وام های دور از خانه / تهرانی ها به دلشان صابون نزنند!

با پذیرش یک طرح بانکی توسط سیاستگذار پولی، قفل "خرید اولین خانه با وام مسکن" باز می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قدرت پوششی وام خرید مسکن، که دو سال پیش در تهران و برخی از شهرهای بزرگ از بین رفته بود، ابتدای سال گذشته در اکثر شهرها و استانها نیز کاهش یافت و به میانگین 10 مترمربع رسید.

سیاستگذار نیز در همین تعطیلات ابتدای سال با تصویب امتیاز «وام 2میلیاردی» برای گروه‌های خاص، عملا بر «عدم کفایت» وام مسکن فعلی، مهر تایید زد. با این حال، در مسیر «افزایش سقف تسهیلات» و احیای نقش وام در صاحب‌خانه شدن خانوارها، مانع بزرگ «قسط» وجود دارد.

تضعیف شدید بنیه مالی خانوار‌ها در سال‌های اخیر - تحت تاثیر تورم بالا و رشد اقتصادی پایین - باعث شده هر نوع شوک افزایشی به اقساط ماهانه تسهیلات برای متقاضی، غیرقابل تحمل باشد. گروهی از کارشناسان بانکی برای این معادله دو مجهولی قدرت وام و قسط ماهانه، طرح شراکتی تسهیلات مسکن را پیشنهاد کرده‌اند. در این طرح امکان افزایش مبلغ وام از میانگین 320میلیون تومان فعلی به حداقل 1.2میلیارد تومان وجود دارد.

قدرت وام خرید مسکن در کشور، با قیمت‌های بهار 1402، به «زیر سطح اثرگذاری بر توان خرید خانه اولی ها» سقوط کرد و امروز‌- قیمت‌های 1403- این ابزار اصلی صاحب خانه شدن عملا از کار افتاده است. سال گذشته همین موقع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور به 31 میلیون و 500‌هزار تومان افزایش پیدا کرد که با احتساب مبلغ وام (میانگین 320 میلیون تومان در شهرها)، آن زمان با تسهیلات بانکی فقط امکان خرید 10 مترمربع از یک واحد مسکونی وجود داشت. امروز، اما همین قدرت ناچیز وام مسکن، ناچیزتر هم شده است؛ به شکل تاریخی، کمتر از 10 مترمربع. نوروز امسال، سیاستگذار پولی با تصویب «مجوز خاص وام خرید مسکن» به نوعی، «بی اثر بودن تسهیلات فعلی» را تایید کرد؛ چند روز پیش، وام مسکن نخبه‌ها به 2 میلیارد تومان افزایش یافت.

در دنیا، یک وام کارآمد و مناسب برای در اختیار «خانه اولی»‌ها قرار گرفتن، دو ویژگی مشخص دارد که اگر هر کدام از آن‌ها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی اثر و به دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، «قدرت پوششی حداقل 60‌درصد از قیمت مسکن» و «سهم حداکثر 30 درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی» است. اکنون سیاستگذار در مواجهه با «بن بست خرید مسکن با وام بانکی»، برای تعدیل قدرت تسهیلات، با «مانع بازپرداخت اقساط وام» روبه‌رو است به‌طوری که، تحت‌تاثیر افت توان مالی و درآمدی خانوار‌ها از نیمه دهه 90 تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق بگیران بوده است، «زوج‌ها قادر به پرداخت قسط بزرگ نیستند». این بن بست، اما در صورتی که با ابتکارعمل در مسیری دیگر، منجر به «گشایش در نظام تامین مالی مسکن» نشود، تداوم رکود خرید مصرفی خانه و به دنبال آن، تداوم رکود ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی را به همراه دارد که تبعات بزرگ‌ترش، «بار سنگین تقاضا در بازار اجاره نشینی» و مشکلات اقتصادی برای خانوار‌ها خواهد بود.

در این موقعیت قفل شده بازار مسکن، دو طرح از سوی گروهی از کارشناسان «تامین مالی مسکن» و «متخصص بانکی» پیشنهاد شده است که اگر سیاستگذار پولی و همچنین متولی بخش مسکن برای اجرایی شدن توامان آنها، گام بردارد، می‌توان به آینده امیدوار بود. هر چند «بهبود کامل» اوضاع از مسیر «رشد اقتصادی پایدار» تحقق پیدا می‌کند، اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهد شد. طرح اول، «وام مشارکتی برای خرید مسکن» است به این معنا که خریداران مشارکتی آپارتمان - بیش از یک نفر - در ازای سهمی که از ملک در اختیار می‌گیرند، بتوانند تسهیلات خرید از بانک دریافت کنند و در نهایت، «کل مبلغ وام اختصاص یافته به آپارتمان»، حداقل 40‌درصد از بهای کل خرید آن خانه را پوشش دهد.

این طرح ازیکسو «قدرت پوششی وام مسکن را از سطح کنونی 10 درصدی (میانگین کشوری) تا حدود قابل قبولی ارتقا می‌دهد» و از سوی دیگر، «پرداخت قسط تسهیلات بین وام گیرنده‌ها سرشکن و به نوعی استطاعت پذیر می‌شود». طرح دوم، «حذف کامل دیوار‌ها از مسیر ورود ساخت‌وساز به صندوق‌های زمین و ساختمان» است. این صندوق‌ها می‌تواند، «تامین مالی دو‌منظوره در بازار‌های ساخت و خرید مسکن» را رقم بزند و در عین حال، «تقاضای سرمایه‌ای ملک» را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می‌کشاند و اثر تورمی این تقاضا بر قیمت آپارتمان‌ها را بسیار کاهش می‌دهد.

ساده سازی دریافت وام مسکن

بررسی‌های کارشناسی در حالی نشان‌دهنده بن بست ایجاد شده در وضعیت تامین مالی مسکن با اتکا به وام بانکی خرید آپارتمان‌های مسکونی است که هم اکنون یک پیشنهاد جدید برای رفع این بن بست، مطرح است. این پیشنهاد، تسهیل یک شرط مهم برای دریافت وام خرید خانه است. در شرایط فعلی، وام خرید مسکن تنها به صورت انفرادی یا به زوجین (زن وشوهر) پرداخت می‌شود. در واقع تنها مخاطبان دریافت وام اشتراکی خرید خانه، که به مبلغی معادل دو برابر سقف وام انفرادی دسترسی دارند، زن و شوهر‌ها هستند. از آنجا که زن و شوهر تشکیل‌دهنده یک خانوار هستند و پرداخت اقساط برای سقف‌های بالاتر وام از توان مالی عمده خانوارها، به تنهایی خارج است، تسهیل شرایط دریافت وام به صورت اشتراکی برای افرادی غیر از زوجین (زن وشوهر)، پیشنهادی است که در این زمینه مطرح است.