نسخه جدید برای مسکن پیچیده شد
بازار مسکن آمریکا که در حال حاضر فاز «رکود تورمی» را در معاملات خرید و «رکود نیمه سنگین» در فعالیت‌های ساختمانی تجربه می‌کند، قرار است با یک بسته سیاستی نو، مسیر متفاوتی را در 2023 طی کند.
این سه خسارت جهش مسکن در آمریکا در کنار «سرایت رشد قیمت ناشی از مهاجرت خریداران از شهرهای بزرگ به شهرهای کوچک حومه ای» در مجموع باعث شده است، بازار مسکن2023 برای خروج از رکود تورمی، با مسیر پر پیچ و خم و توفان زده روبه‌رو باشد. تحلیل موجود در این تحقیق مشخص می‌کند، اقتصاد مسکن بعد از دچار شدن به رکود تورمی، چاره ای جز پوست اندازی در سیاستگذاری ندارد؛ به این معنا که با سیاست‌های زمان رونق قبلی، نمی‌شود انتظار خروج از وضعیت فعلی را داشت. از همین رو، کارشناسان مسکن در این کشور بسته سیاستی نو را به دولت پیشنهاد کرده اند که به نظر می‌رسد برای بازارهای ملکی مبتلا به رکودتورمی، قابل پیاده‌سازی است. در این بسته، توجه به «اهرم نرخ بهره برای مهار تورم مسکن» به‌عنوان اولین سیاست کلیدی در 2023 مورد تاکید قرار گرفته است. سیاست دوم، تنظیم بازار اجاره با توجه به تاثیرپذیری آن از نبض قیمت‌ها طی دو سال اخیر است. سیاست سوم نیز «برنامه ریزی برای تشویق سازنده ها به تکمیل ساختمان های ناتمام» به‌عنوان میان بر عرضه فوری خانه جدید به بازار مسکن2023 است که درباره آن تاکید شده است، «تکمیل نیمه کاره ها» در این مقطع بهتر از پرداختن به ساخت جدید است. چهارمین سیاست نیز «تجدیدنظر بر سیاست‌های کاربری زمین» است.
سال‌های دور از خانه
سال‌هاست که دور از دسترس بودن خرید خانه برای طبقه کارگر این گروه در مناطق شهری را آزار می‌دهد. در سال‌های اخیر، دیگر این مشکل مختص گروه کم درآمد نیست و اکنون طبقه متوسط را نیز درگیر کرده است. طبق نتایج نظرسنجی از مرکز تحقیقات پیو که در سال‌جاری منتشر شده است، از سال2018 سهم آمریکایی هایی که قدرت خرید خانه ندارند، 10درصد افزایش یافته است و اکنون نیمی از جمعیت آمریکا در دسترس بودن مسکن مقرون به صرفه در منطقه خود را یک مشکل جدی می دانند. بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، بسیاری از آمارها نشان می‌دهد که مسکن بیش از پیش از دسترس خانوارها خارج شده است. هزینه اجاره در شاخص تورم امسال بیش از 7درصد افزایش یافته که تقریبا دوبرابر روند پیش از همه‌گیری است. در زمان موج خرید زمان همه‌گیری، قیمت مسکن به‌صورت سالانه 20درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت. اکنون انتظار می‌رود به ساخت صدها‌هزار خانه جدید نیاز است تا با رشد شغلی اخیر در مناطقی از آمریکا مطابقت داشته باشد. با این‌حال، این ارقام به تنهایی گویای آنچه اتفاق افتاده، چگونگی آن یا افرادی که بیش از همه تحت‌تاثیر آن قرار خواهند گرفت نیست، این ارقام فقط بازتابی از نتیجه رویدادهای گذشته هستند. با بررسی آمار و ارقام منتشرشده این نکته قابل تامل است که نوسانات اخیر بازار مسکن مدت ها در حال شکل گیری بوده و اکنون دستیابی به ثبات، مستلزم طرحی نو در چارچوب های سیاستی گذشته است.
