وام‌های بلندمدت و سیاست خانه‌اولی‌ها؛ نسخه جهانی برای بازگشت تعادل به بازار مسکن

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، غلامرضا اسلامی‌بیدگلی کارشناس مسکن درباره سیاست‌های تأمین مالی مسکن، اظهار کرد: ساختار بازار مسکن در کشورهای مختلف متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی آنها طراحی شده است؛ در حالی که در ایران به دلیل ضعف سیاست‌گذاری و محدودیت‌های نظام پولی، چنین هماهنگی وجود ندارد.

وی با اشاره به تجربه کشورهای توسعه‌یافته افزود: در آمریکا تمرکز بر وام‌های بلندمدت 30 ساله با نرخ بهره حدود 6 تا 7 درصد است که توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند «فِرِدی مَک» ارائه می‌شود.

وی ادامه داد: در اروپا نیز سیاست‌گذاری‌ها بیشتر بر حمایت از خانه‌اولی‌ها و توسعه مسکن اجتماعی (Social Housing) متمرکز است؛ چنان‌که در انگلستان نزدیک به 30درصد وام‌های رهنی به خانواده‌های خانه‌اولی اختصاص دارد.

اسلامی‌بیدگلی یادآور شد: در آلمان نهادهای پولی متنوعی از جمله بانک‌های رهنی و بانک‌های پس‌انداز ساخت فعالیت دارند و حتی برای توسعه‌گران نیز سازوکارهای مالی ویژه‌ای تعریف شده است. کشورهای نوردیک و هلند نیز تمرکز جدی بر تأمین مسکن اجتماعی دارند، به‌ویژه برای کنترل آثار اجتماعی و اقتصادی ناشی از مهاجرت.

این کارشناس مسکن ادامه داد: در ایران به‌دلیل پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) و نرخ بهره‌های بالا، عملاً امکان تأمین مالی خرید مسکن وجود ندارد. وقتی دولت و شهرداری‌ها اوراق مالی را با نرخ‌های بالاتر از 30 تا 40 درصد منتشر می‌کنند، سرمایه‌گذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج می‌شود.

اسلامی بیدگلی تأکید کرد: نظام پولی کشور به‌دلیل همین نرخ‌های بالا و نبود ابزارهای متنوع تأمین مالی، عملاً فلج شده است. بانک مسکن با وجود سابقه و توان تخصصی، محدود به سیاست‌های کنترلی شده و اختیار لازم برای سیاست‌گذاری مؤثر ندارد.

وی اضافه کرد: در کشورهای اروپایی نسبت تسهیلات به ارزش ملک برای خانه‌اولی‌ها بین 80 تا 95 درصد است، در حالی‌که در ایران این نسبت به حدی پایین است که حتی افزایش جزئی آن نیز اثر معناداری در بازار ندارد.

وی گفت: تمرکز سیاست‌گذاری در ایران نباید صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به سیاست زمین و زیرساخت‌ها توجه شود. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی فعلی به‌دلیل نبود زیرساخت حمل‌ونقل و خدمات، عملاً غیرقابل بهره‌برداری هستند.

وی یادآور شد: در کشور برنامه مشخصی برای حمایت از خانه‌اولی‌ها وجود ندارد و طرح‌های نزدیک به مسکن اجتماعی، مانند مسکن مهر نیز به‌دلیل نادیده گرفتن زیرساخت‌ها و ملاحظات اقتصادی به اهداف خود نرسیده‌اند.

وی پیش‌بینی کرد: در صورت تداوم وضعیت کنونی، بازار تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده نیز بسیار کوچک و ناکارآمد باقی خواهد ماند.