نرخ سود دستوری تسهیلات 18 درصد است اما بانکها 28 درصد می‌گیرند

محمد علی دهقان دهنوی در نشست «سازوکار بهینه مشارکت نظام بانکی در طرح‌های ملی ساخت مسکن» که سه‌شنبه 23 آذر ماه در پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی برگزار شد، با اشاره به اینکه باید به این سوال پاسخ بدهیم که ظرفیت سالانه ساخت مسکن در اقتصاد ایران چقدر است، افزود: این مسئله تنها مربوط به تأمین مالی نیست و مسائلی مربوط به مصالح ساختمانی، زمین، سازندگان، انشعابات، خدمات شهری و... را نیز در نظر می‌گیرد. در سال‌های رکود و رونق ساخت و ساز در کشور در سال‌های اخیر، میزان ساخت مسکن بین 400 تا 800 هزار واحد مسکونی بوده است. همچنین در طرح مسکن مهر هم در طول چند سال نزدیک به 2 میلیون خانواده صاحب مسکن شدند و می‌توان از تجربه آن استفاده کرد. در طرح مسکن مهر هم احداث واحدهای مسکونی طولانی شد و حتی در برخی موارد تا 10 سال طول کشید. به این ترتیب مسئله ساخت مسکن به نحوی نیست که بتوان به سادگی در مورد ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال صحبت کرد.

وی افزود: بنابراین تجربه کشور نشان می‌دهد که اگر بتوان ساخت یک میلیون مسکن در سال را محقق کرد، رکوردی قابل تحسین خواهد بود ولی نباید برای بیش از این برنامه ریزی کرد. اگر دولت بخواهد برای ساخت بیشتر از این برنامه ریزی کند، مشکلات زیادی به وجود خواهد آمد.

بازپرداخت تسهیلات ساخت مسکن باید در حد وسع مردم باشد

دهقان دهنوی ادامه داد: به طور میانگین ظرفیت ساخت مسکن در کشور ما سالی 600 هزار مسکن است اما گفته می‌شود اگر بخواهیم به نیازهایمان پاسخ بدهیم باید قریب به 2 میلیون بسازیم. برای رساندن ظرفیت تولید به نیاز واقعی، به برنامه‌های خاصی نیاز داریم. اولین مساله در تأمین مالی مسکن، استطاعت بازپرداخت اقساط مسکن است. در واقع تسهیلات باید به نحوی باشد که بازپرداخت آن در حد وسع مردم باشد. ما در حال حاضر حداکثر 20 درصد از قیمت خرید مسکن را در قالب وام به مردم می‌دهیم و در عین حال به دلیل تورم بالایی که داریم، با اینکه نرخ دستوری بهره بانکی 18 درصد است، نظام بانکی با روش‌های خاص خودشان این نرخ را به صورت پنهانی 28 درصد کردند. بنابراین بازپرداخت همین وام ناقص هم برای بسیاری از خانواده‌های جامعه هدف رقم قابل توجهی است که ایجاد مشکل می‌کند که دلیل اصلی آن بالا بودن نرخ سود تسهیلات است.

افزایش درآمد و کاهش تورم لازمه اصلاح شرایط تسهیلات ساخت مسکن

وی افزود: در زمینه استطاعت مردم برای ساخت و خرید مسکن، ما دو مشکل بزرگ داریم: اول اینکه نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه خیلی بالاست. درآمدها فقیرانه اما قیمت مسکن ثروتمندانه است. تا زمانی که توسعه یافتگی ما را به یک درآمد سرانه مطلوب نرساند این مشکل را داریم. مشکل دوم اینکه نیز تورم بالا در نظام اقتصادی کشور است که نرخ بهره 28 درصد را تحمیل می‌کند. در چنین فضایی پیشنهادهای مرغوب سازی و ساخت مسکن به عنوان یک دارایی مرغوب قابلیت اجرایی پیدا نمی‌کند. بنابراین ایجاد رشد اقتصادی و افزایش درآمدها و قدرت خرید مردم از یک سو و ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش نرخ تورم از سوی دیگر، یک پیش نیاز برای خانه‌دار کردن آن‌ها محسوب می‌شود. اما این یک فرض بلندمدت است. الان باید دنبال سطح بهینه دوم باشیم. باید طرح‌هایی داشته باشیم که نیاز ما به تأمین مالی اولیه کمتر باشد مثل توسعه افقی ساخت مسکن به جای عمودی سازی. اما این طرح‌ها هم نیاز به زمین و زیرساخت بیشتر دارد.