دوره کم‌فروغ
در اواسط دهه2000، رونق مسکن منجر به افزایش تاریخی در سراسر صنعت ساختمان از نظر مجوزهای ساختمانی، سرمایه‌گذاری و اشتغال شد. در آمریکا خانه های زیادی ساخته می شد؛ اما زمانی‌که بازار متوجه ریسک اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن شد، صنعت مسکن به یکباره سقوط کرد. سونامی فروش شروع شد و این صنعت از جنبه های مختلف، از سرمایه‌گذاری تا خرید خانه و ساخت خانه، با شرایط دشواری روبه‌رو شد. در این زمان بود که سلب حق مالکیت و فروش اجباری صورت گرفت و از 2006 تا 2010 کارگران ساختمانی دسته‌دسته اخراج می شدند. طی این توفان بود که بازار کار از اوج به حضیض رسید، تعداد افرادی که در کارگاه های ساخت وسازهای مسکونی مشغول به کار بودند تقریبا به نصف رسید. به اندازه یک دهه طول کشید تا صنعت مسکن به سطوح پیش از سقوط سرمایه‌گذاری و اشتغال در 2010 بازگردد. در نتیجه شکست بازار در آن سال‌ها، حتی با ایجاد هزاران شغل در مراکز اقتصادی ساحلی مانند نیویورک، سان‌فرانسیسکو و سیاتل، خانه های کافی در طول آن دهه ساخته نشد. با توجه اینکه در کالیفرنیا به ازای هر خانه ای که در طول دهه ساخته‌شده، بیش از دوونیم شغل اضافه شده است، وضعیت بحرانی مسکن ایالت جای تعجب ندارد. در بهار2020 زمانی که همه‌گیری شیوع پیدا کرد، بسیاری از مشاغل به دورکاری و کار از خانه روی آوردند، بخش هایی از مردم مراکز اقتصادی ساحلی را ترک کردند و به شهرها و شهرستان های کوچک‌تر و مرکزی تر، همچون کمربند آفتاب آمریکا نقل مکان کردند. البته مناطقی همچون بویز، آیداهو هم هجمه تازه واردان را تجربه کردند. تجزیه و تحلیل این روندها نشان می‌دهد که متغیر کار از راه دور، محرک مهمی در تغییرات جمعیتی بوده است. افراد عموما از مناطق گران تر به مکان های ارزان تر نقل مکان می‌کنند. این امر به وضوح نشانگر آن است که بسیاری از کارگران در مراکز شغلی ساحلی از وضعیت موجود ناراضی بوده اند. مناطقی که بیشترین افزایش تقاضا را تجربه کردند، شاهد وضعیت نادری بودند که در آن هنگام خانه های موجود در لیست فروش به حداقل رسیده بود و صف های طولانی از خریداران بالقوه شکل گرفت که امیدوار بودند از نرخ‌های کم وام مسکن بهره ببرند. چنین وضعیتی با کمبود مسکن تاریخی دست به دست هم داد و حباب مسکن کم سابقه ای را شکل داد؛ قیمت خانه به قدری بالا رفت که بحران قدرت خرید بخش بزرگی از طبقه متوسط را نیز به دام انداخت. در بسیاری از شهرهای بزرگ، به ویژه شهرهایی که در طول همه‌گیری، ساکنان جدید زیادی را جذب کردند، مستاجران نیز با افزایش گزاف اجاره مواجه شدند. داده های صنعت نشان می‌دهد که قیمت‌های لحظه ای در بازار اجاره سالانه بین 10 تا 20درصد در 2021 و 2022 افزایش یافته است. چنین رشد قیمتی برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط و کم قابل تحمل نیست و می‌تواند منجر به آن شود که مستاجران خانه هایی را که طولانی‌مدت ساکن آن بوده اند، ترک کنند.
