مسکن وارد شدند به مراتب دشوارتر است.

اگر چه خروج از بازار مسکن برای همه سفته‌بازها چه تازه‌واردها و چه آنهایی که در ماه‌های گذشته به بازار مسکن وارد شدند در ماه‌های پیش‌رو دشوار است اما ورودی‌های جدید بازارمسکن برای خروج از این بازار و فروش واحدهای خریداری شده شرایط سخت‌تری دارند. عدم حضور تقاضای مصرفی در بازار مسکن که شکل واقعی تقاضای ملکی محسوب می‌شود، به دلیل نبود قدرت خرید، شرایط را در ماه‌های آینده برای فروش واحدها از سوی سفته‌بازها و خروج آنها از بازار دشوار می‌کند. ضمن آنکه شیب رشد نقطه‌ای قیمت مسکن نیز نزولی شده است. میانگین قیمت مسکن در بهار امسال در حالی در مقایسه با بهار سال گذشته حدود 100 درصد افزایش یافت که این میزان رشد هم‌اکنون به 43 درصد رسیده است و انتظار می‌رود در ماه‌های آینده باز هم کاهش یابد. از این رو و به دنبال نبود کشش در سمت تقاضای واقعی برای خرید مسکن، امکان سودگیری سفته‌بازها در ماه‌های آینده از بازار ملک و خروج آنها از بازار بسیار محدود خواهد بود.