مسکن مهر یک پروژه موفق مسکن اجتماعی بود

دهقان دهنوی ضمن اشاره به اینکه مسکن مهر یک پروژه موفق مسکن اجتماعی بود، افزود: کسانی که در خانه‌های مسکن مهر ساکن شدند بدون این پروژه صاحب مسکن نمی‌شدند و با شرایطی به مراتب دشوارتر برای تأمین مسکن مواجه بودند. ما باید نگاهمان این باشد که دنبال تأمین مسکن باشیم و اگر نگاهمان این باشد، بین دو نوع وام خرید و ساخت تعارض حس نمی‌کنیم. این طور نیست که هرچه وام خرید دادیم درست استفاده نشده و هرچه وام ساخت دادیم مستقیما استفاده شده. اگر وام ساخت بدهیم یک تقاضا به بازار اضافه خواهیم کرد. وام خرید در نهایت تقاضا را تقویت می‌کند و عرضه به آن پاسخ خواهد داد.

عدم ساخت مسکن کافی دلیل رشد خانه‌های ویلایی در خارج از بافت‌های شهری

وی با اشاره به اینکه در بازار مسکن هدف توسعه بازار است، گفت: برای این مسئله باید راهکارهایی هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا داشته باشیم. در حال حاضر در خارج از بافت‌های روستایی و شهری، تقاضای زیادی از طرف مردم برای ساخت مسکن وجود دارد. برخورد دولت با این پدیده، جلوگیری از ساخت مسکن ویلایی در مناطق خوش آب و هوا بوده است. ریشه این مسئله این است که دولت به اندازه کافی مسکن متناسب با نیاز مردم نساخته و از ظرفیت این تقاضا به درستی استفاده نکرده است.

دهقان دهنوی ادامه داد: برای رفع این مشکل و تأمین مسکن متناسب با نیاز مردم لازم است ابتدا زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن شناسایی شود و دولت برای تأمین مسکن در این زمین‌ها طراحی و برنامه ریزی کند و از ظرفیت تقاضای مردم و سرمایه‌های آن‌ها استفاده کند. با برنامه ریزی و اقدام فعالانه دولت اتفاقا ملاحظات کشاورزی و زیست محیطی نیز در مقایسه با وضعیت بدون برنامه فعلی بهتر مورد توجه قرار خواهد گرفت.

نقش حمایت از حقوق مالکیت در تأمین مالی ساخت مسکن

وی افزود: هرچند نظام بانکی توان تأمین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال را ندارد، اما در همین شرایط فعلی نیز لازم است منابعی که دولت قصد دارد برای ساخت مسکن و یارانه مسکن مردم اختصاص دهد را به نحوی بهینه استفاده کند و با انعطاف پذیری در منابع بانکی، شرایط را برای تأمین مالی ساخت مسکن بهتر کرد. علاوه بر این می‌توان از ظرفیت بازار سرمایه نیز در تأمین مالی ساخت مسکن استفاده کرد. علاوه بر این لازم است نظام حمایت از حقوق مالکیت در بخش مسکن شکل بگیرد و شرایط انعقاد قرارداد و اجرای آن بهبود پیدا کند؛ چراکه در غیر این صورت بانک‌ها انگیزه کمتری برای تأمین مالی ساخت مسکن خواهند داشت.

223227