البته یکی از دلایلی که مردم جذب مناطقی مانند کمربند آفتاب شدند این است که ساخت مسکن در آنجا راحت تر است. کمربند آفتاب، عبارتی است که برای ایالت های جنوبی آمریکا که از شرق به غرب کشیده شده اند، استفاده می‌شود. بسیاری از مناطق شهری با بالاترین رشد جمعیت، مانند آتلانتا و دالاس، متناظر با هجوم تازه واردان شاهد افزایش صدور مجوزهای مسکن بودند. در اواسط2022، فدرال‌رزرو نقطه پایانی بر رونق بازار مسکن گذاشت. با افزایش تهاجمی نرخ بهره و فروش دارایی های موجود در ترازنامه، از جمله اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن، میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30ساله تقریبا دو برابر شد. نرخ بهره وام مسکن از رقم کمی بیش از 3درصد در ابتدای سال به حدود 5/ 6درصد فعلی افزایش یافت. ازآنجاکه رقم بازپرداخت ماهانه وام مسکن برای خریداران بالقوه خانه غیرممکن شده است، تقاضا برای خانه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در بسیاری از بازارها شروع به کاهش کرد. مهم‌تر از همه ساخت وساز خانه جدید سقوط کرده است که تنها راه حل منطقی برای دستیابی به ثبات قیمت مسکن در بلندمدت به حساب می آمد. از جمله نقاط روشن صنعت، چشم انداز تکمیل بسیاری از خانه های جدید و ساختمان های آپارتمانی است که در دوران رونق همه‌گیری راه اندازی شدند. این روزها به‌دلیل اختلال در زنجیره تامین، ساخت خانه ها زمان بیشتری می برد و در مورد آپارتمان ها، پروسه ساخت طولانی تر نیز می‌شود. انتظار می‌رود زمانی که این خانه ها و ساختمان های آپارتمانی نیمه‌تمام در 2023 آماده تحویل شوند، موجب افزایشی در عرضه مسکن شده و قدرت خرید را به خصوص در بازارهای محدود بهبود بخشد.
نسخه جدید سیاستی
پایان دادن به کابوس مسکن نیازمند اتخاذ سیاست‌ها و موازین جدیدی است که در وهله اول سیاستگذاران مخاطب آن هستند. پیش از هر موردی نخست استفاده خردمندانه از اهرم افزایش نرخ بهره برای مهار تورم در اولویت است، مسکن یکی از بخش هایی است که بیشترین حساسیت را نسبت به اعتبارات دارد. سیاستگذاران این کشور اگر به دنبال بهبود قدرت خرید مسکن باشند، مطمئنا نباید اجازه شکل گرفتن دوره رکود دیگری در ساخت مسکن همچون دهه2010 را بدهند. دوم، درحال حاضر دولت سیاست «مصالحه» را بهترین پاسخ به آمریکایی هایی که در معرض شوک های غیرقابل پیش‌بینی بازار مسکن و در نتیجه افزایش اجاره بها هستند، می داند. افزایش اجاره بها که بسیاری از خانوارها در طول حباب مسکن با آن مواجه شدند، احتمالا ماندگار خواهد بود. اجاره بها از دیدگاه اقتصادی متغیری «چسبنده» محسوب می‌شود، به این صورت که به سرعت افزایش می یابد؛ اما به کندی کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه نگرانی اصلی سیاستگذاران باید بازنگری در مورد چگونگی کنترل رشد اجاره بها باشد؛ چنان‌که در بسیاری از کشورهای اروپایی و آسیایی مرسوم است. سوم آنکه، نحوه کاربری زمین و منطقه بندی که برای دهه ها بر تولید مسکن در شهرها و حومه های شهر حاکم بوده است، باید متناسب با قرن بیست ویکم بازنویسی شوند. تنها قطعیت در اقتصاد عدم‌قطعیت اساسی است: از لحاظ اقتصادی تنها می‌توان پیش‌بینی کرد که رونق بعدی در چه حیطه ای می‌تواند باشد و هیچ تضمینی برای عدم‌وقوع دوباره شوک هایی مانند همه‌گیری وجود ندارد. به همین صورت در راستای دستیابی به ثبات طولانی مدت در قیمت مسکن، بازار املاک شهرها باید تاب آوری بیشتری داشته باشند و در پاسخ به تقاضا اجازه رشد داشته باشند. در نهایت، تجربه بازار در دهه ها نشان داده است بخش مسکن به‌صورت متناوب چرخه های رکود و رونق را تجربه می‌کند. هرچند این چرخه ها برای صنعت مزایایی از جمله رونق سرمایه‌گذاری، شکوفایی مشاغل و دستمزدها در بخش صعودی منحنی دارد، اما همیشه خطر رکود در کمین است. در این زمینه سیاستگذاران می‌توانند از برخی همتایان خود در اروپا و آسیا سرنخ بگیرند و برنامه های دولتی که برای طیف وسیعی از درآمدها، از طبقه کارگر تا طبقه متوسط در نظر داشته باشند تا حاشیه امنی در سراسر چرخه تجاری وجود داشته باشد.
همچنین بخوانید